民营地产，正在面临史上最艰难的考验!

每日一贴债市狄仁杰 2021-07-07 17:47 评论

银亿、中弘、国购、三盛等债券违约，我们将其归咎于过度多元化投资;泰禾债券违约，主要问题是在于其“高杠杆+慢周转”战略;华夏幸福债券违约，主要还是商业模式的弊端以及激进投资的后遗症;福晟和协信等引战投，但最终却以不欢而散、债券违约告终;

中间还夹杂着不少主流房企的重大负面新闻，存续债券二级频现高收益成交;

从边缘房企，到主流房企，甚至top20房企;

从非标、到境内债、美元债、甚至是商票;

从压降融资类信托、到“三条红线”政策、到银行贷款集中度限制，再到供地两集中政策出台;

我们的民营地产，正在面临史上最艰难的考验;

甚至，我们很多地产债投资人的信心也在不断地弱化;

你去看看地产中资美元债市场，除了极少数市场比较认可的，其他民营地产企业的美元债都跌成什么样了，收益率两位数以上的，遍地都是。APP上近期经常弹出类似这样的新闻：“XXX房企XXX美元债创发行以来最大跌幅!”

你再去看看其他一些民营房企，近年来好不容易将发行利率搞到了个位数，现在也不得不接受12%+，甚至更高融资成本的事实;

去年，中资地产美元债市场也出现了很多折价成交，但那主要是受疫情不利影响，美元流动性紧张所致，所以其影响相对比较短暂;

但是，这次中资地产美元债危机，一方面是因为中资美元债市场大雷越来越多，部分业绩不佳产品面临赎回、减仓压力，投资人可能需要被动打折卖券来减仓;另一方面是民营地产爆发的、或者潜在的大雷越来越多，投资人风险偏好快速降低;

这种局面，在民营地产行业未出现重大利好之前，短期恐难以明显好转。

再看看境内债市场，能够借新还旧已经实属万幸，想新增融资难于上青天…….

在三条红线的紧箍咒之下，民营地产降档最常见的两个方法是：

其一：加快销售回款，减少拿地支出;

其二，增加合作开发，或者通过“明股实债”等方式做大权益;

但是，第一种解决方法是以未来盈利和发展潜力为代价的，会影响到其行业地位、信用水平，甚至影响其再融资能力;

第二种做法会使得公司报表水分越来越多。

以前，主流民营地产违约案例比较少的时候，大家对房企财务粉饰睁一只眼闭一只眼，或者是给的信用权重比较低，但是，当越来越多主流房企发生债券违约，或者很可能发生债券违约，投资人对民营房企债券风险偏好大幅降低的时候，大家对民营房企财报水分的容忍度会越来越低。一个很明显的感觉是，市场对房企明股实债的研究和关注越来越多。

现在，很多民营房企头上有如下三座大山：

其一，在“房住不炒”的大背景下，房地产行业逐渐进入存量竞争时代，行业整体盈利水平下降，监管对地产行业的政策趋严;

其二：“三条红线”指标任务;

其三：艰难的再融资;

对于很多民营地产来说，能够在行业下行的周期里，逐渐达标“三条红线”已经实属不易，恐很难再承受“再融资”能力的急剧下降。

很多民营房企面临的问题非常类似，牵一发而动全身。

经营不善的房企市场出清是正常的，也是一件好事，但也要把握好节奏，如果短时间内太多的大型主流房企发生信用危机，可能会超出信用债市场的承受能力，甚至会产生一些超预期的风险。

希望我们的民营地产能够成功渡过这次大劫，也希望他们能够真正的去改善报表，稳健经营，房地产行业野蛮发展的时代一去不复返了。