3月10日，戴德梁行发布《2020年全国住宅市场研究报告》显示，全国新房成交量2020年再创历史新高，今年市场热度或将有所减弱；全年新房销售均价为9980元/平方米，较前三季度指标有所回落；年内24城供销比持续上涨至1.12，普通二线城市需求略显疲态；结构性因素令一线城市新房价格呈明显波动，二线城市表现则更为平稳。

　　全国新房成交量2020年再创历史新高，今年市场热度或将有所减弱

　　2020年，全国新房成交量154,878万平方米，同比上涨3.2%，进入10月全国住宅新房成交量同比增速由负转正。单四季度新房成交量再创近五年季度之最达到51,264万平方米，较上年同期增长12.7%。

　　四季度新房市场发力，带动全国成交量由前三季度同比下降1%逆转至全年同比上涨3.2%，房企加大市场供应的同时给予更多购房优惠条件以便加速回款是四季度成交量大增的最主要原因之一。"三道红线"更将迫使房企着力于加速存货的去化以降低其债务水平。同时，融资管控趋紧将影响房企后续购置土地等扩张计划，热点城市步步收紧的调控也将为市场降温，预计今年整体成交热度将会降低。

图1：全国住宅销售均价走势变化

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

　　全年新房销售均价为9,980元/平方米，较前三季度指标有所回落

　　2020年全国住宅新房成交均价9,980元/平方米，同比上涨7.5%，全年单价较前三季度下降0.1%。单四季度新房成交量达历史新高，但新房单价却有所回落，热点城市楼市调控深化导致其成交量在全国的占比下降进而结构性拉低了整体的价格水平。

　　随着我国经济渐渐走出新冠疫情的阴霾，房地产市场也表现出快速复苏的迹象。但下半年针对供需两端楼市调控政策持续收紧，市场不确定因素增多。特别是"三道红线"的融资新政对房企形成了较大的降债压力，市场不时传出个别房企打折促销卖房等消息。一城一策的楼市调整政策令整体市场焦虑情绪升温，楼市成交惯性以及低价策略在一定程度上加速成交完成，整体价格也较之前有所回调。

图2：全国住宅销售均价走势变化

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

　　年内24城供销比持续上涨至1.12，普通二线城市需求略显疲态

　　2020年，24个重点城市一手住宅批准上市面积共计27,775万平方米，销售面积共计24,845万平方米，供销比较前三季度继续扩大至1.12。

　　不同于过去5年累计供销面积比呈现的供不应求，自2018年开始连续三年24城年内累计供销比大于1，表明近年24个重点城市在增加市场供应，缓解供需矛盾方面做出了积极响应，同时持续加码的楼市调控政策也令整体需求热度有所降温。一线城市中，除上海年内大量保障性住房集中成交出现供不应求的情况外，其他一线城市供销比均大于1.1， 表明多数重点城市新房的供需关系已经得到缓和，部分二线城市需求甚至略显疲态，楼市逻辑有望发生改变。

图3：24个重点城市2020年一手住宅批准上市面积与销售面积对比

资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部

　　结构性因素令一线城市新房价格呈明显波动，二线城市表现则更为平稳

　　2020年，一线、发达二线及普通二线城市的新房成交均价同比涨幅分别为10.3%，8.7%及12.2%，较2019涨幅分别年下降5.9个百分点，2.1个百分点及0.6个百分点。结合2020年全国新房住宅均价同比上涨7.5%来看，24个重点城市价格涨幅均超过全国平均水平，普通二线城市价格同比涨幅更为明显。

图4：24个重点城市新房均价季度走势对比(单位：元/平方米)

数据来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部

　　2020年第四季度，各级城市均价较上年同期均有所上涨，其中一线城市新房成交均价同比上涨4.07%，发达及普通二线城市新房成交均价分别同比上涨3.52%及15.43%。

　　发达及普通二线城市年内各季度新房价格走势平稳，部分普通二线城市四季度均价环比有所下滑。一线城市则受到上海大量保障性住房集中成交的影响，上下半年价格出现较为激烈的波动，但全年来看仍有较大涨幅。

图5：2020年重点城市新建住宅累计销售均价分布示意图

数据来源：CREIS、戴德梁行研究部

　　楼市调控短期内难有松动，楼市分化局面还将在2021年延续

　　从过去一年各地颁布的楼市政策来看，除了限购、限贷、限售等常规调控手段外，部分城市在审查购房资格、社保年限、摇号细则等具体操作环节出台新规来规范市场交易。同时也可以看到在持续的调控政策下，多数热点城市交易依然活跃，部分重点城市新房成交量出现增长，甚至出现万人摇号买房、假离婚、代持炒房等楼市怪象，也从侧面反映出热点城市新房市场需求依然旺盛。

　　预计在坚持房住不炒、因城施策的大方向下，限购限贷限售等各类措施作为楼市调控的重要手段短期内难有松动，同时结合各热点城市具体情况的楼市调控措施还将继续补漏以稳定并规范市场的发展。长期来看，租赁市场将成为大城市居住市场的重要组成部分，而保障性租赁住房建设已然成为发展重点，预计将迎来更趋完善的制度建设，而政府也将在保障性住房领域发挥更大作用。

　　戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，疫后一线城市所呈现出的新房量价齐升的局面一定程度反映出稳定的需求支撑，楼市的分化局面还将在2021年延续：在当前宏观环境与政策基调下，2021年具有充足的产业发展基础和人口支撑的重点一二线城市及以其为中心的都市圈内的商品住宅仍是市场追逐的热点。但过热的市场在因城施策下预计将会面临调控升级，以避免价格的大幅上涨；同时，通过大力增加新房供应量以缓解市场焦虑氛围，将有望促使新房市场实现量增价稳的局面。

　　随着三年棚改攻坚计划的完成，大拆大建时代结束，自身缺乏产业基础支撑且面临人口持续流出的城市，其房地产市场也将面临需求收缩的风险，人口引进、购房补贴等刺激手段或将重现，却难以长期维系市场繁荣。

　　与此同时，政府与市场力量共同参与的保障性租赁住房成为居住市场重点，多渠道的房源筹集，着手规范市场、增加监管也将得到大力推进。

　　来源：戴德梁行

编辑：wangdc