目前,白金海岸这一面积段的江景房,暂无房源在售,只有一套非沿江的3楼在售,之前是作为群租房出租,房东挂价730万,折合单价4万出头。
事后,中介推荐了该小区挂牌在售的江景房,但是一套155㎡三房两卫。厨房、客厅与北向卫生间面朝江景,它还有一个北向小阳台、与餐厅相连,两面都是窗。
江景资源不差,不足之处就是只有三个房间。
锦绣江南绿化长势喜人
最后一套,是靠近四桥旁的西房锦绣江南,7#、9#面朝钱塘江,跨过四桥就是绿城柳岸晓风。
这是一套184㎡四房两卫,高楼层的西边套,挂价900万,折合单价4万9。
房子满五且唯一,税费上占优势。年初刚挂上不久,就连续有带看。最早房东挂价830万,10天后涨到900万,涨价后一周还有3次带看,目前尚未成交。
锦绣江南望出去的钱塘江景致
说是四房,其实北向房间是由阳台隔出来,房间要比地面高出十几二十公分。这样导致北房间层高偏矮,适合放榻榻米。
房东为实现餐客厅的最大江景面,厨房设计在房子中间,散味多少会受影响。
余下三个房间朝南,主卧设计超大,与书房相连,光卫生间与衣帽间,毛估估有11㎡。虽然装修时,格局上考虑到了采光及景观面,可房子实用度不强,尤其是有二孩、或是父母同住的家庭,房间量还是偏少。
但江景是真的赞,餐客厅对望江对岸的春江花月、 金色海岸,就连钱塘江上有多少只船只经过,也能清楚看到。
一大BUG,就是小区离四桥太近,来来往往的车辆看的分外清晰。白天看房时,窗户关上,噪音感受不明显,但实际情况如何,还得经过早晚高层、半夜,才能知道噪音、光源会否对居住产生毕竟大的影响。
先后参观的4套滨江一线江景房小区,集中在2005-2009年交付,迄今已有十余年。
马克及其周边小区的一线江景房,之所以卖不出高价,有多方面因素影响。
第一,产品落后。150多㎡大多只有三房两卫,180多㎡也就四房两卫,与时下改善户型动辄四房三卫、五房三卫,还是双套房设计,首先房间量上就不满足。
这几套房子还有一特色:主次卧喜欢做成子母套房,公用一个户内门。优点是:方便夜间照顾小孩;缺点是:私密性差、有居住年限限制,孩子一大就得重新装修。
滑动浏览各户型
2018年以前,杭州几乎每隔一两年产品就有一次大的升级迭代。十余年时间,产品早已升级数代。比如现在,流行的户型不是四开间朝南、就是餐客厅一体化设计,最大程度加大房间的采光面。
一线江景房更讲究“窗外的风景”。柳岸晓风183㎡四房三卫(双套房设计),沿江一侧是餐客厅带阳台以及北向房间。除了房间有少量墙面遮挡外,其他空间(北向)视野全展开,楼层越高看到的江景越丰富。
反观这几个小区,毛坯交付,房东考虑实用性将北向阳台隔成房间使用,导致原规划的大面江景,被切分的十分零碎。接盘者要么重装,要么就忍。
第二,设施设备、园林维护一般,显年代感。
同人春江时代的会所、商业配套,水印城的室外泳池等,原本是小区提升档次的加分项,许是季节缘故,反倒让小区多了份沧桑感。
锦绣公馆沿江楼幢的架空层,有种大筒间的感觉
各单元楼的入户大堂,也是十分狭小,丝毫没有江景豪宅的气场。维护最好的就是锦绣江南,一进小区大门,就充满浓浓的热带风情,树木、花草长势繁盛,各幢楼设置了单元入户大堂,供业主们闲谈小憩。
第三,物业服务一般。水印城虽更换了物业,日常有保安值岗,可整体管理并不严苛,进出并没有严格的人员登记,其他几个小区大抵如此。
当然,上述都是客观原因,主观上则是国人“喜新厌旧”的心理,喜欢买新房、住新房。
由于板块成交活跃度低,又卖不出高价,区域内中介只能扩大带客版图,去更热门的奥体、萧山赚业绩。
05
回顾杭州江景房的开发历史,滨江区是最早炒作江景房概念的区域。
2005年前后,从闻堰的三江口、到钱江三桥之间的狭长江岸线,先后开发了20余盘。
自西向东分为三大区块:钱江一桥以西的六合路一带,有贺田尚城、钱江湾花园等,新房售价6500-7000元/㎡;钱江一桥到火炬大道之间,彩虹城、太阳国际公寓等,新房售价7000元/㎡;
剩下就是钱江四桥到区政府一带,水印城、白金海岸、春江时代、锦绣江南等先后开发,江景房的房价也是一路走高。
尤其是四桥到区政府一带四大典型江景盘,新房销售主打的两大关键词:一个是江景、一个就是贵。
四桥东面实拍一线江景视频
贵有贵的资本,十几年前,这几个江景盘就打出了会所、景观电梯、运动社区等概念。
像是春江时代,小区内不仅配有江景会所,还有幼儿园、商业配套等;水印城外立面在浅色面砖外,还使用了部分高档进口石材与黑色铝合金搭配,下沉式广场设计了江南岸首个瀑布景观。
钱塘江江景航拍视频
它还是江南岸“首席运动江景社区”,园区内设置了景观橙色跑道、阳光篮球场、泳池、下沉式网球场;室内则有运动馆,挑高6M的透明天顶,均按国际化标准场地配置。
锦绣江南则主打园林景观,不仅配有1.8万㎡园林,还带约1500㎡的水景与约500㎡的景观水池。
北面实拍的锦绣江南与白金海岸
纵然当时杭州楼市竞争分外激烈,可这一带的江景房,依然大受热捧。2005年锦绣江南均价卖8500元/㎡,一开盘销量直接超8成。
可饶是如此,仍敌不过岁月。至少在房价上,这四大经典江景房,已经丧失话语权。即便是首开时买入,收益还不敌没有江景的东方郡。
这是历史发展的必然进程。
随着大众经济基础向好,对生活、居住的要求越来越高。即便物业、业主保养得当,设计理念、产品落后,注定慢慢会被“淘汰”。
尤其是交付数年,依然只有江景房加持,而没有划入名校,更加速其落寞。
闻涛小学虽然不差,可毕竟不是大众公认的滨江区TOP 1级别名校,在某种程度上,也影响了周边小区的二手房价。
现阶段,房产兼具保值、增值属性,买房不再局限于自住,更多是考虑未来能否升值。
但换个角度,正因为市场关注度少、价格涨不上去,对于屡摇不中又想改善自住的购房者来说,至少,买房又多了一个选择。
钱塘江的江岸线再长,核心地段的一线江景,终归是稀缺资源。随着开发加速,未来杭州可供选择的江景房数量、价格,势必更激烈。
与其如此,纯自住的购房者,为何不停下脚步,看看那些曾经的江景大宅。
来源:层楼