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时序交替,朝暮更迭,2021年转瞬即逝!
回首2021年宜宾土地市场,见证了成交单价14440元/㎡的“地王”诞生,也经历过主城区三、四季度的惨淡时刻,可谓是风云变幻,起起伏伏。
但无论如何,2021宜宾土地市场都已“交卷”。
至于预定目标完成了多少?哪类土地供应最多?…这些问题,下面我们一起来回顾!
【全市整体情况】
完成72%,实际供应近2万亩!工业占一半!
从官方公布的数据,2021年宜宾计划供应土地面积约27545亩,实际供应面积约19787亩,完成率在71.84%,处在近5年实际供应的中下水平。
不过,相较于2020年,2021年的实际供应面积有所增长,增加了约6835亩。
表一:2021年宜宾土地实际供应详情(多次挂牌按最后一次挂牌时间计算,下同)
其中三江新区占比最重,达到了33%,约6435亩,翠屏区和叙州区占比都在9%左右;
值得一提的是,屏山县的实际供应量超过了翠屏区和叙州区,达到了12%,位列第二;
高县、南溪区、江安县和长宁县土地供应量也突破了1000亩。
通过对供地性质的分析,我们不难发现,实际供地最多的两个区域,工业用地的占比都比较大。
三江新区工业用地占该区域实际供地的66%,屏山县则达到了70%,这和2021年宜宾各性质供应土地的占比情况相符。
在2021年宜宾实际土地供应当中,工业用地占大头,达到了51.2%,约10123亩;其次是居住用地,占比28.5%,约5698亩,环比去年的4804亩,增加了17.2%;商服用地占比8.9%,排在第三位。
大量工业用地的供应,可以预见,未来几年宜宾大概率会继续大力发展产业,在产业升级、产业带动就业、产业带动经济等方面越走越远,而三江新区则会是一个重要区域。
同时,我们还注意到在供应的838亩教育用地中,三江新区就占了706亩,其中一些学校,比如:k12精品国际学校、高铁片区学校…目前已经有所动作了。
可以说,未来几年三江新区的教育将再进一步,补齐短板,继续保持强劲的发展势头。
【居住用地详情】
整体完成74%,主城区相对平均!
说完了整体情况,我们来看一下大家最为关心的居住用地的供应情况(部分打包地拆分计算)。
2021年居住用地计划供应面积约7668亩,实际供应约5698亩,完成率在74.3%。
叙州区、三江新区和翠屏区占比排名前三,都在16%左右,供应面积差距不大;长宁县、高县分别以10%和9%的占比排在四、五位。
其中,12月、5月、1月为供地面积和供地宗数前三的月份。
整体看来,全市每个季度都有供地量较高的月份,使得宜宾全年的土拍市场相对闹热。
但就主城区来讲,趋近年底的这几个月土拍市场相对来说惨淡了不少,四季度仅供应了3宗土地,区县四季度共计供应29宗,远高于主城区。
主要原因还是主城区受大环境影响较大,开发商资金紧张、市场去化和竞争压力大,官方对应的调整了供地计划。
而在个别区县,基本是本土的开发商,竞争压力和受大环境影响相对较小,因此实际供应与计划出入不大。
【主城区居住用地详情】
计划基本完成,最高起拍价12750元/㎡!
以近三年主城区供应量的走势来讲,整体波动不大。虽然,2021年趋近年底的几个月主城区土拍市场声音不大,但2021年计划供应的3170亩居住用地,也完成了94%,约2982亩,环比2020年增加了9%。
最明显的是翠屏区,2021年涉住宅土地供应面积比2020年增加了13%,目前市场存量在1.5万套左右;而三江新区和叙州区都略微减少,并呈现下降的趋势,以目前楼市三江新区与叙州区2万多套的存量来看,竞争压力比较大,市场出现相对疲软也是可以预见的。
并且,从我们统计的近三年主城区起拍均价的变化也可以看出,相较于2020年,2021年主城区的居住用地起拍均价(除开乡镇计算)全部都有所下降。
其中,三江新区下降最明显,主要原因在于三江新区发展进程加快,不断拓展城市边界,2021年高铁新区供应了几宗面积大、单价低的土地,拉低了整体的均价,而相对中心的区域地价变化不大。当然,在这几宗低地价土地中我们也看到了可喜的一点,就是部分地块划分了限价房,这对于购房者来讲是喜闻乐见的。
在2021年实际供应的土地当中,叙州区南门桥片区控规B-01-02(1)地块,起拍单价和楼面地价均为最高,起拍价达到了12750元/㎡;翠屏区天柏组团黄桷庄单元几宗打包地,是今年供应面积最大的地块,达到了约300亩。
表2:2021年主城区居住用地实际供应详细信息(重复挂网计一次)
写在最后
通过这些数据我们可以看到:2021年的实际供应土地较2020年有明显的提升,呈现回暖趋势。其中,工业用地占较大比重,未来几年宜宾依旧会大力发展产业,以产业带动经济依然是重点方向。
而全市居住用地供应虽然增加,但主城区实际供应量对比2020年起伏不大。从供地节奏来看,应该也是基于市场压力的考量,官方更多还是希望宜宾楼市可以平稳发展。
当然,光看供应不看成交,得出的结论不免有些片面,至于实际成交情况如何?
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