“数”十载潮州房地产春华秋实

——2011-2020年潮州房地产发展变化情况分析

内容摘要：近年来，房地产开发市场的发展备受关注。本文分析了2011年至2020年以来，潮州市房地产的发展变化情况，并就目前潮州房地产市场存在的问题提出了相关建议。

关键词：潮州 房地产 十年 变化

潮州市近十年来的房地产开发行业在市场需求的驱动下，无论“质”，还是“量”均取得了较好的发展。2020年，潮州市房地产开发投资完成107.32亿元，增长17.3%，增速居全省第五位，比2010年增长4.9倍。十年来，随着恒大、万达和碧桂园等大型房地产企业的进驻潮州，打破了潮州原有的房地产格局与开发模式，为潮州的房地产市场带来了新的生机与活力。为此，分析研究与正确看待潮州房地产开发近十年的发展变化，对深刻理解中央房地产调控精神，促进供给侧结构性改革在潮州房地产市场的落实有着深远的意义。

一、房地产开发对经济社会发展的影响

房地产开发是整个房地产业中最重要的经济活动和主导环节，房地产开发投资也是固定资产投资的重要组成部分。近十年来，全市房地产开发投资总和占全市固定资产投资的16.4%。一般来说，房地产开发投资规模适度、结构合理时，对经济增长有正面的拉动和促进作用，而当房地产开发投资过度时，对经济增长则产生了一定的负面作用。2020年，潮州市房地产开发投资占全市固定资产投资的25.23%，远比广东省的41.2%低了16.0个百分点。由此可见，潮州目前的房地产仍处于发展阶段，因此对经济的正面拉动作用大于负面作用，产生效应的传导速度也快于负面作用。

（一）拉动经济增长。2011年以来，我市的GDP的年均增长速度为7.5%，而我市的房地产业增加值年均增长9.3%，比GDP年均增长高1.8个百分点。这就意味着，十年来，在我市的经济增长之中，我市的房地产业不仅跟上了全市各行业的发展步伐，更是拉动了全市经济的增长。2020年，潮州房地产业完成增加值70.69亿元，占全市GDP的6.4%，而十年前房地产业仅占全市GDP的3.7%。潮州市房地产业在这十年的发展中，在全市地区生产总值的占比中，已经提高了2.7个百分点。

表一2011年-2020年GDP和房地产的主要指标

此外，房地产业具有产业链长，上下游相关产业众多等特点，除了直接拉动经济增长，还具有通过拉动关联产业促进经济增长的作用。据测算，房地产业与国民经济行业20个大类中的18个均有不同程度的关联，其中，对我市的建筑业、陶瓷制造业和不锈钢制造业有着直接或者间接的拉动作用。

（二）改善居民居住条件。房地产开发投资的主要产品是住房开发，规模是否适度直接影响到我市千家万户的居住水平和居住条件。十年来，全市共完成5710.95万平方米房地产开发的施工面积，其中，有4376.66万平方米的住宅施工面积，占总施工面积的76.6%。其中，90-144平方米的户型开发较为火热，十年间共完成施工面积2639.74万平方米，占住宅施工面积的60.3%；其次是144平方米以上的户型，施工面积十年合计1201.53万平方米，占住宅施工面积的27.5%；90平方米以下的户型，十年合计施工面积535.39万平方米，占住宅施工面积的12.2%。十年来，我市的房地产开发项目，一改2010年前的低楼层建设，多以高层配套电梯施工住宅开发为主，大大方便了购房者的出行，提高了购房者的居住生活质量。2012年，随着恒大城等入驻潮州，给潮州人民带来了精装修商品房的理念，更是把购买者拎包入住的想法转变成为现实。

（三）创造大量就业岗位。2020年，潮州的80个房地产开发项目，比十年前多了32个,这些项目创造了大量的就业岗位。2019年年末房地产从业人员达达2569人，是2011年的2.0倍。与此同时，由于房地产业的关联程度较高，我市房地产行业的快速发展带动相关产业发展，同时也创造了大量的就业岗位，特别是为与房地产有直接关联的建筑业等行业提供了大量的就业机会。2019年末全市建筑业从业人员数达到15903人，比2010年增加6370人。房地产关联产业的涉及范围广，各相关行业既需要企业管理和金融保险等高等学历的专业人才，也需要普通的产业工人和建筑工人。

（四）财政收入的重要来源。房地产业的相关税收在政府税收中占有重要地位，土地出让金更是全额纳入地方基金预算管理，是地方财政收入的重要来源。近些年随着房地产市场的发展，我市对土地的收入更是有增无减。2011年至2020年，全市房地产开发投资中土地购置费合计127.79亿元，占这十年来全市房地产开发投资总额的21.0%。其中，2020年潮州万达城旅游新城区（B13、B17）等房地产项目的拉动，全市土地购置费更是高达31.84亿元，占十年来房地产开发项目土地购置费的24.9%。

（五）驱使部分实体经济投资房地产开发项目。近年来，在房地产高利润率的驱动下，资本的逐利性也在我市显现出来。有些规模上工业企业为了企业的发展，盘活土地资源，获得更多利益，实行多元经营，在企业正常生产经营的基础上，进军房地产市场开发了一些房地产项目；也有一些工业企业将原有的厂房开发成商品房加入我市房地产开发行业的大军中。

（六）房价过高影响其他类型消费的增长。十年来，有相当大部分的购房者迫于改善住房条件的压力成为“房奴”为之花光积蓄还要努力。房贷的支出挤占了房奴们用于教育、餐饮等领域的可支配资金，对发展内需形成巨大的替代效应。中央一直强调通过拉动内需，提高我国经济发展的内生动力，但内需乏力的情况与居民购房支出较大有直接关系。十年间，商品房销售额年均增长16.5%，比社会消费品零售总额年均增幅高出8.3个百分点。

2011-2020年，潮州市商品房销售均价年均增长6.2%。单2020年的商品房销售均价^①比2010年增长81.7%。这十年间，全市共完成商品房销售面积1002.89万平方米，年均增长7.04%。其中，住宅销售面积957.83万平方米，住宅共计销售7.10万套商品房，其中，期房销售套数5.32万套，现房销售1.79万套。

二、存在问题

（一）房地产开发区域发展不均衡。2011-2020年间，潮州市共完成房地产开发投资626.87亿元，其中，湘桥区房地产开发投资428.0亿元，枫溪区47.63亿元，潮安区64.67亿元，饶平县86.18亿元。各县区的房地产开发投资占十年来全市房地产开发投资总额的比例如图二：

由此可见，我市的房地产大多集中在市区，而潮安区与饶平县相对较少。房地产开发的聚集，将会导致人流的聚集，从而增加市区交通、教育等问题。

（二）占固定资产投资比重小。截止2020年，全市房地产开发投资占全市固定资产投资的25.2%，占比情况相比十年前的11.8%提高了13.4个百分点，但由表二可见，目前我市房地产投资占固定资产投资的比重仍未及广东省十年前（28.8%）的平均水平。广东省是劳务输入大省，外来务工人员较多，住房需求量大。而潮州市同样也存在一定的外来务工人员的住房需求和本地居民的住房需求的问题。但潮州市房地产开发还有一定的发展空间。

表二2011-2020年省市县（区）房地产投资占固定资产投资比重

与此同时，有部分县区也存在占固定资产投资比重较小的问题。这就意味着当地居民多以宅基地自建房为主，自主解决住房问题，这样的住房缺乏合理的空间与地域的规划，“握手楼”等建筑未能给潮州整体的城市景观带来美化。

（三）房地产开发项目容积率过高。容积率指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积之比。十年来，为了更好的利用土地资源，高层住宅不断涌现。高层住宅的密集带来的问题较多，一是引来了在一定区域内居住人群的集中，造成该区域的交通、教育问题等；二是对我市高空消防提出了新的挑战；三是未来电梯老化居民出入将成问题。截止2020年，全市的80个房地产开发项目中，容积率大于4.0及以上的有55个项目，占总数的68.8%。相比之下，2011年，全市48个房地产项目中有18个容积率大于4.0及以上，占总数的37.5%。

三、意见建议

（一）规划空间，合理布局。在未来的潮州房地产开发中应合理的规划全市的房地产开发布局。加强镇区房地产开发建设，鼓励当地投资兴建房地产开发项目。实现百姓在当地能够安居乐业。

（二）强化设计，营造环境。鼓励在我市开发的房地产商学习其他先进的房地产楼盘外观设计、楼栋布局和园林设计。一来有利于提升城市景观；二来有利于开发商对楼盘的销售；三来有利于购买者住房生活品质的提高。

（三）完善配套，方便居民。完善房地产开发周边配套。十年来，我市房地产开发有配套学校的项目较少，对居住者实现就地上学带来了一定的困难。建议考虑将一些目前招生较少的学校依托房地产开发迁移至人群聚集的地方。另外考虑依托房地产开发修缮周边学校，美化校园，使其成为学区房。

（四）努力开拓，联动发展。利用房地产行业涉及领域广的特点，加大培育我市原有优势产业与房地产行业的对接。特别是拓展陶瓷行业和不锈钢行业与房地产行业的结合。比如广东筑智陶科卫浴有限公司的年产140万件（套）陶瓷智能卫浴产品生产项目之类的项目，把碧桂园的房地产优势跟潮州当地的卫浴陶瓷优势相结合。开拓潮州在制造业等其他行业的市场新路子。

（五）引进强企，良性竞争。未来，建议潮州引进万科、保利等国内房地产十强企业落户潮州开发，确保潮州房地产市场的良性竞争，同时给潮州人民带来更多的房地产居住理念和居住环境的选择。

①商品房销售均价:本文的商品房销售均价数据来自潮州市住建局。

供稿科室：工交投资科

                 撰 稿 人： 陈莹