导读
高精尖产业、文化创意及现代服务业，便民服务、健康养老等公共服务设施，将成为国有企业土地、房屋等空间资源优先承载的方向。近日，北京市国资委印发通知，对市管企业京内土地房屋资产处置、房屋出租及对外合作经营管理作出进一步规范。
落实北京城市总体规划要求，服务“四个中心”功能建设，市国资委在通知中明确提出，将引导国有企业空间资源优先承载高精尖产业、文化创意及现代服务业，推动企业实现转型升级；充分发挥市场机制作用，探索国有企业土地房屋高效利用和经营模式，提升土地房屋资产盘活利用效率，推动企业实现高质量发展；积极履行国有企业社会责任，鼓励将存量零散空间资源用于便民服务、健康养老等公共服务设施建设。
早在2018年10月，市国资委就曾出台文件，规范市属国有企业京内土地房屋资产处置、房屋出租及对外合作经营管理。三年来，市管企业按照要求规范土地房屋管理，充分发挥市场机制作用，土地房屋资产盘活利用效率显著提升。此次市国资委修订和完善该管理制度，将进一步提升企业存量空间资源经营管理质量和效益，促进企业转型升级，实现高质量发展。
针对土地房屋资产处置，通知要求，独立宗地面积超过5000平方米的，须在实施前上报市国资委；独立宗地面积超过10000平方米或涉及市委市政府关注的重点领域、重点区域的，须在实施前报经市国资委上报市政府。存量土地再利用涉及改变土地用途的，须按照本市土地管理相关规定履行审批程序。由市、区政府主导的棚户区改造、老旧小区改造、市政设施建设、土地一级开发、土地征收以及收储等行为涉及占用企业土地房屋的，由企业按照政府有关规定执行。
房屋出租及对外合作经营管理方面，通知明确，市管企业应当按照新版《北京市新增产业的禁止和限制目录》等规定，规范房屋出租及对外合作经营管理，新增出租项目的经营业态必须符合相关要求。企业将持有的房屋或通过合作经营、非公开协议等方式取得使用权和支配权的其他企业房屋进行出租或寻求合作经营方，房屋面积超过1000平方米或租期内平均年租金底价超过100万元的，均应通过产权交易机构以公开招租的方式广泛征集承租人。
房屋公开招租原则上应采取网上竞价方式遴选承租方。不过，对于孵化器、加速器等科创园区、文创园区或存在特定招商需要等不宜以最高报价确定承租方，或需综合考量承租方情况的，经审批后可采取综合评议方式。评议指标应综合考虑地均产值、属地税收贡献、承租方信用状况等因素。
通知还对出租期限提出明确要求，即房屋租期原则上不超过5年。对于因承租方改造装修投入资金较大等情形，经审批后可适当延长租期，延长期原则上不超过5年。
延伸阅读
关于印发《关于进一步规范市管企业京内土地房屋资产处置、房屋出租及对外合作经营管理》的通知
各市管企业：
为落实市委市政府工作要求，进一步完善市管企业土地房屋资产分类管理体系，提升市管企业存量空间资源经营管理质量与效益，现将进一步规范市管企业京内土地房屋资产处置和房屋出租管理有关事项通知如下：
一、适用范围
市管企业及其所属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业以及实行企业化管理的事业单位（以下简称“企业”）京内土地房屋资产处置、房屋出租及对外合作经营管理均应按照本通知要求执行。
二、总体要求
落实北京城市总体规划要求，服务“四个中心”功能建设，引导国有企业空间资源优先承载高精尖产业、文化创意及现代服务业，推动企业实现转型升级；充分发挥市场机制作用，探索国有企业土地房屋高效利用和经营模式，提升土地房屋资产盘活利用效率，推动企业实现高质量发展；完善分类分层监管模式，实现政府对国有企业土地资源利用的引导和调控，并落实企业经营自主权；积极履行国有企业社会责任，鼓励将存量零散空间资源用于便民服务、健康养老等公共服务设施建设，围绕“七有”要求、“五性”需求，保障和改善民生。
三、土地房屋资产处置
（一）土地房屋资产处置是指土地再利用以及土地房屋转让，包括股权转让、合资合作和作价入股等情形导致国有企业失去土地房屋资产控制力的行为。
（二）市管企业负责审批本企业及所属各级企业土地房屋资产处置事项。其中，独立宗地面积超过5000平方米的，须在实施前上报市国资委；独立宗地面积超过10000平方米或涉及市委市政府关注的重点领域、重点区域的，须在实施前报经市国资委上报市政府。涉及建设用地使用权转让的，应按照《北京市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（京政办发〔2021〕10号）等有关政策执行。
上述独立宗地是指土地使用者唯一且界线清楚的土地。
（三）存量土地再利用涉及改变土地用途的，须按照本市土地管理相关规定履行审批程序。
（四）由市、区政府主导的棚户区改造、老旧小区改造、市政设施建设、土地一级开发、土地征收以及收储等行为涉及占用企业土地房屋的，由企业按照政府有关规定执行。
（五）通过招拍挂方式取得建设用地使用权的房地产开发项目且在建设用地使用权出让合同或相关文件中无限制性处置条款的，可由企业按照相关规定执行。
四、房屋出租及对外合作经营管理
（一）市管企业应当按照新版《北京市新增产业的禁止和限制目录》等规定规范房屋出租及对外合作经营管理，新增出租项目的经营业态必须符合相关要求。
（二）企业将持有的房屋或通过合作经营、非公开协议等方式取得使用权和支配权的其他企业房屋进行出租或寻求合作经营方，房屋面积超过1000平方米或租期内平均年租金底价超过100万元的，均应通过实施企业国有资产交易的产权交易机构以公开招租的方式广泛征集承租人，对外合作经营项目也可在首都建设报、国资京京等媒体通过公开招标的方式广泛征集合作经营方，充分发挥市场机制作用，保证国有资产经营交易公开透明和国有资产保值增值。
（三）符合以下情形的房屋出租项目，也可采取非公开协议方式进行：
1.同一市管企业所属企业之间出租房屋的；
2.各级党政机关、承担行政职能或从事公益服务的事业单位以及在民政部门登记的非营利性社会组织承租并实际使用的；
3.涉及国家部委、市、区政府及相关部门支持在京落地的重大项目，相关文件明确需租用房屋的；
4.对于经市国资委批准的主业包含“商贸服务”的市管企业，其所属大型百货、购物中心以及农贸市场等开展专业零售及批发业务涉及出租，市管企业自行制定出租规则的。
（四）房屋公开招租原则上应采取网上竞价方式遴选承租方。对于孵化器、加速器等科创园区、文创园区或存在特定招商需要等不宜以最高报价确定承租方、须综合考量承租方情况的，经市管企业审批后，可采取综合评议方式。企业应确保交易过程公开透明，防止利益输送，评议指标应综合考虑地均产值、属地税收贡献、承租方信用状况等因素。
（五）用于会议会展、举办活动、施工占用等临时性用途且同一承租方年度累计租赁期限不超过6个月的，可由企业履行内部决策程序后自行出租。
（六）房屋租期原则上不超过5年。对于因承租方改造装修投入资金较大等情形，经市管企业审批后，可适当延长租期，延长期原则上不超过5年，并应在相关协议中明确约定租金调整原则、终止条款、添附物处理、违约责任等相关内容，严格控制经营风险。
五、工作要求
（一）完善制度体系。市管企业应当及时梳理本企业土地房屋管理制度及相关工作流程，严格按照相关文件要求完善本企业土地房屋管理制度。积极与属地政府建立沟通对接渠道，研究编制土地房屋资产利用方案。建立健全对土地利用、房屋出租及对外合作经营相关业务的考核体系，科学设计考核指标，层层传导落实考核责任，不断提升土地房屋利用效益。
（二）强化基础管理。市管企业应当健全土地房屋基础管理台账，及时动态掌握相关数据，优化管理流程，着重提升信息化水平，有条件的应当建立土地房屋资源信息化管理系统。高度重视土地房屋确权工作，按照先易后难的原则，逐步完善土地房屋的权属手续。全面掌握所属企业代征、代建和未按规划用途建设的土地情况，对于未移交的土地、房屋，各市管企业要加强统筹管理。
（三）加强监督检查。市管企业应当加强对所属企业土地房屋资产处置、房屋出租及对外合作经营管理的监督检查，加强法律合规、审计监督、纪检监察等工作联动，每年将相关情况形成年度报告报市国资委。市国资委将适时开展监督检查，各市管企业对检查中发现的问题，应当及时整改，并将整改情况上报市国资委。涉及违规违纪的，市国资委将按照有关规定进行严肃追责。
本通知自印发之日起实施，《关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知》（京国资发〔2018〕21号）同步废止。
市 国 资 委
2022年7月12日
本文转载自：微信公众号-国资智库
作者：主编：周凯 校审：汤洁 责任编辑：周婧璇
原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/n-qf68QCJYOBJ_xGtFt0Qg
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