01
行情火热，降价却比涨价多？
杭州二手房市场的热度，早已是大家的共识。
去年的一波行情，杭州各个板块的二手房几乎都是“涨声一片”。
在各大业主群、购房群当中，很多人都呼喊着“涨到10万”“我们一交付就值8万”“不到5万不卖”的口号。
正是因为如此，很多人都有一种错觉：杭州二手房是“全盘上涨”的，卖方有绝对优势。
但很多人很难想象的是，单从挂牌数据来看，杭州二手房绝非一味涨价。甚至降价卖的房子，远比涨价的房子多得多。
好找房数据显示，目前已备案的9.3万套住宅中，有约2800套房源在近期涨价。而与之相对的，有3800套房源则出现了降价。
手边找房数据也是降价房源远比涨价房源多，近30天内，主城区共有5433次房源涨价，同时有8750次房源降价。
大部分情况下，每天降价的都要比涨价的略多一些。以5月22日数据为例，当天共有425套房源涨价，同时有593套房源降价。
明明是妥妥的卖方市场，居然是卖家在让步，是不是很突破认知？
当然，要明确的一点是，有很多房子降价卖，并不意味着杭州二手房价跌了。因为即使降低了挂牌价，很多二手房仍然很贵，成交价仍然位于高位。
降价卖的背后，是因为买卖双方无法达成一致，有诚意的卖方选择让步。
城南某中介的王店长告诉我：“虽然去年杭州二手房价格整体趋势是上涨的，但落到具体房源上，价格调整是有涨有降的。”
去年一年时间，我们办公室里的同事，加起来总共卖掉了5套二手房。
这5套全部都是为了置换卖房而降价出手。基本上实际成交价格，都低于或等于小区的成交均价。
02
网红次新房、学区房居然也降价卖
我翻阅了一下近期降价的房源，其中不仅有市中心的非学区老破小、远郊的非次新二手房，居然也有很多网红次新房、热门学区房。
比如奥体板块的创世纪，30天内共有7套房源涨价，同时有10套房源降价，主流降幅基本从10万到50万不等。
最夸张的一套140㎡，居然直降了350万，从1600万直接砍到了1250万。
未来科技城的欧美金融城，14套房源涨价的同时，有29套房源降价。三墩北的西湖国际城，4套涨价，12套降价。
当然了，即使是降价以后，它们的挂牌价格仍然是“贵得吓人”。
融创河滨之城，由于蒋村新房断供，又有学区，所以二手卖家一直都很强势。
但是在最近一个月，河滨之城一共16套房源降价，仅有5套涨价。降幅最大的是一套89㎡，分两次共降价了156万，分别在去年10月和今年5月降价50万和106万。
还有前段时间“学区变动”传闻的主角文鼎苑，近30天涨价了8套，但降价的却有18套。
有一套157㎡，分四次在不同中介机构进行了4次降价，挂牌价已从最高的1850万，降到了最新的1680万，整体降幅170万。
尽管降价以后单价仍然高达10.7万元/㎡，仍然可以堪称“天价学区房”。
对于文鼎苑这个坐拥学紫学区的“最强孟母小区”，能出现这样大幅度的降价，还是很让人意外的。
很多非学区老破小，远郊非次新房，挂牌降价的房源也是一抓一大把。
比如近期成交量一直很活跃的 朝晖七区，近期有4套房源涨价，但同时有12套房源降价销售，降幅从3、5万到20多万不等。
过去两周成交了套数排名杭州TOP5的金都夏宫，15套涨价，37套降价。
03
学区房降价152万，两周成功出货
这么多热门小区，明明讨论度或成交活跃度很高。但在挂牌价上，却一改之前“拼命涨”的态度，反而调低了价格。
这究竟是为什么？
为了了解实地情况，上周末，我挑选了其中的文鼎苑和河滨之城进行了实地探访。
在文鼎苑，我首先看了一套建面140㎡的三房两厅一卫户型，这套房源五一假期之后正式挂牌，报价1480万，我探访时已降价至1400万。
中介小徐告诉我：“这套房源的房东是诚心出售的，孩子马上小升初了，急着卖掉去参加新房摇号，所以两次降价。”
另外还有一套127㎡的三房两厅两卫户型，最初挂牌1400万，目前已经分3次降价了161万，最新挂牌价1239万。
“文鼎苑降价倒不是因为之前多校划片的传言，因为最后教育局也辟谣了，今年学区划分也出来了没有变动。”
根据小徐的分析，基本上愿意降价的，都是比较诚心的，自己孩子书读完了，用不上了，想要卖房去置换。
也就是说，文鼎苑很多二手房无法成交的本质原因，是挂高了。但总有些家长用不到学区之后，就有置换的需求，这时候就只能降价销售。
文鼎苑“多校划片”的传言，也给部分捏着学区房的家长造成了心理上的影响。
我身边就有一位朋友，孩子才上二年级，还占用着学位，就赶紧把房子挂牌了。
就在我看房第二天，小徐在微信上告诉我，那套140㎡房源最终以1328万元的价格成交。相比最初1480万的挂牌价，房东让步152万。
前后挂牌还不到半个月，就顺利成交，房东愿意让步是最主要的原因。
河滨之城的情况也很类似，中介小花带我看了几套诚心卖或是挂牌价格有下调的房源，基本上都是因为房东自身着急置换。
比如一套雨澜轩的89㎡，今年3月刚刚拿出来卖，最初挂牌价820万。由于一直没有促成成交，房东多次调整挂牌，现在报价755万。
小花告诉我：“要是诚心想买，也还有余地可以再谈低一点。”
04
诚心卖的房东才愿意降价让步
我找不同区域的中介了解了一下降价房源情况，归纳出了这些房源的共性：
一是最初挂价过高，二是曾经长期带看量较少，三是房东本身有置换或者其他必须出手的原因。
其中很多房源原本挂牌价格非常离谱，高到根本没有客户愿意买单，近期带看量几乎都是零。
如果业主并非诚心卖房，甚至只是为了搞价格联盟。那么他们只要把天价房源挂牌，就能树立起价格灯塔。
带看量对这部分业主来说，短期根本就不重要。能把房价喊上去，才是最重要的。
偏偏这一类热衷于炒作的房东，声量特别大，也会给真心想卖房的房东造成一种错觉：我的房子值天价，如果卖不到这个价格就是卖亏了。
但如果是诚心卖房的业主，尤其是本身想要置换的，如果真的挂着一个天价，那就真的是“坑了”自己。
结局就是没有带看，无法真正促成成交，想要出手只能再把价格往下调。
手边买房数据显示，最近15天的成交套数TOP20小区当中，基本没有次新房小区。
即使是成交单价TOP20贵的小区当中，也仅有杭州壹号院和融信公馆ARC两个网红次新房小区。
好找房今年3月、4月的月成交排行榜当中，也难以找到网红次新房或是学区房的身影。
一味涨价的房子肯定不是真心要卖，这个市场环境愿意往下调价的房东，显然要诚心得多。
诚心卖就得降低挂牌价，是因为现在市面上很多二手房，跟风炒房客和价格联盟出价，基本上都挂高了。
或许是会有少量“钱多”的买家愿意为了高价房源买单。但光靠他们，很难在保持超高价格同时，又能维持住活跃的成交量。
很多次新房小区在今年农历年后，根本就没有成交，买卖双方进入僵持阶段。
去年杭州的一波行情，暴力抬升了太多次新房和学区房的价格。有些板块的二手房，直接从5万元/㎡被拉到了8万元/㎡。
这样的跳涨，价格基础并没有被夯实。虽然涨得快，但真要出现了价格回调，跌得也不会慢。
05
没有成交量，对买卖双方都是伤害
当你是卖家的时候，就会希望房价永远上涨。即使没有房子，短期也不会置换，享受资产增值的快乐也是好的。
而没有买房的人，是最希望房价下跌的人。本质上是希望自己能够买到房子。
甚至同一个价格，在同一个人面前，因为立场的转换就会形成完全不同的态度。
我身边的朋友卡卡，是一个特别极端的案例，因为她是在同小区里完成了以小换大的改善操作，把89㎡三房，置换成了同小区的139㎡四房。
在卖房的时候，卡卡永远觉得自己挂便宜了，一有风吹草动就涨价。买家开了一个很不错的价格，卡卡都觉得自己卖便宜了。
等到她成功高位出货，在同小区下手大户型的时候，又会直言同样单价的大户型“贵得离谱”，横看竖看就能给房源挑出一大堆“不值得买的理由”。
尤其是变身买家之后，给房价加上了税费和中介费，卡卡瞬间觉得更不划算了。
这就是买卖双方的认知差异。
每个人对房子价值的认知不同，每一笔买卖的达成，交易双方往往都会视对方为傻X。如果买卖双方无法达成一致，那就会出现没有成交量。
没有成交量，对于买卖双方都是一种伤害。买家买不到想要的房子，卖家也无法变现置换。
尽管卖方牢牢占据了话语权，但买卖双方博弈的力量，也会随着房价上涨而不断增强。
买家也都不是傻子，有自己的承价上限，如果房价高到离谱，他们一定会趋向于选择更具性价比选项。 而买家能够抵抗“天价二手房”的最好方式，就是三个字：不买单！
来源：地产小王子
奢华庄园
