今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，特别是2-3月，热点城市出现“小阳春”行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。6月，5年期以上LPR下调了10BP，对市场情绪产生了一定积*效果，但对新房销售的实质性带动较为有限，全国房地产市场调整压力依然较大。下半年市场能否企稳恢复，“十四五”后半程房地产趋势将如何演化？围绕这些问题，报告形成以下主要结论：
1、市场供求
上半年重点100城新建商品住宅销售面积同比增长11%，其中一季度同比增长接近20%，二季度与去年同期基本持平，6月单月同比降幅超20%，市场下行压力加大。从需求特征来看，与去年类似，改善性住房需求仍是上半年市场关键支撑。此外，在房地产销售疲软背景下，房企推盘能力及意愿均偏弱，上半年供给端整体表现弱于销售端，新房库存小幅回落，但仍维持高位，三四线城市去化压力突出。
2、土地市场
上半年全国土地市场延续低迷态势，300城住宅用地供求规模同比下降均超三成，降至近十年来同期*；核心城市优质地块放量，带动楼面价结构性上涨。全国销售承压背景下，房企在核心城市补货意愿增强，局部城市土拍升温，北京、杭州等城市多宗地块竞拍至最高上限，参拍企业数量创新高。上半年地方国资托底乏力，22城中拿地金额占比由上年的42%降至9%，央国企仍是拿地主力，上半年拿地金额占比升至57%。
3、房价
5月百城新房价格转跌，二手房价格环比已连跌13个月，房价下跌压力加大。
4、下半年政策展望
当前多数城市限制性政策已取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势。与此同时，5月主要宏观经济指标有所转弱，经济恢复基础尚不稳固，稳地产的重要性更加突出，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强。因城施策方面，核心一二线城市存在一区一策优化可能；企业端有望继续落实资金支持政策；“保交楼”资金和配套政策亦存在进一步发力空间。
5、下半年市场展望
当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。中性预期下，下半年市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。
6、“十四五”展望
回顾“十四五”前半程，2021-2023年5月，全国商品住宅销售面积合计约31亿平，占到中指此前对“十四五”预测总量的50%，进度基本拉平。市场在经历了“大起大落”后，预计未来两年将逐渐回归常态，年均商品住宅销售规模在12亿平方米左右。
1月5日，央行和银保监会联合发文，明确了首套房贷款利率政策动态调整机制。
住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
1月9日，日照市人民政府印发《关于激发潜力提振消费20条政策措施的通知》。内容主要有以下3个方面：1、完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。2、与展会、文旅活动、体育赛事相结合，常态化举办房产交易会。3、探索专营机构租购二手房、“以旧换新”购房模式，完善“带押过户”等配套措施，激发二手房市场交易活力。
此通知结合了日照实际，深入贯彻国家、省关于扩大内需部署要求，把恢复和扩大消费摆在优先位置，激发消费潜力，提振消费信心。
1月29日，郑州市部分银行下调首套房按揭贷款年利率，中原银行、中国工商银行、中国银行等已最新调整为3.8%，二套房保持4.9%不变，适用地区为郑州市。
地产专家进对此表示，郑州打响了新年“降首付降利率”的*枪，信号意义非常强：首先此次政策总体上吻合央行和住建部的住房工作精神，尤其是此前央行明确房价疲软城市允许自由下调房贷利率，郑州恰是符合当时梳理的38个重点城市的名单范围，所以下调符合预期，有助于降低购房成本，尤其是首套房。
为贯彻落实《日照市激发潜力提振消费 20 条政策措施》(日政办发〔2023〕2 号)《山东省促进房地产市场平稳健康发展十条政策建议》，保持我市房地产市场平稳健康发展，提出如下措施意见。
房地产开发企业本着自愿原则参与房票安置工作，参与房票安置的房地产开发企业对持房票购买商品房的房屋被征收人给予 5%的购房折扣。房地产开发企业不得变相提高商品房价格，企业对商品房有其他促销优惠的，房屋被征收人持房票购买时，可叠加享受优惠。
为贯彻落实《日照市激发潜力提振消费 20 条政策措施》(日政办发〔2023〕2 号)《山东省促进房地产市场平稳健康发展十条政策建议》，保持我市房地产市场平稳健康发展，提出如下措施意见。
房地产开发企业本着自愿原则参与房票安置工作，参与房票安置的房地产开发企业对持房票购买商品房的房屋被征收人给予 5%的购房折扣。房地产开发企业不得变相提高商品房价格，企业对商品房有其他促销优惠的，房屋被征收人持房票购买时，可叠加享受优惠。
山东省人民政府印发关于促进经济加快恢复发展的若干政策。其中提到：支持各市采取发放购房消费券等多种形式促进住房消费。对新购买家庭*住房或第二套改善性住房，可通过适当方式予以支持。全面推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程。对多子女家庭购买首套自住住房的，允许各市适当上浮公积金可贷额度。
政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。
2023年1月20日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
此次LPR与上一期保持一致，和我们预料的差不多，目前经济、楼市正在复苏中，且差异化降息政策已经实施，整体降息的预期再次落空。值得注意的是，这已经是自去年8月降息后，连续6个月LPR保持按兵不动。
2月20日，证监会发文称，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。
这是证监会落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
2月24日晚，央行、银保监会发布重要文件，从内容上看，主要包含三个方面的重点：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道；三是加强和完善住房租赁金融管理。
《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。
3月1号，两本强制性规范——《民用建筑通用规范》、《消防设施通用规范》将全面实施，外墙及幕墙面层计入建筑面积！
对于购房者来说，这意味着就是公摊面积的增加。新规实施后，建筑面积会增加，也意味着公摊增加，得房率的降低。
近日，市住房公积金管理中心印发了《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》，其中包括：.缴存职工购买首套自住住房申请住房公积金贷款的，首付款比例由不低于30%调整为不低于20%。
该政策扩大了提高实际贷款额度的范围，惠及面更广。更好地支持缴存职工刚性和改善性住房需求，解决新市民、青年人等住房问题，进一步发挥住房公积金的住房保障作用，助力房地产市场平稳发展。
3月17日，央行发布：即将降准0.25个百分点，预计释放5000亿左右的基础货币。
此次的降准可以激发市场活力，保持货币信贷总量适度、节奏平稳，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，更好地支持重点领域和薄弱环节，不搞大水漫灌，兼顾内外平衡，着力推动经济高质量发展。
4月6日上午，市新闻办召开的发布会上获悉，根据房地产开发项目品质提升三年行动方案，我市将按照“三年三步走”的思路，分三个阶段提升我市在建、新建房地产开发项目品质。
当前，群众对住房的期待逐渐从“有房住”向“住好房”转变，房地产市场高质量发展也要从“有没有”转向“好不好”，提升住房品质成为房地产行业高质量发展的必然要求。下一步，市住房城乡建设局将会同有关部门单位，以《方案》出台为契机，加强统筹协调，狠抓工作落实，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
4月15日上午，为全面展示我市房地产行业发展成就和良好形象，支持人民群众刚性和改善性住房需求, 搭建房地产开发企业和消费者交互平台，在日照市举办的第六届山东省绿色建筑与建筑节能新技术产品博览会期间，“2023日照绿色高品质住房博览会”同期举办。
本次展会以“逛品质绿博 享四好生活”为主题，共有40多家房企，近百个楼盘参展，以绿色、低碳、高品质住房为核心，将推出绿色住宅、健康住宅、智慧住宅现场展示，全面展示我市房地产开发企业品牌和产品品质。
4月20日，据中国人民银行消息，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
业内人士分析认为，作为LPR报价基础的中期借贷便利（MLF）利率在本月并未调整，且在信贷需求延续恢复以及银行息差仍承压的背景下，政策利率和银行LPR报价进一步下行的空间也在收窄，本月LPR保持不变符合预期。
自然资源部部长王广华4月25日在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。
这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。
5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，要全面推行经纪从业人员实名登记，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。
专家认为，《意见》各项提议可以有助于规范房地产经纪服务行业运行，对改善房企盈利承压环境、房价稳定等都有意义。但还需要做好相关配套措施，这样才能对经纪人既有支持又有监督，从而经纪人能够更好的配合相关部门落实该项政策。
2023年5月22日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。自2022年8月份LPR下调之后，已连续9个月保持不变。
值得注意的是，上一次下调还是在2022年的8月份，目前LPR已经连续9个月“原地踏步”了。这意味着房贷利率已触底，短期内下调无望。
6月8日，工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、交通银行、邮储银行六大国有银行共同下调存款挂牌利率。具体来看，活期存款由此前的0.25%下调5个基点至0.20%，2年期定期存款利率下调10个基点至2.05%，3年期定期存款利率下调15个基点至2.45%，5年定期存款利率下调15个基点至2.50%。
多位专家表示，从中长期看，市场无风险利率下降是大势所趋。居民一定要平衡好风险和收益来综合进行资产配置，从而更好守住自己的“钱袋子”。
6月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布。其中，1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.55%，5年期以上LPR报4.2%，两个品种均下调10个基点。
易居研究院研究总监严跃进表示，此次5年期以上LPR利率亦跟随下调10个基点，预计后续各地银行房贷利率将跟随下调 10 个基点。据计算其对“100 万贷款本金、30 年期、等额本息”房贷具有减负效应。他还表示，房贷利率下调也将成为6月下旬以及7月份各城市提振楼市的重要举措。
根据日照置业网数据中心统计，日照市2023年上半年共以招拍挂形式成交土地41宗，成交面积为138.923万平方米，建筑面积157.33万平米，平均楼面价1407.34元/平，成交土地单价1803.9元/平。
日照市2023年1—6月份，日照成交土地宗数较去年同期（41宗）下降16.3%，成交总额较去年同期（28.089亿）下降5.2%，成交面积较去年同期（196.61 万平米）下降29.5%。总体而言2023年上半年土拍各方面数据大幅下降，房企资金压力较大，市场下行等因素影响，土地市场降温明显。
日照市2023年1—6月份，东港区成交宗数12宗，较去年同期（16宗）下降24.5%，五莲县成交4宗，较去年同期（13宗）下降69.2%，莒县成交13宗，较去年同期（11宗）增长27.2%，岚山区成交12宗，较去年同期（8宗）增长33.3%。
根据日照置业网数据中心统计，日照市东港区(市本级)2023年1-6月共以招拍挂形式成交土地12宗，成交占地面积为49.95万平方米，建筑面积50.56万平米，成交楼面价1572元/平，成交土地单价1926元/平。
2023年1-6月份，东港区土地市场成交宗数较去年同期（16宗）下降25%，成交总额较去年同期（10.4273亿元）增长6.02%，成交用地面积较去年同期（63.06万平）下降20.78%。由此可见，2023年上半年土拍缩减较大，市场反响平淡，节奏放缓。值得一提的是，上半年东港区仅有2宗涉宅用地出让，全部底价成交。
据统计，住宅用地成交2宗，成交用地面积11.6万平方米；商办用地成交1宗，成交用地面积3.677万平方米；工业用地成交6宗，成交用地面积13.5万平方米；其他用地成交3宗，成交用地面积19.26万平方米。
地块编号：2022A-32
2022A-32号地块，居住用地（可兼容商业，商业用地比例不超过10%，按计容建筑面积核算），地块位于海曲路以南、兖州路以东；原土地权属单位日照裕鑫动力有限公司；出让面积：87058.8平方米（130.5882亩）；规划指标：容积率≤1.5;绿地率≥30%;建筑密度≤30%。
2022A-32号地块起拍价为52430万元，无溢价，最终由瑞众地产以底价52430万元竞得！该居住用地单位地价约6022.37 元/平方米，楼面地价约4378元/平方米。该地块就是现在德瑞·屿水湾项目。
地块编号：2022A-39
2022A-39号地块，商业用地、居住用地（其中商业比例不超过18%，按计容建筑面积核算），地块位于天台山路以东、山海天路以南；原土地权属单位为卧龙山街道乔家墩子村；出让面积：28898.1平方米（43.35亩）；规划指标：容积率≤1.45;绿地率≥30%;建筑密度≤25%。
2022A-39号地块起拍价为22800万元，经过竞价，无溢价，最终由日照蓝兴置业有限公司以底价竞得！该居住用地单位地价约7889.79元/平方米，楼面地价约5441元/平方米。
据数据统计，2023年1-5月日照商品房新增住宅套数总计达3280套，新增住宅面积总计397505.67㎡，新增商业套数总计958套，发放预售许可证累计87个，批准预售面积总计610197.36㎡，其中，商品住宅和商业入市最高在4月，分别是1166套和647套，商品住宅入市*月份为2月，共340套。
根据日照置业网数据中心统计，截至2023年5月31日下午18时，2023年1-5月日照市区商品房网签套数为7687套，成交面积为68.74万平方米；商品住宅网签套数为4273套，成交面积为47.27万平方米。
整体而言，2023年1-5月日照楼市网签在各个区域都表现的非常亮眼，具有一定的热度，2023年1-5月网签相对2022年1-5月呈下降趋势，按类型来看，还是以住宅网签为主，超过一半，同时市场形势“分化”持续，有支撑的区域市场相较乐观。
今年的市场行情体感很明显，走出了一条“先扬后抑”的波浪线，二月初“旱地拔葱”起势延续出现了“小阳春”，三月四月以来购房情绪下滑市场放缓未能延续回暖态势，但是上半年“金三月”小阳春开了个头，许多房企在“银四”末积*取证加推，为五月造势，“红五月”行对其他月份来说成交喜人，结合了营销中心开放、开盘等活动，购房热情仿佛一下子爆发出来。
从月度网签量来看，5月网签相对于其他月份网签量最高，达到了2000+,这也与该月刚需楼盘加推热销、以及案场活动有很大的关系，1月受假期影响仅网签578套，其次2月3月，网签套数都达到了1500+，受小阳春影响，广大开发商也是推出了各种优惠刺激购房者。
从各个区域网签数量看，成绩比较好的当属高新片区，其次为西城片区和开发区片区，不难看出，目前市场中还是性价比高、总价低的刚需好房更受欢迎，市场中刚需盘占到大多数，山海天片区相对其他片区网签略少，这也与区域内在售楼盘较少有很大关系。
日照置业网从日照市住房保障管理中心得知，截止到2023年5月31日上午12：00，累计未签约住宅套数15721套，未签约住宅面积2000893.03平米，未签约商业套数7243套，未签约商业面积748385.93平米。
由于房管备案系统升级，网签数据截至2023年5月31日18:00
看近1年的房价走势，整体来看，日照楼市上半年的表现欠佳，但也有不少楼盘以及房企交上了一份不错的成绩单。长远来看，日照楼市整体依然会是买方市场，供不应求只会是局部行情。进入2023年，增长的脚步已经放缓，政策频出，房价整体下降趋势，就当前楼市状态分析，平稳或将是日照楼市的长期状态。
纵观区域来看，日照房价的两*化走势日益明显，以东城片区为代表的好地段、好学校、好配套等稳居日照房价天花板，而以开发区为代表的性价比、刚需板块则一直稳居刚需阵地，两方阵营相差近6750元/平。
回落是东城片区这一年的关键词，以东城片区为代表的好地段、好学区、好配套等项目量价齐平，一直稳居日照房价天花板，区域内近乎饱和状态，新盘上新并不是很多，今年受大环境影响，稍稍有所回落，并无大起伏，但无论是教育资源、亦或是商业配套等，依然是片区中的佼佼者。
西城片区，一直有着日照城区老城印象，不仅因为它近发展比较快，还因为它拥有醇熟的资源。在过去几年时间，这个板块一度受到众多房企的青睐，西城片区这半年，总体来说不错的。偶有回涨，究其原因，上半年区域内刚需置业者较多，老城区频频加推，推出优惠所致，西城片区各方面配套设施都有所加强，总体房价整体有回升，稳步发展中。
作为日照刚需阵地之一，区域内配套设施逐渐完善，无论从生活配套、人口密度、就业环境出发,已经是比较完善的区域。开发商更是使出浑身解数，关注热度随之加大，导致更多购房者将目光聚集于此，但受市场影响，这一年，房价虽无大的波动。
从数据来看，2023年上半年高新片区新房均价稳中有降。因为区域内楼盘多为刚需楼盘，受楼市大环境影响和市场竞争等原因，房价有所下降，作为发展中区域，该板块没有新的规划扶持，房价有所下滑，随着居住打断加大，开发商的开发，相信，未来房价还有发展的可能。
得益于片区的大发展，这半年，大学城片区均价趋与稳定，究其原因，作为一个改善+刚需都可冲刺的区域，区域价值与日俱增，受调控与大环境的影响，房价稳中前进，居住氛围也日渐浓厚，客户认可度逐渐提升，热度居高不下。
山海天片区作为日照热门旅游区域，区域内环境优美，空气清新，一直深受养老群体、外地客户的喜爱，房价一直居高不下，这一年，房价基本趋于平稳，作为旅游度假区，无论是自住或投资，都是不错的选择。
从数据来看，2023年石臼片区房价上半年一直处于基本平稳状态，最直接的原因是区域内新盘很少，也未有大动作，以往行业看好的 “金三银四”的旺季行情也未能如约而至，相反房价有所回落，究其原因，开发商大量推出购房优惠活动，导致区域内房价微降，但房价一直稳定状态。
作为日照最有发展潜力的区域之一，2022年市北片区房价一直平平稳稳，究其原因是，区域内产品类型基本以养老、休闲、投资为主，在区域内有大发展之前，其价值早已被定义，房价上不会有大的浮动，但市北片区区域价值还是被很多人看好，未来房价就让我们一起期待吧。
