随着经济发展,这些年人们的生活品质越来越高,随着人们的需求增加,城市也在快速的建设.当城市规模扩张到一定程度,原为集体经济组织的农村地区就逐渐被纳入城市范围内,这就是城中村,城市里的特殊村庄,全国各大、中城市的城中村规模十分巨大.

目前全国各地纷纷开始了对城中村的改造和拆迁,比如西安鱼化寨城中村、昆明金刀营城中村、深圳白石洲村,等等等等,有的人因此而一夜暴富,但也有人拆迁后生活水平还不如从前,那么城中村拆迁有没有什么特殊的补偿标准?究竟是按城市标准还是农村标准补偿计算呢?

一、城中村拆迁与一般拆迁的区别

城中村拆迁相较于一般的征收拆迁来说,不论是从土地性质还是房屋类型,都更为复杂,所以其补偿标准也不同于一般的征收拆迁,城中村土地性质有国有土地和集体土地两种.目前现存的城中村土地性质分为三种类型.

1.已经全部被征用为国有土地;

2.虽已列入城市框架,但土地性质仍旧为集体土地;

3.部分为国有土地,部分为集体土地.房屋类型也包括宅基地房屋、临时用地房屋、无证房屋、小产权房、门面房等多种.

由于其特殊性,2011年,最高院出台《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》,其中第12条第2款规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费.

也就是说,由于法律已经做了特殊规定,城中村原则上是应当按照国有土地上房屋的标准和流程进行补偿的.但是具体实施过程中还是要依据土地性质、房屋类型等具体情况进行区分.

二、补偿方式有两种

根据国有土地上房屋征收与补偿条例,城中村拆迁补偿方式包括货币补偿和调换房屋,村民可以自由选择.

如果选择货币补偿,补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格.这个市场价格由选出的房地产价格评估机构按照相关规范评估确定.

如果选择调换房屋,底线是调换面积在同等地段"拆一还一",各地区根据生活水平不同会在此基础上增加系数补贴.同时,征收部门要结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价.

三、补偿标准不尽相同

由于"城中村"土地的边缘性、稀缺性、多样性以及相比较于国有土地使用权的低廉性,使它拥有旺盛的需求市场,城中村发展至今,除了原有的宅基地房屋,其上出现了很多的临时用地房屋、无证房屋、小产权房和门面房.而这些房屋基于其性质的不同,补偿标准也不尽相同.下面主要就补偿中的最重要的组成部分:土地和房屋,向大家介绍标准有何不同.

1. 土地.

土地补偿标准主要看土地性质是国有土地还是集体土地,获得国有土地使用权的方式是出让还是划拨,集体土地地块不同评估价也会不同.

2.房屋.

按照该房屋是否有合法房屋权属证书或有合法批建手续,分为三种补偿标准.

第一种:具有合法证书或者手续的房屋、因历史原因无法办理合法证书或者手续的房屋按照评估价给予补偿;

第二种:认定为违法建筑的、征收后开始抢建、加建的房屋面积不予补偿;

第三种:未超过批准期限的临时建筑、其他原因导致的无证房屋一般会折价补偿或者按照建筑成本、重置价格补偿;另外考虑到社会稳定、照顾村民生活水平等因素,拆迁部门也会对违法建筑等房屋进行一定的补偿.

按照房屋用途是住宅还是商用房,亦或是住宅自行改为经营性用房(即门面房),补偿标准的主要区别在于商业用房的补偿中增加停产停业损失这一项,门面房是否认定为商业用房,主要看是否办理营业执照,是否实际经营等因素.

四、补偿包括的项目

一般包括以下项目:地上房屋补偿款及装修款、临时安置费、搬迁费、停产停业损失、拆迁奖励、生活保障补助等其他补偿或补助.

实践中,按照有无本村户口、有无宅基地、外来人口落户本集体的有房户等情况,安置政策也有所不同.

同时,城中村改造拆迁还存在很多不规范的拆迁行为,比如本所律师最近就接到一则咨询,当事人被告知要先搬迁再给补偿,基于对政府部门的信任,村民搬家临时居住在外,但是几年过去了,当时协议中约定的补偿迟迟不能到位,安置房屋也变成了烂尾楼,村民生活受到极大的影响,如果在签订协议之前谨慎考量,寻找专业律师帮助,就不会陷入如此被动的局面.

鉴于城中村改造拆迁的复杂程度,建议被拆迁村民如果遇到不合理的补偿政策,先咨询拆迁律师,以避免自身合法权益被侵害.