闽系房企大撤退
没有等来奇迹的泰禾,8 月 4 日正式摘牌了。
这家很早就暴雷的闽系房企,挣扎两三年,终于退出了资本市场。
曾经的千亿房企,出局前市值仅剩11亿元。
不过退市并非终点,目前泰禾官微仍在更新。
退市当天,还推送了一则关于保交楼的项目文章。
图源:泰禾集团官微
只是失去了资本市场的融资渠道,这样的自救如今看起来更加艰难。
泰禾的退市,引起了我对它背后一个派系房企的好奇。
像泰禾这样的闽系房企,远远不止一两个。
它们在行业内,从手拉手辉煌,到集体陨落,影响了地产的一个时代。
这前后到底发生了什么?现在它们各自又是怎样的境况?
01
这两年,闽系房企集体风光不再
我先大致查了下,目前闽系阵营中的部分民企情况。
整理自:各企业公开信息
根据企业状态来看,主要有三类。
首先是沦落到退市的泰禾、阳光城等。
以及各位很熟悉的世茂、融信、正荣等,此前已传出暴雷信号。
还有一种就是像金辉、中骏等尚未暴雷。
但接下来的生存挑战,其实已经很明显了。
显然,整个闽系队伍中,已经很难找到发展良好的民营房企了。大家似乎处在同一滑坡上,有的早已经触底,有的正失速下滑。
这次正式出局的泰禾,也是最早暴雷的一批规模民企之一。
我翻了下往年行业排名,发现2017年中指研究院发布过一个榜单。
图源:中指研究院
彼时泰禾甚至闯入了百强房企前15位。
但好景不长,2019年开始,企业形势便急转直下。
尽管近两年和2020年相比,也在小幅提升。
但对比曾经的高峰期,差距还是太大了。
到今年4月28日,泰禾已到期未归还借款本金,高达582.03亿元。
至于那些一二线城市的存量土地、项目和商业。
也基本陷在各种复杂的债务中,难以救活。
于是就有了8月初的摘牌退市。
泰禾之后,下一个出局的,是阳光城。
8月4日,泰禾摘牌的同一天,阳光城也收到了深交所的上市终止告知书,进入摘牌倒计时。
这家销售额曾破两千亿的百强黑马,最终股价停留在了0.37元,市值仅剩15.32亿元。
除此之外,闽系中还有更多民企,都已进入暴雷行列。
比如去年10亿美元债违约的闽系老大哥,世茂。
今年年报发布后被风险警示,5月30日,收盘股价跌至1.01元,逼近退市生死线。
为了自救,世茂通过增持和回购强力挽尊。
于6月5日实现了1.23元的收盘价,成功保壳。
但短暂的危机解除了,这几年激进扩张留下的数百亿债务,却还压在头顶。
世茂距离真正脱困,也还为时尚早。
同样面临债务压力的,还有禹洲、融信、大唐、旭辉等。
近两年,这些闽系房企已经不只一次传出违约了。
5、6月,四家房企又相继发布公告,称无力兑付债券。
其中,暴雷后一直低调的旭辉,如今调转船头发力代建了。
半年就新获了30多个项目。
从今年的高频招聘来看,目前这部分业务发展的似乎比地产更有希望。
图源:猎生活
不过,还有一类未暴雷的闽系房企,仍在苦苦支撑。
比如为数不多还在绿档的中骏集团。
因为努力还债,被称为闽系之光。
但目前,也承受着毛利率下降、流动性恶化等压力。
最直观的困境是,曾经的千亿房企,今年上半年销售额仅剩200亿。
上市两年多的金辉集团,属于闽系中大器晚成的了。
这两年也被迫大调整,比如精简组织、区域合并、高管换血等。
在业绩不断下滑、土储见底的双重困境中,这么做,也是争取不掉队的唯一出路。
回过头看,这些闽系房企,其实都是曾风光一时的规模民企。
但如今,几乎都面临着最本质的生存危机。
02
霸道的闽企,为什么集体被行业抛在身后。
闽系,曾经多风光,现在就有多暗淡,让人唏嘘感慨。
所有地产派系中,闽系房企的特征应该是最强烈的。
信奉爱拼才会赢的闽商,进入地产后,依然大胆进取、凶猛拿地。
也成为行业崛起最快的一股力量。
2016年蓝房网发布的全国地产榜上,闽系房企甚至占了百强的20%。
而且位次都不低,前50强中直接霸占13席。
数据整理自:蓝房网福州站
这些成绩出众的闽系房企,无一例外,都有着共同特征。
第一个也是最明显的,就是从大本营出发,迅速全国化扩张。
比如旭辉2000年就把总部搬进上海,大手笔豪掷土拍市场。
并在2012年迅速上市,跻身地产50强。
这条从福建到上海再到上市的成功路径,也引起了其他闽商的疯狂复制。
2015年前后,阳光城、泰禾、融信等一批企业异军突起。
闽系房企在上海迅速形成一股新势力。
单就土地市场来说,闽商们拿地几乎不考虑成本,溢价率高得吓人。
数据整理自:上海房价点评网
到2016年,全国前十的地王有4块都在闽商手里,包揽接近一半。
财大气粗到了夸张的程度,背后也是极具冒险精神。
当年几十亿规模的大唐地产,刚把总部搬进上海时。
就敢立下500亿、千亿的目标。
而为了迅速实现全国化的规模目标,高负债率这件事也就不值得在意了。
这也是闽系房企的第二个集体特征。
还以旭辉为例,临近上市前,资产负债率就高达138.3%。
上市后融资渠道扩宽,这个数字有所下降,但仍在70%以上。
但在那个集体快周转的时代,市场环境较为宽松。
高负债率的深层影响并不明显。
第三个集体特征,就是闽系房企擅长的多渠道融资。
除了部分闽系房企自带的财团背景,更多的房企也开始尝试涉足金融、银行领域。
比如融信为了融资与保险、银行合作。
图源:和讯网保险
中骏和光大信托、五矿信托、中建投信托等合作,为自己长期供血。
此后,全国化、高负债、多元融资的这一整套经营模式。
就迅速复制到了整个行业。
一时间,几乎所有房企都在强调规模化、加杠杆。
每年投入巨大精力,进行全国化布局。
这个模式也在2018年前后,达到了杠杆的巅峰。
此后就是各位都熟悉的场景了。
在市场游戏规则骤变时,销售与融资,两大渠道同时收紧。
很多房企摊子铺得太大,一下子收不回来,导致了行业内的连锁暴雷反应。
其中闽系房企,更成了重灾区之一。
曾经在江湖上多辉煌,现在就有多失落。
甚至类似闽系策略的区域房企,也受到了一定影响。
比如温州的祥生控股、中梁控股等,都曾是千亿房企。
但今天我们来看,由于激进扩张也已经宣告暴雷。
上一个周期内,闽系房企的生意模式,几乎改变了中国房地产市场的格局。
但当下,也正被更适合时代的经营模式所抛弃。
03
闽系撤退后,哪些派系的民企在做大 。
同一个舞台,有人黯淡退场,就有人迅速登场。
如今站上台前的一些派系房企,也是从不同的地域发展而来。
但和闽商却是完全不同的风格。
其中一类面孔,各位都很熟悉,浙派房企。
今年,以滨江、绿城为首的浙系房企迅速上位,登顶行业前排。
尤其这次业绩半年考,滨江正式进入克而瑞销售榜全国十强。
图源:克而瑞
在行业普遍业绩下滑的时候,还比去年上升了3位,成功逆势突围。
对滨江来说,自己的节奏一直没变,也并未有明显扩张。
但当行业整体后退,那个坚持守在原地的人,反而跑在了最前面。
除了老牌企业,更多浙系房企也集体冲入了全国百强。
有些已经不是第一次亮相。
如伟星地产、建杭置业、大家房产、荣安地产、中天美好集团等等。
而这些企业,都是十足的稳定派、务实派,很少大规模离开浙江。
最典型的就是滨江,几十年来很少提全国化战略。
主要围绕杭州市场及省内开发。
数据整理自:滨江集团官微
对比闽系房企迅速离开福建,尝试全国化的模式。
也体现了不同地域下生意人的观念天差地别。
此外,浙商做生意最大的特点还有团结。
有钱大家赚,抱团打天下。
从事地产行业后,这些浙系房企进入一个新的板块时,也会抱团拿地开发。
共同分担风险和利益,从不吃独食。
这些,都是两个派系房企走向不同结局的主要原因。
浙派之外,地产行业其实一直都有一股特别的力量,就是港资房企。
根据今年的年报业绩,整个2022年香港楼市不济的情况下。
也依然无一家港企开发商亏损,仅仅是相比前一年盈利下滑。
这一点,和内地史上最惨年报的数据比起来,简直不要太鲜明。
尤其一些老牌港资房企,比如说很多上海人熟悉的瑞安房地产。
已经扎根内地市场26年。
去年瑞安房地产净利润人民币14.75亿元,虽然同比下降33%,但仍处于盈利状态。
以及恒基地产,去年归母净利润也实现了92.39亿港元,利润降幅属于较小的。
当然,这两年港企中也不乏出现一些新晋顶流。
其中2020年才在香港成立的宸嘉发展,颇为耀眼。
到2022年,这家企业的全年新增货值就达到了341亿元。
直接冲击行业第30位。
图源:中指研究院
归根结底,港资房企能对抗周期实现增长,离不开一个稳字。
这些年港企甚至略显保守,几乎从来不提全国化。
除了住宅业务,更喜欢布局商场、酒店、写字楼等慢增长的存量物业项目。
比如瑞安、恒隆的主要业务板块,就是住宅和商办项目的开发、运营管理。
并通过良好的运营模式,实现稳定的租金收入。
对比内地房企配套的目的,一开始就是为了卖房子,几乎不考虑后期运营。
市场紧缩后,反而成了企业的累赘。
所以被金融危机教育过的港资房企们。
如今普遍不追求高杠杆、高增长,负债率也更低。
反而在每个下行周期内,成为行业最独特的一类存在。
04
当前行业下,我们看到了闽系房企的集体衰落。
同时也看到一些港资和浙派开发商的长盛不衰。
从根本上看,认知和策略的不同,造成了派系之间房企的不同结局。
但今天我们并非全盘否定闽系的模式。
他们曾在对的时机,把握住机会向外求发展。
这是闽商一贯爱拼才会赢的生意哲学。
也确实让一个派系的企业迅速独大,占领了民营房企的前排位置。
只是,在兴盛到衰落的这个过程中,关于稳健和保守的价值。
也是新的行业节点上无法绕过的思考。
只有这样,未来面对更多周期性挑战时,才能拥有稳固的位置。
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