踩盘日记第4期。

在过去很长一段时间里，光明、宝安、南山的曝光率颇高，其中有光明科学城、国际会展城、深圳湾后海总部基地等多个重大利好的规划与实施。

作为老城区的盐田则，近年来表现平平。

10月28日，深圳4条地铁线集中开通运营。值得一提的是，其中的深圳地铁8号线，填补了东部临海区域无轨道交通的空白，这对开盐田而言，意义非凡。

此外，盐田还放出大招。10月27日召开的“2020盐田区招商大会”，会上对产业空间、重点片区规划以及产业扶持惠企政策等做了推介；并集中签约落地41个重点项目将，总产值超千亿元。

盐田力争曝光率，或迎来高光时刻。

其实，盐田一直是深圳人向往的理想居所，排序甚至不在南山之下——天更蓝，海更清、空气更优质。有数据表明，2010年的盐田房价曾高于南山，可见深圳人更倾向于在盐田置业。

据贝壳找房数据，目前盐田区二手房均价为5.2万元/平，是深圳房价尘地之一。随着地铁新线的进入，提升盐田出行体验，置业盐田或再次成为深圳人的首选。

试问:深圳湾一半的价格，盐田的海景房不香吗？

为此，南方日报、南方+推出第4期踩盘日记——盐田篇。本期将重点关注深圳地铁8号线沿线楼盘。

一、盐田规划

1、沙头角深港国际旅游消费合作区

盐田区政府在2019年4月的研讨会上提出，到2022年，合作区开发建设管理体系基本形成，旅游品牌影响力进一步扩大，商贸消费产业布局更加合理，综合实力明显提升。

到2030年，该合作区跨境商贸和旅游潜力充分释放，人流、物流、资金流、信息流等要素自由流通，商贸、旅游、科技、健康等产业协同发展，目前已初步形成“一核、一圈、两带”的发展架构思路。

2、沙头角码头

深圳市规自局盐田管理局计划选择的“明思克航母世界”片区规划的沙头角码头，并打造成以客运为主，让沙头角码头和盐田海鲜街渔港码头、梅沙码头、南澳码头互联互通，构建一条海上旅游通道。

同时，还要探索一条从沙头角到蛇口码头的观光旅游路线，整体行程大约5小时，形成一条海上看盐田、海上看深圳、海上看香港的旅游线路。

3、盐田河临港产业带

盐田河流域临港产业的发展不再依赖于单一的产业主导方向，转而朝更为生态宜居的多元融合的方向前进。形成“港区作业——涉外中心及后方综合服务——居住区域”的布局结构。

盐田河临港产业带地处深圳东部湾区，位于盐田港后方核心腹地，规划面积8平方公里。期望通过产业公共空间廊带建设，推动港口后方产业和城市升级；打造超816万平方米的产业发展空间，构建以现代物流业”和“创新型产业”为基础，“配套服务业”为支撑的“2+1”临港产业体系，建设国际一流的临港创新生态城，整体形成港产城协调发展态势。

二、盐田区的长短板

1）优势

A、丰富的山水资源

盐田区以极为丰富的文旅休闲资源成为打卡集中地，这点区别于南山深圳湾的海域。盐田群山蜿蜒曲折，沙滩岛屿错落，可体验以“山、海、城、港”为主题的自然景观。

盐田拥有首批“国家生态旅游示范区”东部华侨城、“中国历史文化名街”中英街、“黄金海岸”大梅沙海滨公园、“东方夏威夷”小梅沙度假村、梧桐山国家森林公园等知名旅游景点。

B、四大特色产业

近年来，盐田大力招商，腾挪空间，推动产业兴盐战略的实施。已经发展形成了以“港口物流，黄金珠宝，生命健康与人工智能，滨海旅游”为特色的四大支柱产业。

其中，港口物流方面，盐田国际集装箱码头曾获“亚洲最佳集装箱码头”、“亚洲最佳绿色集装箱码头”，是“一带一路”在深圳交汇的枢纽港，也是全球集装箱吞吐量最大的单体港，全球超过80%的大型船舶和超大型船舶均靠泊盐田国际，2019年吞吐量达1306.9万标箱。

生命健康与人工智能上，依托华大基因等骨干企业核心优势和大百汇生命健康产业园及健康智谷的平台作用，盐田已经聚集近60家生物科技企业及研发机构，逐渐形成生命健康产业生态圈。

滨海旅游方面，盐田被《中国国家地理》评为“中国最美的八大海岸”之一。2019年度，盐田区接待游客1832.44万人次，旅游业总收入达101.64亿元。

2）不足

交通方面，受制于区域的区位与地形条件，盐田区的东西狭长，主要靠东西向的深盐路和惠深沿海高速交通主动脉承担，以及南北向依靠盐排高速连接跨区路网。随着8号线的开通以及未来18号线的实施，有利于带来更多便利以及跨区人流流动。

商业方面，盐田区较大商业主要集中于沙头角片区。以较大的道路东海道为例，目前盐田片区商业消费基本依靠小店铺，缺乏大型商业。

三、楼盘对比

选取的6个近期已开盘或将开盘的项目分别分布于西、中、东的沙头角、盐田和大梅沙三个街道。其中，位于沙头角、盐田两个街道的4个盘附近有地铁8号线经过。

【沙头角】

卓越荣津瀚海湾VS中房翰林门

卓越荣津瀚海湾为桥东东区旧改项目，位于沙头角金融路与公园路交界处。项目南侧为东和法制文化主题公园，楼盘东侧和东南侧分别为沙头角体育馆和盐田区游泳馆。值得一提的是，公园里还有一处“邂逅图书馆”的两层图书馆。

卓越荣津瀚海湾将于今年9月下旬开盘，产品包括住宅约89-148㎡3-5房，公寓约30-70㎡1-2房，均价约5.8万元/平方米，与周边多数二手房市场基本持平；自带5000㎡风情商业街及9班制幼儿园；周边约1公里范围内还有田心市场、荣津乐活城、沃尔玛及华润万家。

交通方面，项目距离连通罗湖等区的多条公交线路的沙头角邮局公交站约

350米；距离沙头角地铁站和海山地铁站的距离分别为1.3公里和1.1公里。  

卓越荣津瀚海湾周边环境。视频:邱永宽

周边学校情况:距离盐田区机关幼儿园约100米内，500米范围内还有海涛小学、田心小学和田东中学；距离盐田区妇幼保健院和盐田区人民医院分别约600米和1200米。

中房翰林门是原沙头角邮局旧改项目，位于沙头角沙盐路与官上路交汇处。项目由1栋31层的住宅楼及1栋39层的商务楼组成，是集住宅、商务公寓、办公及商业为一体的新型综合体。

目前，住宅和商务楼分别建至约4层和9层，住宅主力户型为71-89㎡，公寓及办公主力户型为38-65㎡。项目对面即为荣津乐活城，距离沃尔玛和华润万家约500米。

交通方面，项目门口即为沙头角邮局公交站，距离地铁8号线海山站和沙头角站分别约650米和960米。

中房翰林门与田心小学无缝衔接，距离田东中学约200米；项目斜对角为东和社区文体街心公园，距离东和法制文化主题公园和沙头角体育馆和盐田区游泳馆均在700米左右；距离盐田区妇幼保健院和盐田区人民医院分别约600米和800米。

【盐田港】

佳兆业御璟佳园广场VS鹏广达山海广场

佳兆业御璟佳园广场（备案名:佳兆业盐田城市广场四期）为全市最大的异地改造安置的城改项目——盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁改造重点项目，位于盐田街道洪安路与东海四街交汇处。

佳兆业御璟佳园广场已于8月份开盘，建面约41-61㎡MALL寓均价37000元/㎡，建面约69-88㎡MALL上雅居均价约51000元/㎡。整个项目总建面约107万㎡山海地铁大盘，自带超13万㎡商业。

项目规划自带二所幼儿园及一所48班制小学，项目周边共还有3所小学和1所中学，小学分别为乐群小学、中山纪念学校、盐港小学，中学为盐田实验学校；自带社康中心，距离盐田区人民医院（集团）盐田园区（盐港医院）约400米。

在交通方面，项目距离地铁8号线盐田站约900米，项目附近站点有多条公交线路。

鹏广达山海广场为金斗岭工业区旧改项目，位于盐田北四街与东海道交汇处。

鹏广达山海广场为盐田河临港产业带上的重点推进项目；项目占地面积和建筑面积分别约2.6万平方米和17万平方米，自带商业、办公及旅馆业约4.2万平方米，目前多栋建筑已经建至约4-10层。

鹏广达山海广场规划12班幼儿园，距离乐群小学和盐田实验学校均在500米以内，距离盐港小学较远，约1.7公里。

交通方面，设有公交首末站，距离地铁8号线盐田站约100米，对面即为盐田区人民医院（集团）盐田园区（盐港医院）。

【大梅沙】

心海天誉府VS星都梅沙天邸  

根据盐田区分区规划用地原则，大梅沙海滨旅游应沿海和沙滩布置，纵深发展结合东部高速公路依次为旅游用地、旅游基地服务设施和海滨度假区。总体来看，近年来，大梅沙片区未见大的规划概念出台。  

心海天誉府（别名:碧桂园心海天誉）位于深圳市盐田区大梅沙东部华侨城入口旁，项目距离地铁8号线二期的大梅沙地铁站约1公里。项目周边有梅沙幼儿园、梅沙未来学校、盐田外国语学校及万科梅沙书院。

项目自带约7300平方米的商业，几百米范围内还有大梅沙奥特莱斯；距离盐田区人民医院（集团）梅沙院区约700米。  

星都梅沙天邸位于大梅沙京基洲际度假酒店对面，距离8号线二期的大梅沙

地铁站约1公里。该楼盘是今年盐田区第一个获批预售项目，均价约5.98万元/平方米，已于今年6月开盘。项目自带幼儿园，周边还有梅沙幼儿园、梅沙未来学校、盐田外国语学校。另外，楼盘自带社区商业，周边有大梅沙奥特莱斯。  

大梅沙环境航拍。视频:冯少文

【小结】

整体来看，在上述三大片区中，沙头角的居住纯粹度和氛围更浓，生活等公共配套及商业分布也更成熟；就盐田片区的空间布局而言，“港区作业—涉外中心及后方综合服务—居住区域”的规划总体兼顾了产业与城区发展的丰富度，但短期内，片区整体综合素质尚需要时间改善与提升；大梅沙片区自身具有良好的旅游度假资源优势，相对而言，目前似乎更适合第二居所或者休闲养老。

综合来看，卓越荣津瀚海湾的居住氛围、周边各项配套比较平衡，综合评分和性价比相对占优；其次，佳兆业御璟佳园广场项目体量及商业体量配套都比较大和完整，项目自带幼儿园及小学，距离主干道比较近，只是项目临东海道单元存在噪音影响；另外，鹏广达山海广场与地铁距离、自带商业及办公，学校和医院等也都比较完整和便利；中房翰林门位置更为优良，距离学校和地铁相对比较近，周边商业距离更近、丰富程度更高，不足的是项目体量较小、容积率高，且紧邻主干道存在噪音影响较大。

而心海天誉府与星都梅沙天邸两盘居住比较纯粹，从综合平衡及距离因素等考量，两盘目前对市场吸引力尚有不足。