城市向新，继福田、南山及宝安后，应该看哪里？

越是把时间拉长来看，

我越是相信，

所有事物的发展都遵循一定的规律，

每个城市只会在一定的规律下发展。

MON

01

城市发展，总会以某种特定的形式开启，再遵循一定的规律向前推进。

从德国、东京都市圈发展模式来看，城市发展“去中心化”是必然趋势，“多中心”是未来城市发展的重要空间形态。而北京、上海也早就开始在谈“去中心化”。

遵循城市发展进化规律，都市多中心发展格局是大势所趋，深圳亦如此。

深圳已从“三轴两带多中心”布局，到深入实施“东进、西协、南联、北拓、中优”战略布局，形成“一核多心网格化”的城市开发新格局。

展开深圳地图来看，目前福田、南山再到宝中，都市三区格局已经非常明朗。随着这三区发展趋近饱和，都市第四区的诞生成了必然。

在这种情况下哪里有成为都市第四区的潜力？我们认为必然是发展势头猛的板块，比如龙华。

四大中心区区位示意图

龙华虽然地处粤港澳大湾区东岸核心、是粤港澳大湾区深莞中轴桥头堡、湾区发展轴线脊梁，在「梅观创新走廊轴线核心+深圳发展中轴核心」双轴心上，且毗邻福田，占据极佳的区位优势。但是过去的龙华与福田之间一道天然的地理屏障-梅林山，影响了龙华发展。

梅观创新走廊示意图

2011年，随着地铁4号线二期和深圳北站开通，龙华迎来发展元年，也发生了翻天覆地的变化。

地铁4号线二期将龙华与福田中心区紧密联系起来，融入城市中心发展格局；深圳北站将龙华发展融入湾区发展大局中。

到了2014年，连通福田与龙华的第二通道-新彩隧道开通了，叠加深圳地铁4号线，龙华与福田中心区的联系更加紧密，龙华也由深圳“后花园”一路高歌猛进，成为城市重点发展片区。

这两年，龙华发展马力全方位拉满，尤其2021年龙华被纳入“都市核心区”，真正意义上成为深圳「都市第四区」。

其一，布局高端且有“三区”战略利好加持，发展潜力大。

龙华与福田、南山、宝中如出一辙，都有总部基地布局。且相较于宝中的腾讯“互联网+”未来科技城等总部基地，龙华的「深圳北商务总部基地」的北站国际商务区汇集了20-30家企业总部，显然优势更突出。

深圳“6+1”总部战略分布图

有「总部基地」布局优势的龙华在2020年提出打造“数字经济先行区”，去年在深圳“十四五”规划中明确被定位为“都市核心区”；今年提出要打造“硬科技产业创新发展先行区”。

深圳空间结构与中心体系规划图，图源：深圳市国土空间总体规划（2022-2035年）

“三区战略”利好之下，龙华将围绕新发展格局展开，作为示范先导区之一，打造数字经济圈、中央活力区、三大都市走廊，凝聚千亿产业集群，汇聚大量的高新技术企业、人才，为片区的整体发展打下更强的经济基础。（信息参考：深圳市国家级人工智能产业集群建设实施方案）。

其二，各项配套逐步完善，龙华居住舒适度正提升。

北部国际商务区投资超过2000亿打造国际会客厅、城市双核，是大湾区国际化创新型中轴新城的“重点”工程，其中规划了550万平商业服务业、60栋办公楼，其中包括12座摩天大楼，商务总量远超南山科技园，比福田CBD（约6.07平方公里）还大，写字楼数量远超福田（40+栋）。而近期，规模超200万平的龙华超级商圈设计方案也出炉。

随着商务区及商圈建设推进，未来龙华与南山、福田相比，商业价值及居住便利性毫不逊色。

北站国际商务区效果图

此外，龙华已建立了深圳北站中心公园等137个精品公园，261公里绿道，还开通了全国首条“人才绿道”示范段，打造了一个生态环境优越，宜居性高的环境。还将持续推进公共文体设施建设，进一步完善文体配套，片区居住舒适度将进一步提升。（数据参考：生态资源部）

龙华景观，来源：龙华新闻在线、龙华新闻 龙华文体云

从居住价值到板块价值再到宜居属性三个维度来看，龙华无疑是继福田、南山、宝中后的「都市第四区」，湾区新时代人居板块。

MON

02

发展与进化改变城市格局，同时带来新的价值机遇。

纵观城市发展规律，资源最集中且配套最齐全的板块往往是最有潜力的中心。壹地产梳理发现，龙华红山是福田北的延伸，也是都市第四区的正中心。

商业配套龙华TOP级，优于福田北的梅林片区。

红山板块目前生活配套已经很成熟，有红山6979、天虹购物中心、上塘AT mall等5大集中性商业配套。还未来有预计投资约90亿打造深圳新型国际消费中心-「龙华TOP级商业+华南首个」Costco（在建）以及体量超300万平的华润城（规划）等大型品牌商业。

还有5大文化场馆和6大主题公园，板块商圈资源丰富，日常就是高配生活氛围，优于福田梅林片区（2个集中商业+2大文化配套）。

深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆效果图

宝中是“前海北中心”，红山是“福田北中心”。

红山高端配套与宝中不相上下。

宝中有中央绿轴文化公建、深圳书城湾区城、宝安体育中心、宝安区图书馆、湾区之声演艺中心，宝安公共文化艺术中心等建筑群。

简上体育综合体

红山有深圳“新十大文化设施”之一的深圳美术馆（在建）、比肩深圳图书馆的深圳第二图书馆（在建）、全国首个垂直分布式大型体育场馆-简上体育综合体以及展览馆、演艺馆、深圳第二儿童医院（预计2023年建成投用）三甲医院等市一级配套，还有华南首家Costco、龙华版欢乐海岸-红山6979等高端商业配套。

现阶段拉满的红山，未来也很值得期待，当之无愧的都市第四区中心。

首先，红山板块位于大湾区城市中轴、深圳发展重点核心区-龙华，坐落于与深超总齐名的“深圳北站总部基地”中央生活区，坐拥深圳北站总部基地未来超30家企业总部带来的区域发展利好；还在大湾区城市中轴-龙华核心地段上，位于上塘和深圳北双核心辐射中心，可以享受到多重利好辐射，坐拥深圳下一个黄金十年的红利。

示意图，仅供参考

其次，红山就处于龙华国际商圈的核心区域。据资料显示，龙华国际商圈总设计范围高达325公顷，总建面可能超2000万平的“巨无霸”商圈项目。包括目前已拥有的红山6979、壹方天地、ATmall、融创荟等超300万的商业体量还有规划中的超20万方体量的万象城、中洲龙华商业中心、龙华海岸城。

龙华国际商圈的核心区域

再者，交通方面，深圳5期的6条地铁，三条都与龙华有关。龙华还有集高铁、地铁、公交及城轨于一体的深圳北站交通枢纽和规划中的五和综合交通枢两个枢纽。从城市层面来看，龙华的交通地位很高。

值得注意的是，地铁和枢纽不仅将龙华与深圳各区乃至湾区各城建立联系，还可汇聚来自湾区各城乃至全国各地的人群，凝聚大量发展要素，毗邻深圳北，在北站超级枢纽辐射范围内的红山也将加速发展。

深圳都市核心区域示意图，仅供参考，图源：刘晓博说财经

最后，深圳“十四五”明确指出要提升都市核心区扩容区域的发展质量和功能，政府也正在加大都市核心区的住房及教育等民生布局；名校集团化后，红山的教育环境将得到提升，整体居住价值提升机会是非常大。

无论是从配套级别还是板块定位或是全局发展潜力来看，红山都是当之无愧的「都市第四区中心」，也是未来深圳当下最值得关注的板块。

MON

03

「高端配套」背后还有一层含义，就是「高品质生活」。

放眼深圳「都市第四区中心」，资源最集中且配套最成熟的地方就在红山，这里也是整个片区居住价值TOP级的，购房者普遍原因“拿钱为片区配套带来的居住舒适度买单”。

国际化商业社区Costco，在城市繁华里享美好生活。

红山汇聚了龙华版欢乐海岸-红山6979、天虹购物中心等超10万平集中商业配套。

随时做个spa、午后休憩爵士乐搭配精致下午茶，与琳琅满目的橱窗相约、到精品咖啡店品茗，就是住在红山的日常。

红山6979效果图动图

目前还有华南首家Costco（在建），超级商业配套，国际生活休闲区。这种配套，在华南，当下只此一份。

Costco效果图，图源：Costco官网

红山不止于此，未来还规划建面高达337万平的华润城，体量超华润城大冲，或将引入大品牌商业。

总的来说，红山位置可谓得天独厚，住在这里，就是住在都市核心繁华里。

人文浓厚的板块，居住日常与艺术为邻。

红山板块仅学校，就有数十个（含1个在建学校），其中包括了深圳龙华实验学校，教育资源丰富。（具体学区划分，以教育局当年公布为准）

深圳市龙华区实验学校，来源：深圳政府在线

还有龙华首家演艺馆其中演艺馆已入驻中国戏剧届TOP级IP-开心麻花华南首店，观赏话剧演出或参与沉浸式喜剧，欢乐生活常态化。

开心麻花6979剧场内部，来源：深圳开心麻花红山剧场官微

已开放的现代展览馆、简上综合体育馆，不仅能让你感受城市发展脉络，也能享受运动带来的激情释放。

红山6979演艺中心

还有承载城市文化与艺术精神的深圳美术馆以及图书馆合计5大文化场馆，民治体育公园、白石龙音乐公园等6大主题公园。

公园实景图，来源：龙华政府在线

文化与休闲融合，将人与人之间的距离拉近，让生活日常变得生动。

5地铁+2枢纽环绕的板块，与深圳各区湾区各城“无缝衔接”。

便利的交通，延展的是生活的半径。

红山片区除去已开通的3条地铁线（地铁4、6、10号线）、还有规划中的地铁22、23号线，合计5条地铁线环绕，就是被地铁“缠绕”的板块，还有北站枢纽+五和枢纽加持，无论是日常通勤还是出差，都非常方便。

示意图，仅供参考

综合来看，位于都市第四区中心的红山拥有的齐全且高端的各类配套，能在当下提供给居住者舒适且气质高端的居住氛围。

随着红山板块建设推进，未来红山中心区将可承载人们“美好生活”，居住价值也将进一步提升。

权力就像房地产，位置是所有的一切，你离中心越近，你的财产就越值钱。

所以无论是当下，还是未来，都市第四区中心-红山都是值得重点关注的板块。

经盘点，2022年龙华还是有一定供应的，想要上车的朋友可以看看，尤其红山板块，有一定经济实力的朋友，不用想太多，冲就是。

但据壹地产实地探访发现，严格意义上的红山正中心目前暂无新房在售，待入市的就只有中海闻华里一个项目。

该项目门口就是龙华实验学校，步行就能到红山6979、天虹购物中心，一路之隔就是华南首个Costco，还坐拥地铁4号线、6号线，紧邻红山、上塘两地铁站点，综合质素打遍龙华无敌手。

据了解，中海闻华里将推建面约84-116平的3-4房，目前已于中海闻华里城市展厅正式启动接待，感兴趣的朋友可前往了解。