降杠杆潮来了！央企密集转让房地产项目

编者按：本文来自微信公众号 “楼市相对论”（ID:focus-bj），作者：苏八月，36氪经授权发布。

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年末，房地产行业悄悄变天了。

房地产市场上，除了此起彼伏的调控，还有房企动态值得关注。房企中，要数央企的嗅觉最为灵敏，常常起着政策风向标的作用。

据中新经纬报道 ，11月房地产行业产权转让项目共24个，其中19为央企转让地产项目股权，超越前10月之和。

2020年前10个央企转让旗下地产项目累计才15个。

图源：中新经纬

转让项目的出资或主管部门都是央企，包括华侨城、招商局、中化集团、电力建设集团等，转让项目大多处于亏损状态，多数资不抵债。

其中，招商局、华侨城和中化集团三家，在国资委批准以房地产为主业的16家央企名单中。

如此密集地转让地产股权项目，央企降杠杆，逃离房地产意图十分明显。

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走了，房地产没大钱赚了。

过去，由于房地房实在太过赚钱，央企、国企纷纷涉足房地产开发，从中牟利。凭借着得天独厚的资金优势，对民营房企形成碾压之势。

2010年，国家发布退房令，要求78家非房地产主业央企退出房地产行业，仅留下16家以房地产为主业的央企，坚决禁止中央企业违规开展违规房地产投资。

可惜，多数央企放不下繁荣、暴利的房地产市场，“退房令”迟迟无法落实。“退房令”下发当年，只有14家非房地产主业央企退出。此后，再无大波澜。

今年为“退房令”10周年，1月20日国资委再次重申“退房令”要求央企把握主业投资方向，“不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。”

三令五申的“退房令”，过去一直收效甚微。为何在11月，央企纷纷转让手中的房地产项目，当起了令行禁止的乖孩子？

“玩的转就留着，玩不转就转”，一位曾经任职央企的网友评价道。

对于央企来说，抛掉亏损或资不抵债的房地产项目，能够更好的回收资本，回归经营主业跑道，弥补业绩亏损或降低负债杠杆。

当经营房地产不如经营主业时，央企也就在“退房令”下，顺水推舟舍弃高杠杆房地产项目了。

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离2021年全面实行“三道红线”政策不到一个月了。房企融资不易，若踩中红线，融资将难上加难。

“三道红线，四档管理”政策主要内容为：

• 红线1：净负债率大于100%

• 红线2：剔除预收款后的资产负债率大于70%

• 红线3：现金短债比小于1.0倍

• 三线全踩进红档、不能增加有息负债

• 踩中两条进橙档，有息负债年增速不得超过5%

• 踩中一条进黄档，有息负债年增速不得超过10%

• 未踩线为绿档，有息负债年增速不得超过15%

对于房企来说，资金就是规模扩张的生命之源。作为劳动力和资金密集的产业，没有足够的资本，高周转那一套就再也玩不通了。

房地产央企一般杠杆率和负债率不高。对于华侨城、招商局和中化集团央企开发商来说，更多是一种积极的表态，在带头降杠杆、降负债方面，起到表率作用。

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央企抛售地产项目背后，还有两个无法忽视的重要市场信息。

一是深圳“打新热”中，新华社批评文章中，提及的房地产税。

深圳住宅新旧房价倒挂，引发打新抢房套利热潮，甚至出现多人代持现象。新华社指出在“增加供给、新房限价之外” ，“加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为。”

11月初，财政部部长刘昆在《建立现代财税体制》中阐述，“十四五”房地产税立法继续推进。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

虽说从立法到落实还有漫长的时间，但是越来越强的风声，也足以令非房地产央企，识相地退场。

二是，防范金融风险，严防钱流入房地产。银保监会主席郭树清近日在《完善现代金融监管体系》中指出：

房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

这意味着，为防范金融风险，房企降杠杆势在必行，严防严控炒房增加居民杠杆的行为。

央企离开房地产，时也，势也！

可以预见，这轮抛售资产，降杠杆潮还是序章。在融资趋紧的环境中，一些开发商将降杠杆降负债，促回款摆在头号位置。为达到“三道红线”要求，还会有更多企业转让或售卖资产项目。

房地产水大鱼大时代一去不返，依然在战斗的房企提质增效，精耕细作才能活下去，活得好。