2018年宿州市地价状况分析报告

一、城市地价水平及变化趋势

1、整体地价水平与整体变化趋势

2018年，是全面贯彻落实党的十九大精神的起步之年，是改革开放40周年，也是新一届政府的开局之年。我市坚持以习近平新时代中国特色社会主义经济思想为指导，深入贯彻落实中央和省委、市委经济工作会议精神，按照市委五届四次全会决策部署，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，促进经济社会持续健康发展，为全面建成小康社会夯实基础。

全市坚持稳中求进工作总基调，奋力推进改革发展，较好完成了目标任务。改革开放释放新活力，供给侧结构性改革进展顺利，“去降补”任务落地见效。经济运行呈现稳中有进、进中向好、效益提升、结构优化的良好态势。从总体上看，城市综合地价低速上行，为1037元/平方米，较2017年1031元/平方米增长了0.58%。

2018年，宿州市城市综合地价为1037元/平方米，比2017年增加6元/平方米。其中，商业地价整体水平值为2395元/平方米，住宅地价水平值为1647元/平方米，工业地价水平值为181元/平方米，分别比2017年增加了14元/平方米、15元/平方米、2元/平方米。商业、住宅、工业地价水平呈阶梯状排列，商业地价最高，住宅地价次之，工业地价最低。（见图1-1）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图1-1 2018年宿州市各用途地价水平值（元/㎡）

与2017年相比，宿州市2018年商业、住宅、工业用地平均地价增速平稳，增幅收窄。其中，商业用地平均地价为2395元/平方米，增长率为0.58%，住宅用地平均地价为1647元/平方米，增长率为0.92%，工业用地平均地价为181元/平方米，平均增长率为1.12%，综合地价水平值为1037元/平方米，增长率为0.58%。，商业、住宅、工业地价水平值分别比2017年增加了14元/平方米、15元/平方米、2元/平方米。按增长额来看，住宅最高、商业次之、工业最低；按增长率分析，工业、住宅较高，商业次之。（结果见表1-1及图1-2）

表1-1  2018年宿州市整体地价水平及同比变化状况

	综合	商业	住宅	工业
2018年（元/㎡）	1037	2395	1647	181
2018增长额（元/㎡）	6	14	15	2
2018同比增长率（%）	0.58	0.59	0.92	1.12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图1-2 2018年宿州市地价同比增长率（%）

 

相较2017年，我市地价整体增长幅度收窄。2018年宿州市整体地价增长速度低速上行、稳中有进。宿州市2018年各季度城市地价整体水平状况，见图1-3。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图1-3 宿州市2018年各季度分用途地价水平值（元/㎡）

  宿州市2018年各用途地价环比增长率，见图1-4。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图1-4 宿州市2018年各用途地价环比增长率（%）

 

2、全市地价指数（分用途）

以2006年为基期，2018年宿州市整体综合地价指数为194.55，商业地价指数为275.61，住宅地价指数为328.75，工业地价指数为79.73。住宅地价指数最高，商业地价指数次之，工业地价指数最低。宿州市城市地价指数状况（以2006年为基期)见表1-2。

 

表1-2 宿州市城市地价指数状况（定比指数）表

年份	综合	商业	住宅	工业
2018年	194.55	275.61	328.75	79.73

 

在测算全市平均地价的基础上，计算地价指数，宿州市整体地价指数状况如图1-5（以2006年为基期）。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图1-5 宿州市地价指数图（以2006年为基期）

 宿州市整体地价指数历年状况如表1-3：

表1-3宿州市地价指数历年状况

 

3、不同用途地价水平与变化趋势

1）商业地价水平及变化趋势

2018年宿州市监测区域范围内商业地价总体水平值为2395元/平方米，商业一级地价水平值为5371元/平方米，二级地价水平值为3622元/平方米，三级地价水平值为2732元/平方米，四级地价水平值为1778元/平方米，五级地价水平值为1205元/平方米，六级地价水平值为957元/平方米， 从各个级别的增长走势来看，级别地价增长最高区域为二级地段，增长率为1.54% ；六级与三级增长率次之。宿州市2018年商业地价水平状况如表1-4。

表1-4  宿州市商业地价水平及级别增长状况                                

 

宿州市2018年商业地价增长趋势整体较平稳，从各个级别的增长走势来看，商业一级地地价最高，达5371元/㎡，高地价同样限制了其增长，较去年同期略有下降，二级地地价增长率最高。商业用地各级别地价水平值及地价增长率变化如图1-6。

 

 

 

 

 

 

 

         

          

 

 

图1-6  2018年商业地价水平及变化趋势图

 2）住宅地价水平及变化趋势

2018年宿州市地区监测区域范围内住宅地价总体水平值为1647元/平方米，住宅一级地价水平值为3653元/平方米，二级地价水平值为2751元/平方米，三级地价水平值为1797元/平方米，四级地价水平值为1304元/平方米，五级地价水平值为994元/平方米，六级地价水平值为712元/平方米，从各个级别的增长走势来看，级别地价增长最高区域为一级地段，增长率为19.89%；二级地段增长率次之，为15.64%。宿州市2018年住宅地价水平状况如表1-5。

表1-5  宿州市住宅地价水平及级别增长状况

2018年宿州市住宅土地供应结构进一步优化，宿州市2018年楼市趋于稳定，住宅地价整体有一定的增幅，从各个级别的增长走势来看，一级地住宅小区已成规模，配套设施齐全，增长率最大，二级地价增长率次之，三、四、五、六级地价增长幅度较小，住宅用地各级别地价水平值及地价增长率变化如图1-7。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

图1-7  2018年住宅地价水平及变化趋势图

3）工业地价水平及变化趋势

    2018年宿州市监测区域范围内工业地价总体水平值为181元/平方米，工业一级地价水平值为241元/平方米，二级地价水平值为194元/平方米，三级地价水平值为161元/平方米，从各个级别的增长走势来看，工业地价波动较小，运行平稳，宿州市2018年工业地价水平状况如表1-6。

表1-6  宿州市工业地价水平及级别增长状况

 

宿州市政府继续加大对工业内部结构调整，工业供地方式趋于理性，工业用地供地主要集中在宿州市经济技术开发区、高新区、循环经济产业园及宿马现代产业园等市区周边区域。工业地价多因招商引资政策原因以底价成交，新产业、新业态、新产品增长较快，而以煤炭、钢铁、水泥为代表的资源类、重工业类传统工业产能存在过剩现象。 2018年宿州市监测区域范围内工业级别增速放缓，呈平稳略升态势，一级工业地价有一定下降，二级、三级地价小幅度增长。工业用地各级别地价水平值及地价增长率变化如图1-8。

 

 

 

 

 

 

 

 

    

 

图1-8 2018年工业地价水平及变化趋势图

4、不同区域地价水平与变化趋势

宿州市从空间布局上分为老城区和政务新区、汴北新区、西城区、城东新区、城南新区。由于地价受不同区域的发展模式、发展重心、基础公用设施的完善程度以及经济发展状况的影响，呈现出明显的地域性，从监测的范围和结果来看，宿州市地价分布及其变化趋势总体上反映了宿州市的地理分布特征和经济发展方向，其地价分布具有以下空间特性：

   （1）宿州市地价水平以老城区和政务新区为中心，向汴北新区、西城区、城东新区、城南新区扩散，呈阶梯状分布，地价较高的区域为老城区、政务新区，地价较低的区域为西城区、汴北新区、城东新区、城南新区。

老城区是宿州市政治经济中心，基础设施和公用设施完善度较高，人口密度较大，金融、商业服务业发达，商业服务业主要集中在该区域或周边地区。汴河路作为老城区最主要的商业长道，自东向西云集了安厦时代广场、家乐福广场、国购广场、中央广场、德全广场、华夏世贸广场等商业楼盘，随着新城吾悦广场的进驻和开业，将进一步完善该区域商业布局，老城区“井字形”商业构建一直在路上。从级别分布上来看，老城区商业地价主要为商业一级、二级区域，商业整体地价水平在4579元/平方米，高出全市商业综合地价；住宅地价主要为住宅一级区域，住宅地价水平在3653元/平方米，高出全市住宅综合地价；老城区为工控区。

政务新区因城市转型而快速发展。随着政务区发展日趋成熟，该区域是多数房企必争之地！御璟兰庭、祥生江山樾、宿州碧桂园、碧桂园中南双玺、哈佛国际等项目的进驻和热销，区域内可供开发土地日益稀缺，进而住宅产品比较保值，是宿城高端住宅聚集区，整体市场发展迅速，同时带动了周边板块（西城区、汴北区）价格上涨。从级别分布上来看，政务新区商业地价主要为商业一级、二级、三级区域，商业整体地价水平在3877元/平方米，高于全市商业综合地价水平；住宅地价主要为住宅一级、部分二级区域，住宅地价水平在3084元/平方米，高出全市住宅综合地价；政务新区为工控区。

城东新区、汴北新区、城南新区区域内有汴北高新产业园、城东循环经济园区、宿州经济开发区，土地交易市场较多，东城区发展价值在不断提升，棚户区的加快改造释放了大批刚需型以及改善型购房人群，东城区的高速去库存与土地供应增加实属必然。高新区与政务区一样，也是火热区域。城南新区住宅小区也已成一定规模，居住环境有所提升。城东新区、汴北新区、城南新区地价较去年同期都有一定增长，从级别分布上来看，该区域商业地价主要为商业三级、四级、五级及六级区域，商业整体地价水平在1628元/平方米；住宅地价主要为住宅三级、四级、五级及六级区域，地价水平为1205元/平方米；工业地价为一级、二级、三级区域，工业地价水平为181元/平方米。

从以上分析数据来看，地价涨幅较大的主要集中在政务新区，2018年城东新区与汴北高新区发展在不断提升，城东新区与汴北高新区地价略有增长。老城区因开发时间较早，功能较完备，受开发空间的限制，虽寸土寸金地价较高，但地价增幅不大。而政务新区发展受到了政府的强力支持，伴随着万达、金皖、恒大、龙登（龙汇）、首钢、元一、万成、碧桂园、祥生地产的强势入驻，以万达、云集两大商业为代表的政务区商圈形成，区域内各项基础配套设施已完善，逐步发展成为行政办公中心、医疗教育中心、购物休闲娱乐中心和综合居住于一体的魅力新城。因而其地价普遍上涨，涨幅较高。

    （2）市辖区范围内地价水平具有明显的集聚分布特征。一是在主要的商服核心区，沿主要街道地价具有接近性；二是区域内存在一个或若干个地价凸点，其周边区域的地价水平则明显低于地价凸点，像这类凸点商业用地如华夏商场、淮海中路、万达广场周边；住宅用地如宿州市第一中学、第二中学、银河广场、雪枫公园附近、政务新区附近；工业用地如经济技术开发区。

二、城市地价与房价对比分析

1、地价与房价比值分析

2018年1-10月份，市区批准预售商品房面积为186.78万平方米，同比增长0.86%，其中住宅面积165.07万平方米，非住宅面积21.71万平方米；批准预售住宅14328套，非住宅2444间。2018年1-10月份市区商品房预售合同备案面积223.16万平方米，同比下降12.8%，其中住宅192.43万平方米，非住宅30.73万平方米；备案总套数21387套，同比下降18.86%，其中住宅16883套，非住宅4504间；备案总金额136.05亿元，同比增长6.36%。1-10月份市区已备案的商品房价格，住宅均价5734元/平方米,同比增长15.8%，非住宅均价8366元/平方米，同比增长59.17%。

2018年度，从宿州市2018年地价水平和房屋销售情况分析来看，宿州市整体地价为1037元/平方米，占市区住宅房价的18%；住宅平均地价为1647元/平方米，占市区住宅房价的29%。从比值来分析，地价在房价中的比例基本合理。地价占房价的比例构成如图2-1。                                                                                   

 

图2-1 宿州市2018年度地价与房价比例构成图

 

2、地价变化率与房价变化率比较

从地价和房价的动态变化来看，2018年宿州市城市整体地价为1037元/平方米，同比增长0.58%，商业用地整体地价为2395元/平方米,同比增长0.59%，住宅用地整体地价为1647元/平方米,同比增长0.92%，工业用地整体地价为181元/平方米,同比增长1.12%。2018年1-10月份市区已备案的商品房价格，住宅均价5734元/平方米,同比增长15.8%，非住宅均价8366元/平方米，同比增长59.17%。从2018年宿州市地价与房价的变化情况来看：从地价变化率与房价变化率中看出，地价与房价步调一致，均处于增长状态，2018年非住宅房价同比增长率较大，主要因为老城区与政务新区的不断发展，商业综合体建设增多，促进了商业房价增长。总体来说，地价增长率低于房价增长率。

三、城市地价与土地市场协调状况

2018年以来，在习近平新时代中国特色社会主义思想指导下，全市上下认真贯彻落实中央和省委省政府决策部署，按照推动高质量发展要求，深入推进供给侧结构性改革，扎实打好三大攻坚战，积极落实稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期政策，经济运行在合理区间，继续保持总体平稳发展态势。农业生产基本稳定，规上工业增幅放缓，市场消费保持活跃，财政收入稳定增长，金融机构存贷款稳中有降，居民收入平稳增加，物价指数保持稳定。

1、地价变化率与土地供应面积增长率对比

 2018年宿州市土地实际供应面积为11547354.02平方米，较2017年土地实际供应面积6244612平方米，增长了84.92%。2018年宿州市政府加大建成区内存量土地供应和城市改造力度，土地供应情况较好，其中2018年供应商业供应土地面积为115929.09平方米，较2017年的666398平方米相比，降低了82.60%；住宅土地供应量2817505.39平方米，较2017年的553735平方米，增长了408.82%；工业用地供应量1521935.13平方米，较2017年的880981平方米，增长了72.75%。整体来说，宿州市2018年土地供应面积有较大的增长，其中住宅土地供应面积增长最大，工业土地供应面积增长次之，商业土地供应面积大大下降。宿州市2018年综合地价增长率为0.58%，商业地价增长率为0.59%，住宅地价增长率为0.92%，工业地价增长率为1.12%；由于市场的需求，今年宿州市政府大大增加了土地的供应面积，特别是增加了住宅用地的供应面积，多数开发商争相储备住宅用地。土地供应面积与地价的变化率基本上呈同向变化。

四、城市地价与房屋市场协调状况

1、地价变化率与房屋供应面积增长率比较

2018年1-10月份，市区批准预售商品房面积为186.78万平方米，同比增长0.86%，其中住宅面积165.07万平方米，非住宅面积21.71万平方米；批准预售住宅14328套，非住宅2444间。2018年宿州市综合地价水平由2017年的1031元/平方米增加到1037元/平方米，地价增长了0.58%。商业地价增长率为0.59%，住宅地价增长率为0.92%，从以上数据看出，房屋供应面积低速上涨，与宿州市地价增长情况一致。房地产与土地市场呈稳中有进的良好势态发展。

2、地价变化率与房屋实际销售面积增长率对比

2018年1-10月份市区商品房预售合同备案面积223.16万平方米，同比下降12.8%，其中住宅192.43万平方米，非住宅30.73万平方米；备案总套数21387套，同比下降18.86%，其中住宅16883套，非住宅4504间；备案总金额136.05亿元，同比增长6.36%。从区域上来看，政务区作为优势区域，销售持续上涨，区域改善性购房需求旺盛；道东片区，在棚改及城市配套建设的带动下，购房消费需求也逐步转热；老城区，这一地区优势独特，销量持续稳定；随着政府“西优”政策的发展，西城区生活环境得到进一步改善，未来刚需客户仍将占主导地位，性价比高楼盘将稳步销售。随着一系列“稳增长、调结构、防风险”措施的实施，2018年宿州市房地产市场较稳定。宿州市2018年综合地价增长率为0.58%，商业地价增长率为0.59%，住宅地价增长率为0.92%；地价处于缓慢增长状态，房屋实际销售面积较去年同期有一定下降，相比较2017年房地产市场的过热现象，今年的房地产市场逐渐趋于稳定，居于合理的空间，有利于城市房地产业健康和长久的发展。

五、城市地价与社会经济环境协调状况

 1、地价变化率与生产总值增长率比较

根据宿州市统计局发布的数据，前三季度，全市生产总值1151.30亿元，按可比价格计算，同比增长8.3%，增幅高于全省0.1个百分点，居全省第8位。其中，第一产业增加值163.4亿元，增长3.0%；第二产业增加值415.4亿元，增长8.3%；第三产业增加值572.5亿元，增长11.6%。三次产业结构进一步优化，由去年同期的15.6：36.2：48.1调整为14.2：36.1：49.7。宿州市2018年综合地价增长率为0.58%，商业地价增长率为0.59%，住宅地价增长率为0.92%，工业地价增长率为1.12%；地价增长与经济增长程同向变化，反映了地价与其他市场要素的变化关系，受政府调控的影响，地价增长低于经济增长，符合社会合理控制土地供给、合理利用土地资源，降低社会生产要素成本需要，促进国民经济健康发展。

 2、地价变化率与固定资产投资增长率对比

2018年1-10月份，全市固定资产投资增长15.0%，比前三季度回落1.9个百分点，比全省高2.9个百分点，居全省第8位。其中，工业投资增长12.4%，比前三季度提高6.2个百分点。宿州市2018年综合地价增长率为0.58%，商业地价增长率为0.59%，住宅地价增长率为0.92%，工业地价增长率为1.12%；从地价变化率与固定资产投资增长率变化来看，地价增长与固定资产投资增长呈同向变化，但地价增长率与固定资产投资增长率均有所放缓。

3、地价变化率与城市房地产投资增长率对比

2018年1-10月份，全市房地产开发投资239.14亿元，同比增长9.4%，比前三季度回落9.2个百分点；民间投资增长8.5%，比前三季度回落1.1个百分点。宿州市综合地价增长率为0.58%，商业地价增长率为0.59%，住宅地价增长率为0.92%，工业地价增长率为1.12%；地价增速低于房地产开发投资增速。在房地产开发总投资中，住宅房地产开发投资居主导地位，商业房地产开发投资波动不大，随着新城吾悦广场的进驻和开业，丰大集团预备倾力打造一条极具皖北特色的高品质旅游休闲度假文创街区，以及各大房企的入驻，将会促进房地产与土地市场的发展。地价增长速度低于房地产开发投资增速，基本保持在合理范围内，对稳固房地产投资开发环境起到了一定的积极作用。

六、背景情况与未来趋势分析

1、城市地价变化的背景及存在的问题

2018年在习近平新时代中国特色社会主义思想指导下，全市上下认真贯彻落实中央和省委省政府决策部署，按照推动高质量发展要求，深入推进供给侧结构性改革，扎实打好三大攻坚战，积极落实稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期政策，经济运行在合理区间，继续保持总体平稳发展态势。工业生产平稳增长，固定资产投资增长放缓，消费市场保持活跃，财政收支稳中趋缓，金融机构存贷款平稳增长，对外贸易有所回落，物价指数温和上涨。但依然存在一些问题，工业停产企业较多，投资增速有所回落，批发业增速持续低迷。我市将注重经济运行监测的稳增长，围绕经济短板，积极补差补缺；重点关注工业、建筑业、财政八项支出、商品房销售面积、其他营利性服务业等权重指标的运行趋势。采取有效措施促进工业经济发展。加强投资增加项目储备，全力推进招商引资、项目建设、产业转型和实体经济发展的重点工作，分近期、中期、长期储备一批“稳投资补短板”重大项目推动项目，尽早开工建设；二是谋划开展高质量发展项目建设推动活动，推动重点项目开工建设一批，竣工投产一批，快速推进一批，谋划储备一批。宿州市地价的市场机制和环境进一步改善，土地市场价格更加显化，投资环境更加优越，土地供需协调，有利于土地市场的可持续发展。

2018年6月22日，广源置业1.9亿竞得城区2016-17#-2号地，地块位于薛园巷、2016-17#-1用地以东、河畔一号小区以南、周庄路以北、西昌路以西，为288万元/亩，土地总面积42979.58平米（64.4694亩），规划用途为住宅、商服，该地块周边配套丰富，外揽市政府、博物馆、文化艺术中心、学校、医院、金融街、万达广场、三角洲公园等。7月4日， 恒大名都东侧2017-18#地块起拍价为220万元/亩，容积率为2.2，规划用途为住宅商服，出让年限为70年、40年。该地块需配套建设建筑面积5000㎡的菜市场，同时，需配建幼儿园与其他配套公共设施，建成后产权无偿移交给区政府。恒大、金皖、万成等6家公司来到竞拍现场，经过多轮竞拍，最终杀出一匹黑马——安徽振星置业以430万元/亩，总价5.58亿元摘得该地块，楼面价达2932元/平方米。7月19日，新城控股子公司宿州新城亿博房地产开发有限公司摘得的华夏世贸西北侧2018-33#地块条件显示，该地块需规划建设面积不少于9万平方米的大型购物中心，并全部自持整体运营，在正式开工后24个月内确保大型购物中心建成并满铺开业。新城控股的到来，也预示着宿城将迎来新的商业综合体——吾悦广场。港利集团在宿州成功开发港利锦绣江南小区后，将深耕东城区。竞得位于东城区的2018-519#、2018-520#、2018-521#三个地块，此地块为城东棚改一体化综合项目，该项目建设用地1260亩，涵盖公园、医院、幼儿园、道路桥梁、商住开发、棚改安置等诸多元素为一体，项目的整体实施对繁荣城东片区有着长远意义。华夏集团摘得的2017-5#地块，该地块位于高新区，皇冠家具北侧，现为华夏酒厂用地，该地块将来或建成高低配形式（高层+洋房）的住宅。11月28日，合肥丰大房地产开发有限责任公司以单价80万元/亩的价格将高新区2017-497#地块收入囊中。该地块为丰大公司在宿州竞得的第二块土地，与其目前所开发土地位置相连（2017-496# 汴河小镇项目用地，472.0638亩）。重点打造汴河小镇项目，着力加快建设汴北新区，丰大集团将利用这两宗地块在我市高新区打造集居住、娱乐、旅游、酒店、会展等多功能为一体的千亩大盘。

2018年宿州市楼市整体较稳定，土地市场并未出现2017年 宿州碧桂园、中南碧桂园双玺及 祥生江山樾等项目的高溢价土地出现，呈现出稳中有升的态势，老城区有新城吾悦广场的进驻，高新区有丰大汴河小镇项目，东城区有港丽集团的入驻，西城区有淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司拿地，整体上，土地市场发展较稳定，稳中向好。在去年土地市场持续热络和房价增速过快的情况下，我市着力做好“稳房价、防风险、分类调控”，增加了住宅用地和保障房供应，从供给侧缓解房价的上涨。

2、未来地价变化趋势预测

 2018年，宿州市经济形势持续向好，生产总值继续增长，地方财政收同步增长，固定资产投资增长幅度有所提升，房地产投资趋于平缓。全市经济运行平稳向好。随着“稳增长”、“调结构”、“防风险”等措施实施，加快供给侧结构性改革，逐步扩大有效需求。全力推进招商引资、项目建设、产业转型和实体经济发展的重点工作，推动重点项目开工建设一批，竣工投产一批，快速推进一批，谋划储备一批，全市综合地价低速上行。

从宿州市历年来的土地供应政策和地价的监测情况来看，宿州市地价稳中有进、进中向好，用地结构更加优化，土地市场调控机制和地价的形成机制逐步成熟。预计下一级阶段，随着住宅小区规划配套商服用途及商业综合体的供应等多方面因素相互作用下，我市商服用地市场将平稳运行；我市因地施策，分类调控加强房地产市场，盘活存量住房，完善促进房地产平稳健康发展，预计未来我市少数住宅市场有上涨空间，住宅地价增速温和上行；宿州市采取有效措施促进工业经济发展，积极培育特色产业，完善产业链，为我工业市经济实现可持续增长奠定坚实基础。工业用地市场将保持基本稳定。预计下一阶段，我市综合地价总体温和上行，其中住宅地价增速可能处于温和上行状态，商服、工业地价总体保持稳定。

 

宿州市2018年度地价状况分析报告.doc