同花顺-圈子

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　　新房成交量“腰斩”，创十年新低

　　二手房成交量较2021年打七折

　　对于刚刚过去的2022年的宁波楼市，不管是开发商、房产中介还是购房者、二手房东，相信大家的感受都是一致的，那就是：低迷。

　　到底有多低迷呢？

　　宁波市房产市场管理中心昨天发布了2022年12月份的住宅成交数据，至此，2022年全年的住宅成交量明确。数据显示，2022年全年——

• 市六区商品住宅共成交30472套，较2021年大降约52%，相当于“腰斩”。

• 市六区二手住宅共成交32015套，正好等同于2021年上半年的成交量，

  整体较2021年下降约28%。

　　2020年，是宁波楼市异常火爆的一年；2021年，上半年还热、下半年转冷；2022年，基本全年都冷。

　　来看这三年市六区住宅成交的比较图表：

　　据房管部门数据绘制

　　从数据可比角度，只看除奉化外的市五区（房管部门2004年始有五区住宅成交数发布、2019年始有奉化住宅成交数据发布）成交量，则——

　　2022年是2013年以来的近十年中，商品住宅成交量最低的一年、二手住房成交量第二低的一年。

　　据房管部门数据绘制

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　　有一个地方

　　新房成交大增91%

　　当然，2022年宁波楼市整体成交低迷，并不意味着所有区域的住宅成交量都大幅下滑。

　　商品住宅方面，有一个地方，全年成交量较2021年有大幅上升——东钱湖全年成交升幅，高达91%！

　　注：成交量数据源自房管部门，北仑含梅山、 保税区、大榭数，鄞州不含东钱湖、高新区数据；库存量数据源自宁波市房产交易信息服务网（截至2023年1月5日19:00）；去化周期指按2022年月均成交套数计算的库存量去化月数。

　　从上面表格可以看到，2022年里，新房成交最多的，是奉化区！奉化商品住宅成交跌幅也只有22%，远低于除东钱湖外的市区其他区域。

　　但是，奉化的商品住宅库存远远高于其他区域，按2022年月均成交套数算，在没有新增供应的情况下，也需要卖差不多两年！

　　2022年新房成交跌幅最大的，是江北区，较2021年下降了70%之多！其次是海曙区，下降68%。

　　而去化周期最短的，是东钱湖，库存只够卖半年；其次是鄞州区，10个月就能消化掉现有库存。

　　当然，各地的商品住宅去化周期是一个静态值，只能作适当的参考。在市场成交回暖或者继续转冷，以及新的一年入市新盘的多少及各自的规模大小，都会影响到后续的去化速度。

　　另外，市区各区域商品住宅的成交跌幅，与各自的商品住宅新增供应量（指2022年里领取预售证的房源套数）也有一定关系。

　　相较2021年，2022年市六区新增商品住宅供应下降49%。

　　其中，降幅最大的是海曙区，大降76%；其次是江北区，降了69%；奉化区、北仑区降幅相当，都约37%。

　　而比较商品住宅成交量与新增供应量，海曙、江北、东钱湖、奉化，都是卖的比新供应的多；鄞州、镇海、北仑、高新区，则一定程度上都可以说是“供大于求”。

　　据房管部门数据。北仑含梅山、 保税区、大榭数，鄞州不含东钱湖、高新区数据

　　区域有分化之外，楼盘销量也有分化，卖得好的，购房者不一定能想买哪套就能买到哪套；买得差的，打折促销之下售楼处也经常门可罗雀、销售艰难……

　　下面是据“宁波房产”APP数据统计的2022年市六区网签套数、网签面积、网签金额前十楼盘榜单：

　　据“宁波房产”APP统计数据。仅供参考

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　　昆吾排进

　　市区二手住宅网签量前十小区榜

　　2022年的市区二手住宅市场，也有一个地方，“逆市飘红”，全年成交量较2021年有小幅上升——江北区全年成交量较2021年增加了6%！

　　注：成交量数据源自房管部门，北仑含梅山、 保税区、大榭数据，鄞州不含东钱湖、高新区数据；挂牌量数据源自宁波市房产交易信息服务网（截至2023年1月5日19:00），仅统计该网站上通过房产中介机构挂牌的住宅房源套数，其中东钱湖、高新区未有挂牌数据；消化周期指按2022年月均成交套数计算的挂牌量去化月数。

　　二手住宅成交量下降最多的是东钱湖，差不多“腰斩”；其次是北仑，下降45%；跌幅最小的是镇海，只微降了2%。

　　海曙、鄞州、奉化以及高新区的二手住宅成交降幅差不多，都在30%多点。

　　2022年宁波二手房市场的温度，尽管还是有点冷，但下半年成交情况比上半年有较明显的回升。上半年市六区成交二手住宅1.4万套不到，下半年则超过1.8万套，回升幅度超过30%。

　　而从宁波市房产交易信息服务网上通过中介挂牌的二手住宅房源量看，虽然总套数已经回落至10万套以下、为9.5万余套，但显然还是一个“天量”。

　　二手住宅成交最集中的海曙、江北、鄞州，如按2022年月均成交水平简单计算，要完全消化各自挂售的量，都要三四年时间！

　　新的一年里，大部分二手房东可能还是要为手头房子怎么才能卖掉而焦虑……

　　有意思的，从“宁波房产”APP统计的网签数据看，2022年里市区二手住宅网签套数最多的十个小区，大部分是安置房小区、老小区，如骆驼的新兴岚湾小区、江北姚江新城的云水湾、海曙的薛家新家园，以及黄鹂白鹤等。但排在第十位的，却是——昆吾！

　　大家不妨猜猜是什么原因……

　　据“宁波房产”APP统计数据。仅供参考

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　　三个问题

　　不管数据如何，2022年的宁波楼市，已经翻篇。

　　展望2023年宁波房地产市场，简单列三个问题供大家讨论：

　　1、在2022年里已经有较明显放松的限购、限售、限贷等调控政策，会否在2023年更趋宽松甚至明确取消？特别是房贷政策，2023年会否有首付比例、房贷利率的进一步下调？另外，在财政方面，有没有可能给出购房补贴或者房产交易税费补贴之类的政策？

　　2、在融资环境改善后，在2022年里各种“爆雷”、“保交楼”、处于生死存亡边缘的各大房企，会否在2023年里解决好资金链问题、债务问题，缓过劲来？进而会否积极拿地、让土地市场的状态有所改观？

　　3、如果政策环境进一步宽松，房企也“复活”、让大家对楼盘可能“烂尾”的担心消失，能否提振市场信心，促动购房者出手买房，进而带动市场成交的回暖甚至是房价的回升？——相当于硬币另一面的一个重要的问题是，购房者的收入状况及对未来的收入预期会否在新的一年里改善、楼市的需求端能否发力？

　　更细节的一些问题，比如2023年宁波楼市的各大板块，新盘入市情况会如何？结合城市规划、城市建设，哪些板块前景看好、值得选择？我们留到下一篇稿子再聊……

　　【新闻链接】房贷新政发布！宁波首套房利率能降到4.1%以下吗？

　　近日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　这一房贷新政策是什么意思呢？

　　简单来说，就是从2022年四季度起，符合条件的城市，首套房贷款利率可以突破央行规定的5年期以上LPR-20基点的下限（按最新5年期以上LPR为4.3%，即首套房贷利率下限是4.1%）。

　　条件是：新建商品住宅销售价格，环比和同比，连续3个月都是下降的。

　　按新政规定，这3个月的算法，是指上一季度末月至本季度第二个月。以2022年四季度末月为评估时点，就是2022年9月、10月、11月这三个月。

　　如果这三个月里一个城市的新建商品住宅销售价格环比、同比都是下降的，那从2023年一季度开始，首套房贷利率就可以突破央行规定的下限，按目前利率水平，就是可以降到4.1%以下，具体下到多少，由地方政府自主决定。

　　根据国家统计局每月发布的全国70个大中城市房价数据，宁波暂时还不符合此次房贷新政规定的将首套房贷利率降至4.1%以下的条件。

　　根据国家统计局全国70个大中城市每月房价涨跌幅数据，截至2022年四季度末月，符合首套房贷利率突破下限条件的城市，总计有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州；另外25个三线城市中，浙江有金华、温州。

　　当然，这是一个动态评估的事。如果接下来宁波新建商品住宅的房价数据出现新政要求的连续三个月下跌的情况，那么届时就可以下调首套房贷利率。

　　值得注意的是，此次新政仅针对首套住房贷款利率，与二套房贷利率无关。按央行现行规定，二套房贷利率的下限为5年期以上LPR+60基点（目前为4.3%+60基点即4.9%）。

　　但如果接下来5年期以上LPR出现下调，即便首套房LPR-20基点、二套房LPR+60基点的贷款利率下限标准不能突破，房贷利率也还是会下降。

　　另外，此次新政只针对新发放房贷的首套房购房者。老房贷客户如想降低房贷利率、减少月供，只能寄希望于今年12月份的5年期以上LPR比上个月公布的4.3%更低。

　　好消息是，因为2022年12月份的5年期以上LPR是4.3%，较2021年12月的4.65%下调了0.35%，从本月起，老房贷客户可以少一些月供——按100万元纯商业房贷、贷30年、等额本息还款测算，月供大概可以少200元，一年下来可节省开支约2500元。

　　附央行、银保监会通知全文：

　　截图自央行官微