建面144㎡起步！南通这个纯粹改善小区品质不错，价格竟跌回2年前

不敢相信！去年房价近2.9万/㎡刷新 小区高层成交记录，如今狂跌至2.4万/㎡出头。

这个小区就是 南通碧桂园翡翠华府，一个只有大户型的纯改善小区，所处地段受新城区、新东区、创新区三区利好辐射，尽享便利。

2020年， 碧桂园翡翠华府不满二的 洋房，成交价高达29167元/㎡，挂牌404万，溢价16万成交，成交周期仅31天。

而如今，新房供应量充足，土拍市场没有水花，板块也无利好发声，曾经抢手的纯改善的品质小区，房价也扛不住了吗？

当下的二手房，趋势上确实不太好，降价已经成为常态，相比新房市场，二手房早已深陷买方市场。

今年以来，南通多个小区二手房被爆出有房源低价成交，大多是像 绿地新里城、 林肯公园等偏刚需的次新二手房。

没想到，纯改善的碧桂园翡翠华府，最近也出现了相对低价成交的房源。

该房源是中楼层，建面约144㎡，挂牌360万，最终降价5万成交，单价24631元/㎡，成交周期仅19天。

另外，该房源期间调价5次，挂牌19天内带看17次，可见这种改善型房源，只要价格诚心，关注度还是不低的。

实际上，碧桂园翡翠华府交付至今不过四年左右，二手房价格却经历了几次大幅度涨跌，犹如过山车。

碧桂园翡翠华府地块的成交楼面价仅3881元/㎡，2016年底开盘均价16500元/㎡，只有建面约144-267㎡的大户型；

• 2019年4月，贝壳上出现该小区最早的成交房源，18F小高的高楼层，成交单价22778元/㎡，总价328万；

• 2019下半年-2020上半年，小区成交价基本在2.3-2.4万/㎡左右；

• 2020年9月，小区成交价从2.5万/㎡一下窜到了超2.9万/㎡，此后基本维持在2.8万/㎡左右；

• 2021年底，碧桂园翡翠华府同面积的洋房，成交价却跌到了2.4万/㎡，今年6月份成交的小高层的底楼，只有2.2万/㎡左右；

最近2.4万/㎡的成交价，已经是跌回两年前的水准，中间楼层只卖出了当年顶底楼的价格。

目前，小区挂牌均价24985元/㎡，50套在售，近30天124次带看，是关注度较高的改善小区。

在售房源中，已经有房东把中楼层的挂牌价格，打到了22570元/㎡，挂牌6个月仍未成交。另外，目前该小区成交的房源均为建面约144㎡户型（1套非标），建面约267㎡的大平层，单价普遍在2.5万/㎡上下，总价都在600万以上。

小区订造集智能化、地暖、新风系统、一线装修材料，是近两年比较典型的主城低密改善小区。

小区门禁不严，虽然有保安站岗但作用不大，人脸识别的非机动车道可随意进出。小区人车不分流，地面设部分停车位，还有专门的非机动车停放处，设置充电桩方便业主使用。小区内道路开阔、环境干净整洁，部分单元门前还设有休闲桌椅，基础健身设施、儿童休闲区域均配备齐全。

绿化方面，园区外景观河环绕，园区内结合乔木、亚乔木、灌木、地被、时花、草皮、石子线等多重景观，以小鹿雕塑点缀，整体景观层次感丰富。但也存在大面积的草坪枯黄现象，水景泳池均已干涸，观感不佳。入户大堂多层挑高，空间非常大，手机开广角都拍不全。

电梯边设置提示最大可容纳家具尺寸，方便业主家装时充分考虑尺寸的问题；楼道内大扇窗设计视野很开阔，还贴心的加装了限位器，避免意外。红色的消防栓和管道外露，实在不美观。楼梯间地面是地坪漆，光滑平整。狭长的走道四面贴砖，但质感不强。

地库地面做了环氧地坪，但光线不足，非机动车地面同样做了地坪漆。整体来看，碧桂园翡翠华府小区的品质中上，在纯改善小区内不算高档。但区位优势大，入住率高，如果后期物业能再尽职尽责一点，居住舒适度可以更高。

作为南通的城市新中芯，创新区即周边地区的房价一直都是炙手可热的存在，不过如今看来，低价的缺口正在慢慢被打开。

碧桂园翡翠华府位于世纪大道北侧洪江路与盘香路交汇处，紧靠洪江路高架及通富北路高架，临近南通汽车东站，多维立体交通体系交通便捷。

紧邻中南、圆融、星银海等商圈，南面为南通大学、中央公园，东面为环保公园，西面为妇幼保健院等，新区学校就在对面，小区周边各类生活配套齐全。

小区周边居住氛围浓厚，次新小区、新房价格在2.5-3.6万/㎡不等。

以两条便捷高架为界，北边是交付不久的 绿城诚园，东边是 远创东樾，二手价格都在2.5万/㎡以上；

而不远处创新区的 万科方圆、 华润悦府、 仁恒公园世纪等，二手房挂牌均在3万/㎡以上，仁恒的成交价更是超3.6万/㎡。

这两年，该片区的不少次新房的房价异常高涨，仁恒、万科方圆等突破小区房价天花板那也常有的事，但是纵观今年的次新房市场基本上都是一降再降。

不少小区早已从价格的高峰跌落，有价无市也已成了很多次新房小区的常态。