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前两天周末，去北塘转了转，吃个小海鲜。
御琴轩底商有家小馆亨通海鲜坊不错，老板本地人，干了几十年，大家有机会可以去试试。
吃饭前在蓟运河旁的三河岛公园转了转，站在彩虹桥下，对面便是生态城。望着那一片片高耸的住宅楼，真是感慨颇多。
十几年前，姜Sir还在报社工作，部门组织来这边团建，虾池钓钓鱼、渔村吃吃饭。
那时，周边都是一眼望不到头的盐池、滩涂，连点绿色都很难看到。
2007年11月，中新两国签署合作协议，中新天津生态城正式诞生。
当年，姜Sir采访过生态城的总规划师，对区域愿景与规划有所了解。可Sir并没理解生态城的定位，只当是一个普通的楼市板块。
现在看，自己当年的想法太狭隘。
短短十一二年间，这片寸草不生的盐碱地，真的变成了一座繁华的现代都市。
▲中新天津生态城今昔对比（摘自生态城官网）
最令人钦佩的，是中新生态城各类城市基础配套设施的建设。
不论是路网管线、市政绿化、市民公园，还是教育医疗、生活服务、产业配套，生态城均能按规划一步步推进，高质量按时呈现。
像教育，片区内引入南开中学、天津外国语大学、北京师范大学、华夏未来的附属小学、中学，令生态城一跃为天津教育资源最雄厚的新兴板块，没有之一。
▲中新天津生态城学校（摘自生态城官网）
像医疗，引入天津医科大学中新生态城医院，并确立了综合医院和社区卫生服务中心两级服务模式。
▲中新天津生态城医院（摘自生态城官网）
2018年，在中新生态城诞生十周年之际，总体规划方案进行了修编。
包括休闲旅游、教育科研、健康服务等在内的六大产业功能组团，划分更加清晰。
主要空间框架为“一岛三水六廊”，并以Z4轨道交通及枢纽为骨干设置“活力中脊”，局部调整了主次中心位置。
如今，整个生态城南部起步区基本已经开发完毕，中部拓展区的土地出让全面展开，北部片区控规方案已经批复。
中新生态城由南向北推进开发的下一个主战场已经诞生。
▲中新天津生态城实拍（摘自生态城官网）
去年上半年，中新生态城北部片区控制性详规修编方案获批，对区域住宅和商业开发总量、建筑高度及路网、绿地及公共配套布局进行优化。
预计在未来3-5年，这里将成为生态城开发建设的重点区域之一。
▲中新天津生态城北部片区总体鸟瞰效果图
北部片区西、北至蓟运河，南至蓟运河故道，东至琥珀溪生态廊道，规划总用地面积约6平方公里。
宜居之城、三水之地、生态之湾……这是北部片区的建设愿景。
尤其是区域被蓟运河和故道河环绕，形成三面临水的半岛，拥有打造魅力之地的环境优势。
而且在生态城整体规划中，北部片区又属于生活组团，因此具备足够条件来打造宜居、活力、魅力的未来生态社区典范。
在北部片区城市设计方案中，设计师制定了6大规划目标：
智慧低碳的出行网络
活力开放的街区空间
宜人舒适的气候生境（生态环境）
丰富共享的开放空间
魅力多元的层级核心
辨识度高的城市形态
▲中新天津生态城北部片区平面规划
首先，通过创造不同等级的服务核心，形成区域、社区、邻里三级生活服务核心，并通过彩云环路串联组织社区功能。
其次，打通社区内部与周边开放空间的慢行通道，小街区密路网打造连续舒适的慢行城市体系。
第三，化提升滨水空间及绿地使用效率，打造层级生态保护屏障，改善区域微气候。
▲中新天津生态城北部片区布局规划
按规划，北部片区将形成“一轴双心”的城市结构：
以生态谷为轴，以商务服务核心、文化行政核心东西双核驱动，联动主次核心，激活组团活力。
▲中新天津生态城北部片区功能区规划
整个北部片区规划了文化水岸门户、城市水岸公园、活力湖滨天地、生活组团、生态谷5大空间。
基本上，都是紧紧围绕着三河湾的优质生态自然资源展开。
文化水岸门户集中于片区南部，主要以行政中心、文创办公总部、生态城展览馆等为主。
城市水岸公园依河而建，包括雁栖滩、浅丘森林、水岸大道等节点。
活力湖滨天地位于片区中心偏东北，包括景观酒店、购物街区、总部办公、生态湖等。
生态谷则以“L”形穿过整个北岛。
▲中新天津生态城北部片区组团规划
在天际线营造上，北部片区将采取“双峰多廊”的总体思路。
在总部办公区规划有两处百米大厦塔楼群，为区域制高点，越靠近滨水空间，则建筑物高度逐渐降低，形成内高外低的整体空间布局，打造视觉通廊。
▲中新天津生态城北部片区天际线规划鸟瞰
区域将采用公交+慢行交通为导向的绿色出行方式，辅以自驾车出行。
400米公交服务半径，覆盖率95%，通过环状公交之间的换乘，打造多节点交通网络。
同时，规划有8公里慢行通廊、10公里滨水漫步道、5公里彩云环路漫步道、3公里生态谷休闲步道，方便人们步行抵达社区中心、生态谷及河岸公园。
每隔200米设置一个共享单车服务点，间隔800-1000米布置一个共享出行服务区。
▲中新天津生态城北部片区交通网络规划
片区将打造“生态细胞-生态社区-生态片区”组成的三级居住模式。
由450米×300米的街廓组成一个生态细胞，其中有若干居住区，大约包含2500户居民。
4到5个生态细胞组成一个生态社区，大约包含1万户居民。
4到5个生态社区构成一个生态片区。
公共服务配套设施布局按照生态细胞、生态社区、生态片区三级来布局。
▲中新天津生态城北部片区三级居住模式规划
整个北岛的公共空间节点被布置在不同区域，承担除居住之外的商务、市政、休闲、娱乐、消费、教育、文化等功能。
活力湖滨天地将建设一个生态湖，形成一个内地外高的空间格局。俯瞰中心，提升空间。
片区内将商务办公、景观酒店、滨水餐饮、购物中心、主题街区等多种功能，与住宅混合在一起，构成一处复合功能的区域核心。
▲中新天津生态城北部片区活力滨湖天地规划
文化水岸门户，将沿生态谷文化长廊一侧布置地标建筑，建设生态城展览馆，并引水入城，打造活力水岸界面。
这一区域，功能包括文创办公、城市影院、购物中心、会议中心、水街餐饮等。
▲中新天津生态城北部片区文化水岸门户规划
北岛结合多条慢行通廊及漫步道，规划绿地与广场用地规模约为40.56万㎡，占规划建设用地的8.85%。
生态谷以健康为主题，结合文化行政中心设置文化长廊，以大型雕塑为主题；结合转折处设置五感花园，并设立运动公园和假日集市，营造充满活力的城市公共空间。
▲中新天津生态城北部片区生态谷节点规划
活动休闲绿带段，提供良好的步行、慢跑及自行车道，并与商业与景观活动空间相互配合，聚集人流。
步行街提供尺度良好、适合慢行与停留的公共空间，并与社区配套功能结合。
▲中新天津生态城北部片区慢行系统规划
北岸城市水岸公园，顺应水势、地势，结合浅丘固岸与河湾湿地，营造混合式水岸生态栖息地，吸引鸟类与水生物，提供居民接触原生态的场所。
南岸城市水岸公园，充分应用滨水南岸的优势，打造开放的活力滨水空间，并结合文化体育及滨水社区中心，引水入城，打造水岸活力节点。
今年5月18日，中新生态城北岛项目正式开工。
一期道路工程，拟建设中海大道等7条市政道路，总长度约14.65公里，绿化工程约8万㎡。
项目建成后，将与现状道路路网相同，进一步完善区域道路交通体系，提升交通效率，为片区下阶段的开发利用提供便利条件。
而整个北岛率先启动开发的地产项目，则是雅居乐滨河雅郡。
据透露，雅居乐已经进驻生态城北部片区南端，有望打造一个整体占地约1220亩、、总建筑面积约112万㎡的大盘！
▲雅居乐河滨雅郡区位图
早在27年前，雅居乐地产就凭中山雅居乐新城收获了中国地产界“造城大师”的称号。
此后，又相继开发了占地近6200亩的雅居乐凯茵新城、建面近200万㎡的广州雅居乐花园、占地近2000亩的河源雅居乐花园等一系列千亩大型社区。
在海南开发的雅居乐清水湾，甚至占地约1.5万亩，融入了“产业多元化”和“产城融合”的开发理念。
▲雅居乐清水湾实拍（摘自网络）
而位于中新生态城北岛的雅居乐滨河雅郡项目，占地同样超过1000亩，整体容积率在1.0-1.4之间，将兼具城市繁华与小镇安逸的双重生活魅力。
整个社区，住宅的总建筑面积约64万㎡，将包含小高层、洋房、叠拼等全业态居住体系。
商业总建筑面积约48万㎡，也是生态城内自有商业配套的项目，未来满足业主一站式生活体验。
马上，雅居乐滨河雅郡一期便将首开入市。
首开项目位于中生大道与泰四路交口，占地约8.55万㎡，容积率1.4，住宅总建筑面积约11.71万㎡。
▲雅居乐河滨雅郡区位图
住宅产品类型以8-9层小高层与7层洋房为主，新中式风格建筑，精装修。
其中，小高层的户型为建筑面积约89㎡的三室一卫、约105㎡的三室两卫；洋房户型为建筑面积约120㎡、约135㎡的四室两卫。
社区总户数1160户，车位共计1417个。
▲雅居乐河滨雅郡鸟瞰效果图
园区景观分为“两轴、双带、一环、九园”。
在日照、通风合适的宅间，设置了面向不同年龄段业主的主题活动场地。12个点状小空间，展开自然场景的环境演绎。
植物种植整体以规则式、自然式结合，局部点缀花径，重点打造核心区域景观及主次入口礼仪轴线。
▲雅居乐河滨雅郡景观规划
首开户型为建筑面积约89㎡的三室一卫、约105㎡的三室两卫、约135㎡的四室两卫。
种户型，两开间朝南，客厅开间约3.9米，干湿分离卫生间。
第二种户型，三开间朝南，南北通透，主卧套房，干湿分离双明卫，“U”形厨房。
第三种户型，四开间朝南，客厅开间约4.4米，南跨阳台，采光、通风效果都。
▲建筑面积约89㎡户型
▲建筑面积约107㎡户型
▲建筑面积约137㎡户型
社区内实现“无触碰”归家系统。主入口人行道闸，业主人脸识别开门，访客则可使用授权二维码自助开门。
业主开车回家时，只要登记了车牌，在车行道闸口便可自动开启。访客则可通过业主授权车牌信息实现自动通行。
地下、地上单元门，也可实现人脸+二维码+APP的打开模式，非常方便。
而且，室外、室内还有呼梯功能，通过授权实现电梯指定楼层停靠，提升安全水准。
▲雅居乐河滨雅郡景观效果图
目前，整个生态城片区竞争比较激烈，产品雷同度较高，大家都主要围绕学校出牌。
雅居乐滨河雅郡所处的北岛板块，开发刚刚启动，市政配套、道路设施等还不完善，市场认知度不高。
当然，正如一张白纸才好画最美图画。
大家不必担心北岛片区市政配套的推进速度，按照生态城以往经验，只要有了计划，一定能很快完善。
而作为一个超千亩的大盘，真正考验雅居乐的，是跨周期持续开发、大社区运营的能力。
如真能将规划中的内容一一实现，北岛前景非常可期。
注：本文内所有区域规划图仅供示意，不排除因政府规划、政策调整等因素发生变更的可能，最终以政府审批及实际开发情况为准。
梁生说津房2020-09-12 10:26:50
