《金融不良资产评估指导意见》对目前金融不良资产评估中所存在的主要问题提出了明确的指导意见，并在评估理论和实践方面作出了突破。然而，金融不良资产评估由于非常复杂，给评估分析带来了各种挑战。

那么，新一轮不良资产该如何评估？作为不良资产从业者应重点关注哪些内容？

本文来源：价值领地；作者：世联评估，本文经授权转载

金融不良资产评估的相关定义

一、金融不良资产评估业务包括哪些?

包括资产评估专业人员执行的以金融不良资产处置为目的的价值评估业务（以下简称价值评估业务）和以金融不良资产处置为目的的价值分析业务（以下简称价值分析业务）。

价值评估业务是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对在评估基准日特定目的下的金融不良资产价值进行评定和估算，并出具评估报告的专业服务行为。

二、如何执行金融不良资产评估业务？

1、未受到限制情况下

在未受到限制、能够履行必要资产评估程序的情况下，通常应当考虑执行价值评估业务。

2、受到限制情况下

在受到限制、无法履行必要资产评估程序的情况下，可以与委托人协商执行价值分析业务。

价值评估业务出具资产评估报告，价值分析业务出具价值分析报告等咨询报告。

实务操作过程中搜集资料应关注的要点

（注：本文仅对金融不良资产打包或单户处置评估实务操作过程中资料的搜集及关注要点进行分析，未对债转股、资产证券化等其他方式处置情况下的资料搜集和关注要点进行展开。）

金融不良资产评估业务的评估对象包括价值评估业务的评估对象和价值分析业务的价值分析对象。价值评估业务的评估对象通常是用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产，也包括能够实施必要评估程序的债权资产。价值分析业务的价值分析对象通常是债权资产，也包括因受到限制、无法实施必要评估程序的用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产。

通常金融不良资产的价值评估业务因债务人的不配合、债权人的资料不齐备、档案查阅受限等原因，无法达到价值评估业务的要求。本文就此重点阐述价值分析业务。

价值分析业务的价值分析对象通常是债权资产，也包括因受到限制，资产评估师无法实施必要的评估程序的用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产。

在价值分析过程和现场尽调的过程中，评估人员应从以下几个方面予以关注：

• 一、“人”：债权人、债务人（企业）、担保人（企业）（以下统称：债务人、担保人）；
• 二、“物”：债务人抵质押物、担保人抵质押物。

一、人：债权人、债务人、担保人

我们通常会面临各式各样的债权，但债权的购成人一般由债权人、债务人、担保人构成，或者不含担保人。

• 债权人

金融资产产生不良后，往往存在债务人和担保人联系不上或者不配合的情况，债权人可能是我们获取债权分析对象资料的主要来源。

访谈工作是我们了解债权信息的重要来源，债权人原金融借款项目经办人是我们了解债权分析对象的主要访谈对象。

首先，与债权人确认分析对象，分析基准日等；其次，访谈了解并全部搜集包括但不限于债权金额的构成、债权的构成、担保构成、主从债权合法性、资料完备性、财产线索、时效情况、诉讼情况、受偿情况、实现债权障碍；债务人不良发生原因、经营情况、联系配合情况、还款意愿、是否涉及其他诉讼、有无法院执行资产；担保人经营情况、联系配合情况、还款意愿、是否涉及其他诉讼、有无法院执行资产等；担保个人目前生活情况，联系配合情况、还款意愿、是否涉及其他诉讼、有无法院执行资产等。

• 债务人、担保人

在与债权人接触后应联系债权人开始对债务人和担保人进行尽调。债务人和担保人为个人的，应了解生活情况，联系配合情况、还款意愿、是否涉及其他诉讼、有无法院执行资产，有无其他转移财产线索。

债务人和担保人是企业时，尽调情况也分为正常经营、半经营和停产状态下的不同尽调。金融不良资产处置评估实务中，正常经营和半经营的企业较少，一般多为停产状态。

• 正常经营

一是持续经营；二是产生稳定的可偿债现金流；三是管理比较规范；四是有比较严格的企业财务制度与完善的财务资料。

现场思路：现场工作时应以企业偿债资金来源、偿债能力为目的，向债务企业负责人了解企业历史沿革、债务形成的原因、企业经营现状、基准日的财务报表情况、未来的经营能力、可用于偿债的现金流、收入支配去向、资产变现能力、负债情况、企业自主还款意愿及化解方案等信息。

针对此类企业，现场查勘人员应预先构建初步偿债来源的思路轮廓，有针对性的向债务企业提出问题，以问答模式判断出债务企业的第一还款来源充足率、第二还款来源覆盖率和权利瑕疵程度，了解企业其他非抵押资产的可偿债性，通过了解的信息收集相关的资料进行核对。

现场资料收集的范围。企业简介(含企业发展沿革及现状、经营能力、资产状况、负债状况)、近三年财务审计报告、基准日财务报表、对应往来核实凭证、询证、权证资料、查档资料(房管、国土、工商、规划、社保、税务)、判断资料、其他与价值分析结论相关的资料。

• 半经营的债务企业

半经营的债务企业特点：无法产生稳定的现金流或现金流非常小；无持续经营能力，财务资料缺失的企业。

现场思路：现场工作应围绕破产清算的思路，向债务企业负责人了解其企业的历史沿革、企业现状、形成不良贷款的原因、基准日的企业经营能力、收入支配情况、资产状况、负债情况(金融机构借款、所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的相关经费)、在册职工人数、职工平均工龄、调查当地下岗职工基本生活费水平、上一年度当地人均工资水平。

针对此类企业，可假设以非持续经营为前提，向企业提出针对性的问题，以问答模式判断出债务企业的抵(质)押资产的可回收性、变现能力、权利瑕疵，通过了解的信息收集相关的资料。

现场资料收集的范围：企业简介(含企业发展沿革及现状、经营能力、资产状况、负债状况、在册职工人数与平均工龄)、权证资料、查档资料(房管、国土、工商、规划、社保、税务)、判断资料、其他与价值分析结论相关的资料。

• 停产的债务企业

停产的债务企业特点：企业无实际经营地或企业经营地已经“人去楼空”，无法联系相关负责人或经营地无留守人员。

现场思路：现场工作时主要通过房管、国土查档信息，对企业厂区进行实物资产盘点，确保房管局、国土局查档信息与厂区实物资产保持的一致性和真实存在性，征信等查档信息确定企业合理的负债情况。

针对这类企业，可参照价值请算法的思路并综合分析债务关系形成以及维权情况，通过分析贷款的历史形成、导致亏损的原因、企业经营状况等，结合评估师现场勘查和调查了解的情况，确定影响债权价值的主要因素(借款时间、借款用途、金额、还款来源、银行贷款形态认定报告、损失准备提取情况、债务企业信誉状况等)。

现场资料收集范围：企业简介(含企业发展沿革及现状、经营能力、资产状况、负债状况、在册职工人数与平均工龄)、权证资料、查档资料(房管、国土、工商、规划、社保、税务)、判断资料、其他与价值分析结论相关的资料。

另外，工作中经常会遇到一些障碍，例如：债务人和担保人的不配合或配合不充分，导致无法获取与企业相关的资料；房管局、国土等行政部门的配合不充分，无法获取债务企业名下登记的资产及相关抵押、查封信息。当此类障碍发生时，可通过档案的阅读、债权人的介绍，综合分析贷款的形成及可回收性，并结合现场调查、外围走访，尽可能的了解企业的资产、负债、或有资产、或有负债，对已设定的抵押资产进行一致性和真实性核实，对未设定的其他资产进行披露，以假设清算、综合因素分析的思路去做好此类企业的价值分析。

二、物：抵质押物

经上所述，工作中会遇到一些障碍，债务企业的不配合或配合不充分，导致无法获取与企业相关的资料，形成“物”是分析工作中的重点。

目前“物”主要有资产（动产、不动产等等）和股权。股权参照上述不同经营状况进行尽调，下文仅对资产的尽调进行分析。

• 资产本身的尽调

（1）房地产，占有或使用情况、权利瑕疵、变现能力、装修情况、成新率。

（2）土地，占有使用情况、开发程度、宗地四至清晰度、取得方式、地上建筑物的合法性、权利瑕疵、变现能力。

（3）机器设备，了解机器设备属于专业设备还是通用设备、设备的可持续使用性、成新率、权利瑕疵、变现能力。

（4）在建工程，占有情况、完工程度、装修程度、销售程度、工程款情况、权利瑕疵、变现能力、停工在建工程的折损。

（5）其他抵(质)押资产，关注其时效性、可回收性、有效性、权利瑕疵、变现能力。

• 法律尽调及相关知识

抵质押物以及债权涉及的法律状态不同，均会对分析价值产生影响，本文仅对经常遇见的知识进行了总结，提请在具体工作中予以关注。

（1）是否无效抵押和无效担保；

（2）抵押物的所有权和经营收益权是否分开抵押；

（3）抵押物为土地时，抵押时地上的建筑物是否存在；

（4）资产的优先受偿与顺位，债权人所处顺位的位置；

（5）处于优先受偿状态但被其他机构采取了查封，是否恶意查封；

（6）债务人有抵押的，担保人对该抵押物存在物保优先抗辩权；

（7）国有资产可能存在的优先购买权；

（8）保证为连带责任保证还是一般责任保证；

（9）债权诉讼时效；

（10）申请执行的申请执行期限。