湖北襄阳：古城涅槃——从老樊城的华丽蜕变看襄阳旧城改造

———2017中指研究院春节回乡见闻系列

房天下  2017-02-06 16:56

[摘要] 2015年以来，襄阳楼市在三线城市中率先回暖，量价均有明显回升，市场供应结构不断优化，去库存效果明显。

襄阳城雄据汉水中游，历来为军政重邑，自古以来为 “华夏城池”，同时，古城也是旧城，这座有2800年历史的城市随着时代的发展，设施落后、环境杂乱、城中村丛生等城区问题也逐渐暴露出来，昔日繁华不在。2012年，襄阳市开启了史上全市大规模的旧城更新改造工程，樊城作为城市 商业中心，承担着全市大范围的城市更新任务。四年之后，一大批城市综合体项目拔地而起，樊城涅槃重生，商业繁华之貌再次显现、居民居住环境日益 改善，也推动了 房地产市场的发展。

“一座老樊城，镌刻两千多年文化古城记忆····”

襄阳市樊城区拥有厚重的历史沉淀外，其沿江一带密集分布的山陕会馆、抚州会馆等近20座会馆，经百余年风雨而留存至今，是樊城商业发达与繁荣历史的一个见证。至现代，人民广场、火车站片区也是襄阳主要的 商业中心，只是近十几年来，古城老态愈显，古老街区的往昔光华逐渐被杂乱拥塞的环境所遮蔽，老樊城逐渐成为时代记忆的同时，也等待着更新发展，以重焕昔日光彩。

一场开始于2012年的城市更新攻坚战

为了加速城市发展，提升城市面貌，2012年襄阳市开启了历史上全市大规模的旧城更新改造工程——“两改两迁”（即城市棚户区和 城中村改造、工业企业和专业市场从中心城区外迁），成为湖北继武汉后的又一个开启大规模旧城更新工程的城市。

樊城作为襄阳市的主城区和 商业中心，是“两改”（ 棚户区改造和 城中村改造）的主战场，也是涉及面广、征迁人数多的区域：全市“两改”项目29个，其中樊城占据16个，其规划旧城拆迁 建筑面积近530万平方米，拆迁超过3万1千户，着实为一个新的造城运动，樊城在很长一段时间内都成为一个城市大工地。

2013年樊城“两改”实质性启动以来，中心城区大面基础设施建设工作确实给居民带来的不便，大量的拆迁工作也引起了部分人的不满，但在城市管理者坚定的决心之下，城市改造工作一刻未停，为了城市的提档升级，樊城区将城市更新后的产业重点放在高端商贸、总部经济、金融保险、文化创意、科技信息等现代服务业上。经过4年大规模城市建设的镇痛，樊城区一改往日老旧城市面貌，成为襄阳真正意义上的现代 商业中心。

涅槃之后的重生，樊城商贸中心新貌初步显现

2013年以前，樊城仅有襄阳万达一个真正意义上的城市综合体，2014年以后，人民广场片、火车站片、解放路片等中心老城区的一批大型商业综合体如雨后春笋般冒出来，如人民广场片区的意邦时代广场、襄阳融侨城等项目，体量均超过100万平方米， 长虹路片区的绿地城市中央广场也达到百万方级别，九街十八巷改造项目则是以重现襄阳商贸中心历史文化风貌为主题的大型项目，体量近140万平方米，在建旧改项目中甚至还有体量超过200万平方米的“巨无霸”。襄阳“两改”项目中，中大型城市综合体达到15个，其中多数都在樊城，百万方以上项目都集中于此，这些项目的建设将极大的提升樊城区的城市形象和商业地位，而襄阳也致力于把樊城打造成为襄阳乃至鄂豫陕渝地区档次高、商业繁华、现代气息浓的宜居城区和区域性服务业中心。

城市更新带动房地产良性发展， 棚改货币化安置加快 去库存进度

“今年我们的 购房客户大部分都是周边樊城拆迁的居民”、“很多居民虽然有还迁房，但是房子是不够一家人住的，多数都会在旧改项目再买商品房”、“很多拆迁户都是为自己和子女一买好几套”，以上来自于樊城中心区两个棚改项目的 置业顾问。随着2014年以来襄阳政府加大 棚改货币化安置力度，有力推动了住房刚性消费，此举也成为襄阳楼市‘ 去库存’见效快的手段和方法。

随着 旧城改造进程的推动，市区各开发项目也加快了开发进度，城中村、棚改项目的陆续上市也大幅增加个中心城区的商品房供给，数据显示，2016年襄阳市区商品房新增供应378.27万平方米，同比增长35.23%，而樊城区新增商品房供应便达到154.08万平方米，占襄阳市总供应量的43%，几乎接近全市总量的一半，其供应量几乎均由“两改”项目贡献，襄阳新天地、九街十八巷、融侨城等多个综合体的 住宅供应量便超过80万平米。

中心城区巨大的供应同时也刺激了市场的需求，2015年以来，襄阳楼市在 三线城市中率先回暖，量价均有明显回升，市场供应结构不断优化， 去库存效果明显，2016年全市 住宅成交面积达到335万平方米，接近3万套，同比增长30%，达到历史高水平，市场库存也由2014年的约350万平方米降到2016年的207万平方米，市场去化 周期仅为7.4个月，襄阳也由此成为三 四线城市楼市去库存的典范。

城市“两改”为襄阳楼市的企稳做出了巨大的贡献，2014年以来，襄阳加快拆迁货币化安置的力度，根据“两改”数据显示，到2016年，樊城 棚户区改造工程已经安置1.2万户居民，平均按照1户居民购买1套 商品住房，樊城区近两年因拆迁的刚性 购房需求便有1.2万套，而实际情况时，很多拆迁户的住房需求套数都不止一套，巨大的需求成为推动市场成交量上升的重要推动力量。

而根据政府的新规划，2016年开始实施的棚改计划中，1.89万户拆迁户中的65%也就是1.24万户将采用货币化安置方式，而2017年将再进行六个 棚户区改造的项目，总计大约有1.7万户，如果按同比例计算，那么未来2-4年，仅樊城区因拆迁便将有2万套以上的 商品住房需求，可以判断，襄阳市 房地产市场还将是一个需求旺盛的市场。

襄阳城市旧改之下的楼市隐忧

“两改”的城中村与棚户区都位于中心老城区，且多为大体量的城市综合体项目，随着2015年以来多个项目集中上市发力，在市场容量有限的情况下，体量大、距离近、业态近将造成区域商业体竞争异常激烈。

襄阳现阶段仍属于一个人口净流出的 三线城市，内生市场需求有限，而近几年市场成交的推高主要因城市旧改而来，随着后期拆迁量减少，市场需求也会减少，但供应会持续增加2-3年，未来市场库存压力有可能会再次上升。

大规模城建下城市 土地成本上升，也必然会导致中心城区 房价上涨，在襄阳城市经济和居民收入水平提升速度有限的情况下， 购房支付压力将会明显增加，从而增加市场 去库存的难度。

如火如荼的城市建设

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