正文

  前文：

  “南门曼哈顿 北门叙利亚，买个水果都有汇率差！”成都南北不知从何时起深陷“南北不得通婚”的囹圄？艺术来源于生活，段子背后就是区域发展不均的事实。如今的成都盛行东南风，东进南拓势头猛劲，西控北改推进缓慢。本文将从政策导向、土地市场、新房供应、二手房活跃等多维度解析南北鸿沟、东西差异以及远郊崛起三大区域对比。

（一） 南门曼哈顿北门叙利亚  南北鸿沟愈来愈大

城市面貌：北至韦家碾 南到南极洲

  地铁1号线北至韦家碾，还未出北三环，而南至科学城，势如破竹已抵拢成都二绕。以天府大道为中轴，天府广场为中心点，南北折叠，一路向南的是锦江宾馆、银泰中心、天府国际金融中心、环球中心、世纪城、欧洲中心、西博城、科学城、兴隆湖、独角兽众多城市地标汇集；而向北的是万达广场、荷花池、火车北站、国际商贸城等老牌商贸。无论是交通、道路、商业，无一不折射出成都南北发展的严重失衡。造成这一现状的原因是多方面的，北面城区老化严重、火车站历史遗留原因等，但影响最大最直接的还是政策导向。东进南拓势头猛劲，政策导向下的南拓，造就了国际城南，一路向南催生了大源、金融城、锦城湖、新川、锦江生态带、麓湖、天府中央商务区、兴隆湖科学城等炙手可热的购房板块。

  房价：南北房价“断崖差”

  网上流传了一个段子：宁要城南一张床，不要城北一套房！夸张的段子艺术折射的是南北门房价断崖差。南三环北二环以内可售新房屈指可数，南三环的宝藏神盘禹洲山河玖璋当属第一神盘！南四环的新川板块、锦城湖板块是价格直逼3万，供不应求。而北三环的九里提、凤凰山板块价格2万出头，还有点卖不动！南边六环并没有因为比五环了一环而房价便宜多少，麓湖板块、天府中央商务区、兴隆湖扛鼎均价25000元/㎡。北四环大丰已是城北最繁华成熟的板块之一，房价也只有16000-18000元/㎡，破2万者凤毛菱角。而北五环更是已到新都龙桥、川音、毗河等城中村板块，单价12000-13000元/㎡是主流。将南北一一折叠对比来看，南门已比北门房价高出一倍有余。

  二手房方面，高新区指导价最低12239元/㎡，最高为中大文儒德39300元/，而中大文儒德实际成交价早已突破7万。天府新区指导价12571-39015元/㎡，而实际成交价大大高于指导价，并且城南一直是二手房最为活跃的区域。反观城北方向，金牛区指导价10947-23315元/㎡，新都区10858-14894元/㎡。城北三环以内的二手房房价也长期保持在1.5万左右，并且房龄老，周边配套成旧，去化周期缓慢。

  土拍市场“冷热”不均 南门地王北门流拍

  2021年成都一共三次集中供地，整个土拍市场表现为“冷热”不均，区域分差较大。天府新区2021年共成交涉宅用地23宗，其中20宗地楼面价破万，最高达到17000元/㎡。高新区成交7宗涉宅地块，远大集团以楼面价19600元/㎡拿下的58亩宅地是2021年的名义地王。你大爷还是你大爷，不仅包揽最贵的，28500元/㎡的清水最高限价也是目前的最高记录。

  而新都区2021年供应13宗，成交仅6宗，成交率不高，流拍地块较多。成交的这6宗地最高名义成交楼面价为7800元/㎡，呈现项目即为大丰的龙湖颐和上院项目，目前售价2万左右，其余地块均为底价成交。

  春江水暖鸭先知，开发商往往比我们普通购房者更具有预见性，在土地方面城南城北的表现已非常明显。今年成都三轮集中供地总共成交155宗土地，年初的第一批部分成交地块一有动作，第二三批也将在明年陆续入市，而这些土地大部分在拍地之时已经标明了最高清水销售均价，天府新区清水最高限价24500元/㎡、而城北新都最高限价14600元/㎡，明年的南北房价差异已然明了。

  成都集中供地清水住宅限价一览  

  （来源：克尔瑞四川    注：为便于观看，重复数据仅统计一次)

（二）  三十年河西  三十年河东

 “西贵”是老成都对西门最直接的印象。浣花溪、人民公园、杜甫草堂、金沙遗址、青羊宫……一张张城市名片形成了“生态宜居+人文历史”的居住雏形。放在改善当道的2021，浣花溪依旧是豪宅鼻祖， 房价10万一平的草堂之春依然在成都数一数二，过去20年的成都西门，好不风光。

  三十年河东，随着城市规划的定调，西门逐渐成为西控的目标。主城区青羊、武侯、金牛实际上纳入中优，真正的西控指的是温江、郫都、崇州、都江堰。无论是西控还是中优，似乎都有点推不动。青羊新城口号响亮，实际还是一片荒凉；号称豪宅第三极的武侯新城城市界面始终凌乱，早在过去七八年就红极一时的犀浦板块、光华新城更是毫无波澜。

  “西控”让人欲言又止，“东进”则是欣喜若狂。龙泉驿区东安新城作为东进桥头堡，十陵板块勇乘大运会东风，是传统五城区连接东部区域的桥梁，巨大的资源交汇于此。过去的成华区是主城五区里最默默无闻的，认可度不高，现在却是新房最活跃的区域，三环内还有大量空地的大概只有成华区了吧，这也是发展潜力大的原因。锦江区供应主力主要集中在三圣乡板块、金融城东板块，占据“中优南拓”双重利好以及天然生态资源优渥环境，成为高端改善玩家的必争之地。

  将成都东西折叠  6大板块直面PK

  以天府广场为中心点，将成都东西面折叠，再也不是东穷西贵的巨大反差，“东进”大有后来者居上之势。西门主城的新房供应主要集中在武侯新城、青羊新城两大板块；折叠对应到东门主城的三圣乡金融城东、二仙桥理工大板块。西控范围内的郫都犀浦板块和温江老牌光华新城VS东进桥头堡龙泉驿区十陵、东安新城。

  武侯新城、机投板块VS三圣乡、金融城东板块

  武侯新城分南区和北区。南区金茂府、中粮武侯瑞府、中国铁建西派城等高端住宅销售接近尾声，未来供应集中在武侯新城北片区机投板块，2021年陆续推出德商&石榴春和天骄、正荣润锦府、绿城桂语朝阳，清水均价23000左右。整体区域楼盘容积率偏低，大多容积率2.0的改善配置，整个区域走改善路线。

  三圣乡、金融城东板块是锦江区未来的主力供应。南三环至绕城范围内，以成仁快速路为分界线，向东至成 龙大道，是以白鹭湾新经济总部功能区为核心的三圣乡板块西片区；向西至锦江，则是以交子公园商圈河东片区为核心的金融城东板块。2021年新房供应较少，分别以华发统建锦江大院和绿城凤栖鹭鸣两大高端改善盘为代表，锦江大院清水别墅2.7万-3.3万，绿城凤栖鹭鸣2T2、2T1装修大高层2.6万-3.4万。

  东西两大板块相同之处在于大量土地待规整，城市界面还在起步阶段。从土拍数据来看，2021年武侯新城拍出9块地，楼面价最高15400元/㎡，清水销售限价最高22100元/㎡。三圣乡、金融城东拍出7块地，楼面价最高16300元/㎡，清水限价最高27400元/㎡，并且容积率大多只有1.5。可以预见三圣乡、金融城东未来两年入市的产品更加低密改善，房价也会更胜一筹。

  青羊新城板块VS二仙桥理工大板块

  青羊新城规划总面积42平方公里，占青羊区全区面积近三分之二，也就是三环外到温江接壤都属于青羊新城，传统认知中的青羊区外金沙、外光华板块均在青羊新城范围内。目前已经有合信、中铁建、兴城建、新力、龙湖、绿城、城投、五矿、首创、建发等各大开发商入驻，新房清一色的高端路线，房价3万元/㎡左右。

  青羊新城房价延续了西贵路线，但气质能延续吗？西三环内外可谓是两个世界，文化名片均位于西三环以内，生态、医疗优质资源大多在西二环，值得欣慰的是青羊二区的名校集团均已落户青羊新城。

  成华区建设路、万象城、杉板桥已发展成熟，理工大片区可供地将超3000亩，将是主城最活跃的板块之一。理工大板块已形成特有的“大学经济圈”，板块内还有三大TOD在建设中：八里庄TOD（在建）、二仙桥TOD（在建）、龙潭寺TOD（在建），整体新房走改善路线，比如融创至和雅颂4-6F的“宋风”叠院，总价600-900万/套，国贸·环球融创青雲臺245-330万/套。

  曾经的二仙桥-理工大-龙潭寺片区在大家的印象里是“工厂横生、又穷又乱”，板块轮动的大片区似乎迎来了改头换面的高光时刻，土地供应大户未来可期，新房产品上也实现了改善升维，但整个地段面貌还有待提升。

  “东穷西贵”所指的就是青羊和成华，字面上的东西巨大差异，或许在新版块的发展上将缩小鸿沟，如今理工大片区厚积薄发，改善作品不输青羊新城。

  犀浦、光华新城VS十陵、东安新城

  西控范围内的郫都和温江就更比不上东进的龙泉驿区了。早在七八年前犀浦板块、光华新城是炙手可热的购房区域，目前仅有少量住宅入市，如梓潼宫TOD梓潼四季18000元/平米。三十年河东，如今的十陵、东安新城板块在成都“东进”和大运会赛事多重利好下，建设步伐明显加快。华润、中海、龙湖等品牌开发商就扎根于此，特别是华润造城能力值得期待，华润时代之城、未来之城单价2万出头。不可否认，目前这两个板块的配套还跟不上，特别是教育、商业配套，生活便利性不及早年开发的犀浦等成熟区域。

  从土地供应量来看，东安湖2021年入市的住宅宗地并不多，首钢在今年的第二次集中土拍以楼面价9850元/平米拿下东安湖容积率2.0地块；华润以楼面价10900元/平米拿下十陵容积率2.0住宅地块，最高清水均价18500元/㎡。犀浦板块2021年几乎没有入市的土地，光华新城板块公平街道红桥社区推出4宗住宅用地，成交楼面价9000-9240元/㎡，其中一块清水最高清水均价18609元/平米。可以预估的是未来两年东进桥头堡十陵、东安湖、光华新城更加活跃。

（三） 远郊崛起谁是三圈层之王？

      成都远郊包括了都江堰、彭州、崇州、新津区、大邑、金堂、蒲江、简阳、邛崃9个区县。随着城市生长，成都二圈层已全部晋升为中心城区，而三圈层远郊的发展也迎来新机遇，表现优异者当属东进中心简阳、南拓外溢红利区新津。

  自2016年划归成都代管，简阳正式按下了发展的加速键。2016年成都天府国际机场在简阳开工建设，2020年4月成都东部新区正式获批，2021年6月27日成都天府国际机场正式开通运营。仅仅几年时间，简阳城市设施、定位，均提档升级。简阳新房市场主要活跃区当属河东新区（东城新区），有着沱江、内河、绿道、鳌山公园等自然资源，更有简阳地标建筑东来印象，市政配套趋于成熟，聚集了大量高端项目，也是房价较高的板块，比如招商粼江樾、锦官天樾、旭辉碧桂园云樾名邸等高端改善项目，均价11000-15000元/㎡，房价直逼新都郫县。

  新津区域距双流国际机场18km、距天府新区核心区兴隆湖17km……地铁10号线通车过后，让新津彻底处于成都半小时经济圈内，新津TOD作为成都首批启动的14个TOD示范站点之一，建成之后区域配套又会提审几个档次。轨道和南拓的双重红利下，新津早已“津”非昔比。目前，新津区域已集结了旭辉、龙湖、保利、雅居乐、金融街、融信、花样年等品牌开发商，产品也迎来了新一轮革新，刷新区域新面貌。三类人群可持续看好新津：新津本地刚需改善客群、想安家成都却无中心城区资格的外地人、城南上班的外溢购房者。

  写在最后：

  近日，“2021中国最具幸福感城市”榜单揭晓，成都再次荣膺“中国最具幸福感城市”冠军，这已是成都第13年蝉联榜首。不管成都是吹东南风还是西北风，居住在成都都是幸福的，北门有的烟火，南门艳羡不来！西贵有的气质，东门学不来！