房地产市场草根调研之二-北京大兴区：销量明显改善,低价楼盘占比提升

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 北京大兴区：销量明显改善 低价楼盘占比提升 ——房地产市场草根调研之二 2014年07月08日 看好/维持 房地产 专题报告 投资摘要： 我们于2014年7月4日走访了北京市大兴地区四个楼盘，与一线销售人员进行了深入交流。调研的主要事实和观点如下：  销售量：较好，没有明显下滑。大兴可售楼盘不多，销售情况明显好于房山区。保利首开熙悦春天3月底开盘536套，清明节前后加推100多套，目前剩2、30套；保利〃春天派6月下旬开盘300多套，目前售罄；住总万科橙今年3月16日第一次开盘推333套，当天售罄，4月27日第二次开盘460套，截止目前基本售完；金地格林云墅3月中旬开100套，当月售罄，是北京市一季度销售冠军，4月中旬推200套，已基本卖完。  价格：平稳。这几个楼盘均价在20000-23000左右。基本无优惠促销折扣。  贷款：贷款利率为基准利率。审批速度还行，1个月左右 大兴区房地产市场数据分析：  从房地产运行数据来看，正如我们楼盘草根调研所了解到的信息，大兴区今年以来的销售情况明显好于整个北京市的销售。北京市整体的销售面积与销售金额均处于负增长状态，大兴区今年一季度销售面积和销售额却同比增长了45%和102%。  销售价格方面，不同于北京市整体房价平稳的格局，大兴区1季度的销售价格由去年4季度的28368元/㎡下降到23860元/㎡。结合我们调研的情况，销售价格的下降并非由于楼盘降价促销引发，而是因为1季度成交的楼盘中低价楼盘占比增高。  从供给与销售情况方面分析，我们选取了当季销售面积/上季批准上市面积这个指标。该比值从去年2季度达到峰值后一路下行，大兴区该指标波动幅度明显大于全市水平。今年1季度北京市该指标均跌至0.60，房山区的指标值保持在1以上，为1.25。 结论：我们认为房地产板块的整体性行情仍需要等待，但可以积极关注区域性的投资机会，重点关注以华夏幸福和荣盛发展为代表的京津冀经济圈内公司、以厦门国贸和建发股份为代表的厦门自贸区内的公司。 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 张鹏 010-66554029 zhangpeng@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480512060003 杨骞 010-66554021 y angqian@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480514060001 行业基本资料 占比% 股票家数 152 6.03% 重点公司家数 31 1.27% 行业市值 10120.39亿元 3.63% 流通市值 8542.91亿元 4.22% 行业平均市盈率 11.55 / 市场平均市盈率 12.06 / 行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房地产市场草根调研之一--北京房山区：销量有所下滑，价格平稳，总价低楼盘销售通畅》2014-07-01 2、《房地产行业报告：土地市场低迷 房屋成交环比有所改善》2014-07-01 3、《房地产行业2014年中期投资策略报告：高速增长期已过 寻找区域性投资机会》2014-06-27 4、《房地产行业报告：周房屋成交下滑 城市间分化加剧》2014-06-24 -9.3%10.7%30.7%7-99-911-91-93-95-9房地产 沪深300 P2 东兴证券专题报告 房地产：北京大兴区：销量明显改善 低价楼盘占比提升 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 一、调研情况 我们于2014年7月4日走访了北京市大兴地区四个楼盘，与一线销售人员进行了深入交流。 图 1： 楼盘区位示意图 资料来源：网络数据，东兴证券研究所 调研的主要事实和观点如下： 1） 销售量：较好。没有明显下滑。 大兴可售楼盘不多，销售情况明显好于房山区。保利首开熙悦春天3月底开盘536套，清明节前后加推100多套，目前剩2、30套；保利〃春天派6月下旬开盘300多套，目前售罄；住总万科橙今年3月16日第一次开盘推333套，当天售罄，4月27日第二次开盘460套，截止目前基本售完；金地格林云墅3月中旬开100套，当月售罄，是北京市一季度销售冠军，4月中旬推200套，已基本卖完。 2） 销售价格：平稳。这几个楼盘均价在20000-23000左右。基本无优惠促销折扣。 3） 按揭：贷款利率为基准利率。审批速度还行，1个月左右。 具体情况： 该区域最大的看点在于属于未来首都第二机场圈（按规划第二机场将于2018年投入使用，届时为亚洲最大机场），被称为未来的三元桥或者望京。 保利首开熙悦春天和保利〃春天派紧邻地铁4号线大兴线首站天宫院，住总万科橙位于4号线第2站生物医药基地站附近，金地格林云墅位于南五环外4公里中轴路西。 保利首开熙悦春天 东兴证券专题报告 房地产：北京大兴区：销量明显改善 低价楼盘占比提升 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES3月29日开盘二期536套，去年12月开始蓄客，清明节前后又加推100多套，目前剩下2-30套90多平米的三居。来访量稍有下降，下降不多。均价22600元/平方米，精装修，价格平稳。按揭首套为基准利率，没有折扣，二套是1.1倍基准。 主力户型为70+、80+两居，90+三居，两梯四户，16年6月交房。 保利〃春天派 6月21日开盘300多套，已基本售完。蓄客1个月左右。来访与去年相比，下降不到20%。均价23000元/平方米，毛坯。购房者以投资客为多，也有部分过渡型自住客户。 主力户型为36-68平方米，3m或4.2m挑高soho办公类产品。明年11月交房。 住总万科橙 今年3月16日第一次开盘推333套房，4月27日第二次开盘推460套，目前基本已售罄。均价22000元毛坯。2013年9月有售楼处以后陆续开始蓄客。目前来访量每周100组，比春节前后下降10%-20%。 主力户型为60+㎡一居、77㎡两居、92㎡三居。预计分两次交房：2015年12月一次，2016年5月一次。 按揭为基准利率或上浮，审批时间较快，1个月左右。 金地格林云墅 2014年3月份开盘推100套，售罄，是一季度北京销售冠军。4月中旬推200套已基本卖完。洋房价格在20000元/㎡，毛坯。别墅合同面积200㎡，分为1、2层下叠（送地下室）700-800万元/套，3、4层上叠（送阁楼）580-650万元/套。4月底5月初是销售最差的时候，大概10套/周，6月中下旬客户增多，其中有部分是自住房客户回流。正常水平是80-100套/月(包括洋房+别墅)。 销售人员表示，洋房2万元的均价，基本不赚钱，拿地成本就要1.3万；去年7月同地块成交楼板价已达1.9万元/㎡。性价比高也是该楼盘销售通畅的原因之一。 二、大兴区房地产市场整体情况数据分析 从房地产运行数据来看，正如我们楼盘草根调研所了解到的信息，大兴区今年以来的销售情况明显好于整个北京市的销售。北京市整体的销售面积与销售金额均处于负增长状态，大兴区今年一季度销售面积和销售额却同比增长了45%和102%。 销售价格方面，不同于北京市整体房价平稳的格局，大兴区1季度的销售价格由去年4季度的28368元/㎡下降到23860元/㎡。结合我们调研的情况，销售价格的下降并非由于楼盘降价促销引发，而是因为1季度成交的楼盘中低价楼盘占比增高。 P4 东兴证券专题报告 房地产：北京大兴区：销量明显改善 低价楼盘占比提升 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 图 2 ：大兴区销售情况逆势上扬 图 3： 大兴区今年1季度成交价格明显下降 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 表1：2014年1季度大兴区住宅销售排行 排名 项目名称 成交套数(套) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 成交金额(万元) 1 金融街·融汇 790 60847 21656 131771.38 2 众美城 409 40611 15890 64528.32 3 保利首开熙悦春天 468 40017 22288 89189.51 4 兴创屹墅 176 39700 32124 127532.15 5 鑫苑·鑫都汇 379 36232 20886 75675.53 6 中国水电·云立方 430 33085 20963 69357.05 7 格林云墅 195 27424 26891 73746.02 8 住总万科橙 300 24776 21329 52843.82 9 亦庄·金茂悦 176 24303 34522 83897.69 10 枫丹壹號 117 14646 34745 50885.9 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 从供给与销售情况方面分析，我们选取了当季销售面积/上季批准上市面积这个指标。 该比值从去年2季度达到峰值后一路下行，大兴区该指标波动幅度明显大于全市水平。今年1季度北京市该指标均跌至0.60，房山区的指标值保持在1以上，为1.25。 东兴证券专题报告 房地产：北京大兴区：销量明显改善 低价楼盘占比提升 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图 4： 当季销售面积/上季批准上市面积 指标值跌至1以下 资料来源：CREIS，东兴证券研究所 三、结论 从我们近期对大兴区、房山区部分楼盘的草根调研情况以及对北京市房地产一些数据的分析来看，少量精装修、总价较高楼盘销售有所下滑，价格较低的楼盘尤其是大兴区楼盘销售仍然比较通畅。从价格来看，也并没有出现降价促销的情况。 我们认为后市销售增长仍有压力，但下降的空间也不会很大。房地产股目前不存在大利空，如果销售价格略有下调即会带来销量的恢复，而销量对房地产行业具有重大影响，市场仍需要观望销量恢复的情况。我们认为房地产板块的整体性行情仍需要等待，但可以积极关注区域性的投资机会，重点关注以华夏幸福和荣盛发展为代表的京津冀经济圈内公司、以厦门国贸和建发股份为代表的厦门自贸区内的公司。 P6 东兴证券专题报告 房地产：北京大兴区：销量明显改善 低价楼盘占比提升 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES分析师简介 郑闵钢 房地产、建筑工程行业资深研究员，基础产业小组组长，东南大学土木工程系毕业，2007年加盟东兴证券研究所从事房地产、建筑工程行业研究工作至今。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年最强十大金牌分析师（第六名）。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”优秀组合奖十强（第七名）。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”行业研究领先奖十强（第八名）。2013年度房地产行业研究金牛奖第五名。 张鹏 金融学硕士，具有房地产行业从业经验，2010年起从事房地产、建筑工程行业研究工作至今。获得2013年度房地产行业研究金牛奖第五名。 杨骞 北京大学城市与区域规划系硕士，3年证券行业从业经验。2014年初加盟东兴证券研究所，从事房地产、建筑工程行业研究工作。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 东兴证券专题报告 房地产：北京大