海峡导报·新福建客户端3月29日讯（记者 陈捷 吴舒远 通讯员 翔法 集法/文 杨希/漫画）天花板严重渗水，业主应该状告邻居，还是起诉物业？楼上漏水楼下遭殃，租户和业主谁担责？遭遇房屋漏水，业主应该如何取证维权……

    近日，翔安法院和集美法院审理了多起因房屋漏水引发的官司。让我们来看看，遭遇房屋漏水，这些业主是如何维权的，法院又是怎么判的？律师又有哪些维权妙招？ 

案例1 天花板渗水，业主状告邻居和物业

    不久前，翔安区居民罗某发现自家天花板渗水。他认为，楼上业主刘某应当承担责任，物业公司在未能排除系房屋质量问题的情况下也应承担相应的责任。为此，罗某将楼上邻居、物业公司告上法庭。近日，翔安法院开庭审理了这起案件。

    然而，被告物业公司却答辩说，物业只负责公共部分，本案是个人部分渗水，与物业无关。

    楼上的业主则说，目前罗某的房屋已经很久不渗水了，因此请求驳回罗某的诉讼请求。

    各方各执一词，而且因刘某对房屋重新进行装修后渗水情况消失，导致关于渗水原因等司法鉴定无法进行，案件审理陷入僵局。

    法官经现场勘查发现案涉房屋已无渗水，但罗某的房间、卫生间天花板、内墙出现不同程度的起泡、受潮、剥落等情况。

    经审理查明，此前刘某将房屋出租给邓某，并由邓某自行装修入住。后来，因房屋渗水，刘某、邓某协商提前解除租赁合同。刘某对房屋重新进行装修后，渗水情况消失。

    法院认为，根据客观规律和常识，罗某的房屋因渗水造成的损害与楼上刘某房屋的防水措施处理不善存在因果关系。本案中，刘某房屋经过重新装修，更换水管和防水后，渗水的现象消失，进一步印证了罗某房屋因渗水造成的损害与刘某房屋的装修不当有关。由于刘某将房屋出租给租户，租户自行装修入住并在使用期间渗水造成楼下房屋损害，其租户对渗水造成的损害结果存在过错，应承担相应的侵权责任。同时，渗水系刘某房屋防水措施不善造成，刘某房屋是建筑物可区分所有权部分，物业公司负责小区公共部分的维护，其与渗水损害之间无因果关系，在本案中无过错，不承担责任。

    最终，经法院调解，楼上业主刘某同意承担维修责任。

案例2楼上 漏水楼下遭殃，租户和业主谁担责？

    楼上漏水楼下遭殃，导致楼下房屋的木地板、吊顶、墙面、家具损坏。为此，楼下业主将楼上邻居及其租户都告上了法庭。此前，集美法院也审理过这样一起邻里之间的索赔案。

    原告小梁系集美区一住宅小区21楼的业主，而被告阿翔则是他楼上22楼的业主。之前，阿翔将房屋出租给小陈。据小陈说，他在租赁期间发现下水道有点堵塞，但并未告知房东阿翔。

    后来，小梁向小区物业安防人员反映其楼上渗水。经物业人员现场查看，小梁房屋客厅、卧室有积水，卫生间热水器三角阀破损正在漏水。

    为此，小梁为此将阿翔及其租户小陈都告上法庭，他起诉认为，阿翔系其楼上房屋的房东、小陈系实际居住人，应当共同对房屋漏水给其造成的损失承担责任。

    案件审理过程中，小梁、阿翔、小陈共同确认小梁因渗水需进行房屋修复，所造成的损失金额为60000元。

    集美法院审理后认为，租户小陈应对原告的损失承担赔偿责任，因此一审判决要求租户小陈赔偿原告小梁维修损失费60000元及房租损失2000元。

    法官说，本案事发时，租户小陈系阿翔房屋的实际使用人，对该房屋负有注意及管理的义务，其在事发前已经发现下水道有些堵塞却未及时告知房东进行检查维修，导致小梁房屋因渗水而遭受损失，故应对小梁所受上述损失承担赔偿责任。

    而业主阿翔将其房屋出租给小陈，对房屋漏水并不知情，而且，阿翔在得知情况后亦及时进行了维修处理，故阿翔并无过错。小梁主张阿翔承担共同赔偿责任，缺乏依据。

律师说法：楼上漏水到楼下谁来负责？

    福建法森律师事务所陈志煌律师：首先要确认渗漏水原因，可以找物业协调，找专业人员看一下现场，确定渗漏是什么原因引起的，因为确实不是所有楼上漏下来的水都是楼上住户的责任。

    渗漏水的责任划分有几种原因：

    1.如果是楼上业主具有所有权的设施设备出现问题导致漏水，楼上业主负责，比如厨房卫生间等因为防水层失效或者管道破裂；

    2.如果是公共部位，产权属于全体业主的设施设备出现问题导致漏水 (如外墙、排水总管等)，由物业公司协调业委会动用维修基金维修；

    3.如果是楼上业主在日常活动中损坏了公共部位，导致渗漏水，楼上业主负责；

    4.如果是物业在公共部位日常维护中，维护不到位或有损害、破坏行为导致渗漏水，由物业负责，比如物业对共有部分管道进行日常保养维修过程中，处理失误导致管道破裂造成渗漏水；

    5.如果是物业在对业主私有设施设备维修中因操作不当导致渗漏水，物业负责。