广州楼市的争议点,出现了。
一方面,中介朋友圈的各种利好、各种成交喜讯,在不停的告诉你,现在广州楼市小阳春已经到了。
另一个方面,刚刚出来的3月数据,又似乎没有那么理想。
这就是我们昨天想聊的第一个重点:
今年广州“小阳春”,远比你想象的复杂
而今天,我们想聊第二个重点:
接下来,广州楼市的关键节点要来了。
01
迷雾之中,真相难解。
虽然在短短的两个月内,各种楼市暖风频频吹拂市场:房地产税的暂时撤退、房贷利率的下降、加速房款,从"维护购房者合法权益"到"合理满足购房者需求"……
确实,现在的市场,宽松程度,肉眼可见。
当市场持续保持宽松,房贷利率继续松动,楼市是否就会很快速接收到这种信号?
未必。
数据方面的表现,我们昨天聊完了。
这段时间,我们去了不少楼盘。
现场看到的人气,其实是ok的,开发商告诉我们的成交数据,也是不错的。
但这仅仅只是局部性的表现。
图源:图虫创意 (已获授权)
我们询问了不少专注在市场一线的渠道/销售以及调研人员,他们告诉我们的信息点基本一致:
从案场实际成交来看,市场呈现平整波动,并未进一步上行。
比如黄埔,前两天的稿件我们就聊到了,当下的黄埔,买房选择比此前更加从容。
相关链接:黄埔房价内卷,但劝你还是再等等
而更危险的,是广州的外围区域。
渠道朋友私下跟盘叔说,现在压力很大,拼命拉客户到现场看房,但结果并不算理想。
比起主城的热门楼盘,这些楼盘的去化表现,并不理想。
究其原因,主要有这么几个:
其一,外围区域的供应量过大,很难有足够的购房者去消化。
其二,外围区域的楼市水分被挤掉,即便是很多首套刚需客户,也在纠结是否会站岗。
最近问我们的不少朋友,就有这个担忧。
正如广州中原的报告所言,受整体经济环境影响,虽然从春节后起广州房贷日趋“松绑”,但买家购房信心仍需要“恢复重建”。
这个观点,盘叔是认可的。
02
这并不意外。
早在此前,盘叔就做了一个判断,现在的广州楼市回暖是有的,但谈“小阳春”当然为时过早。
最浅层的逻辑,是调控仍在,也不会取消,以及市场综合因素的影响。
同时,开发商的资金回流压力依然还在。
更符合主流的情况下,今年开局比去年第三季度较为乐观一些,但目前价格以平稳为主,主流项目,走量是最主要的目标,大多不具备大涨的可能。
开发商有成交压力,购房者也有观望考量。
所以未来,整体楼市大概率会保持健康、稳定的发展。
但如果把这个直接对等于楼市小阳春,还是把它的影响简单化了。
不要以为广州楼市,会打肾上腺素。
它的修复,还在继续。
这就是为什么,4月的广州楼市,会有两个重要观察点的缘由。
一个是4月市场的表现,另一个则是有可能的第一批土地集中供地。
前者可以更清晰判断广州新房市场的走向,后者一旦快速回暖,也能够拉动新房市场的恢复。
究竟是不是会正如旭辉控股董事局主席林中在近日召开的投资会上所言:
2022年房地产市场将前低后高,今年初市场已经在复苏,预计5月、6月会迎来小阳春。
我们拭目以待。
03
先聊下广州接下来的4月新房市场。
从中地行所提供的报告来看,我们有两个感受:
第一,4月广州新房市场的推新力度不小。
广州全市预计有27个项目有动态,其中16个项目有推售活动。
第二,值得看的项目也多。
尤其是中心城区和过往的成交热门板块,还是不缺乏优质项目入市。
挑点部分新盘说说。
比如天河,被问了N次的城投珠江天河壹品,就计划4月推出二期7#-12#新品。
他的意义在于,这是一个天河乃至广州的标杆盘,目前热度很高,询问者也不少。
在这个半冷半热的特殊行情下,他的成绩,是一个关注点。
而黄埔则有中铁建·信达·花语天宸、振业天成、万科黄埔新城多个项目亮相。
前两者是黄埔黄陂的两个全新盘,连同此前的廣府壹号/翔龙天汇共同构筑起今年的黄陂新房市场。
我们也很好奇,搅局者进来之后,这个板块,会有怎样的改变。
至于黄埔新城,今年广州楼市的第一个热门盘,关于他,我们此前在未开发之际去看了一遍,观点都放在下面了:
相关阅读:很遗憾,黄埔新城「血洗不了」老黄埔
现在,黄埔新城究竟是一个价格上的搅局者,还是一只闯进黄埔乃至新塘的大象,答案会慢慢出来。
番禺同样有耀胜新世界广场、越秀大学星汇城和越秀大学城和樾府。
是的,你没看错,还叫和樾府和星汇城。
不知道说啥好。
但回过头来,国际创新城在去年三盘之后,再度迎来了两个新盘,这个板块,究竟发展怎样,购房者对此信心认可会有多高,是需要再去看看的。
期待下我们的创新城实地再思考。
南沙则集中在横沥岛板块,建发明珠湾玺和深业颐泽府相继会开盘。
同时,从我们所了解到的另一个信息源来看,中铁建海语天悦湾和绿城桂语汀澜也会有亮相计划。
抛开横沥岛最近的一些变化和消息不说,盘叔觉得,横沥岛的项目,在产品力的打造上,确实有很多看点。
这一块,横沥岛的开发商们,做得不错。
至于此前存在不算强的花都,广晟中国铁建花语天珹和金地商地都会峯范两个产品打造都不错的项目,也值得看看。
花都市场也不失为部分买家的选择。
嗯,广州的新房市场,还是值得期待的。
04
土地市场,同样有看点。
就在今天(3月31日)早上,广州公共资源交易中心挂出了2022年第一批宅地集中出让的公告。
广州一共挂牌18宗,计容总建面约276万㎡,起拍总价367.7亿,将于5月5日限时竞拍。
看了下本次的宅地清单,虽然供应量同比大幅减少,但不乏海珠石榴岗台涌地块、赤沙车辆段二期地块、白云新城空港大道地块、荔湾陆居路地块、荔湾金桥二期地块等市区地块。
再加上土拍规则的微调,不难看出,今年第一批集中出让的核心词,是修复开发商信心,修复市场信心。
对此,开发商是否会重新开始积极拿地了,是否会在广州出手,可以很好看出房企们对于广州楼市会持怎样的价值判断。
有意在今年出手的购房者,也可以关注房企在土地市场的表现。
这是一个很重要的风向标。