“我们在车公庙某工业园租了一个由‘二房东’运营的厂房办公，租金100元／㎡看似不贵，但是后来才发现房屋实用率只有50％，这样实际租金就高达200元／㎡了。”汤某日前向笔者讲述了其找厂房的遭遇。

笔者采访了解到，近年来，深圳出现大量由第三方机构代运营的产业空间，盘活了一批老旧工业园区，在一定程度上满足了不少中小企业的租赁需求。但是，在这些产业空间中，也出现了“二房东”夸大公摊面积、虚报租赁面积、大幅上涨租金等不良现象。

在今年初的深圳两会上，有深圳政协委员曾就“中小企业用房的租金上涨凶猛”问题提交过提案。而宝安、龙岗等产业大区已在近半年内出台多个政策性文件，比如推出片区产业用房租赁指导价格制度，严控工业用房转租行为等。

深圳湾科技生态园内公告栏里贴的严禁转租公告

现状：“二房东”垄断房源变相涨租增加企业负担

“我们看了很多园区，包括车公庙、福永、西乡、龙华、坂田……发现房源几乎被‘二房东＇垄断了。”汤某告诉笔者。

汤某供职的ＩＴ公司的总部位于深圳市福田区，业务遍及全国，到去年底营收已过亿。为满足公司近年快速扩张的需求，汤某需要经常去深圳各个片区寻找新的厂房，“二房东”是他经常打交道的对象。

所谓“二房东”，原来是指不具备专业物业运营管理能力，不提供配套增值服务，单纯以转租获取收益的承租人。但近年来，一些专业运营机构也加入“二房东”行列。这些专业运营机构具备专业的物业运营管理团队，其承租集体物业后，除提供基础物业管理服务外，还可提供运营服务和产业增值服务。

本应凭借优质的租赁服务获得增值回报，但笔者近来在多区实地采访中了解到，“二房东”的运营出现了租用空间人为隔断、公摊面积隐性变大、实际租金变相提高、以短租形式不断涨租、提高水电价格及管理费等现象，造成“二房东”提供的管理服务与其收费严重不对等。

龙岗区相关部门向笔者介绍，近年来，当地中小企业反映“二房东”问题变多，特别是一些“二房东”提高公摊面积和水电价格等导致企业运营成本上涨，增加了企业负担。

汤某介绍，其公司在深圳福永、坂田、车公庙等多个片区租有办公和仓储空间，遭遇“二房东”最多的问题就是租用空间被“偷面积”。

“偷面积”在业内还有一个词叫“发水”，即通过变相增多租约中的租用面积、扩大公摊面积以及减少实用面积，来隐性增加“二房东”的租金收入，高力国际华南区产业及工业地产服务部董事陈剑锋说。

在即将竣工的深圳国际会展中心旁边的一个产业园区里，汤某曾为公司租了一个2000平方米的空间，近期厂房续租时，他却发现，“同样的空间续租，合同租赁面积却变大了40％，但因为临时搬迁不便，公司不得不咬牙续租”。

在今年初的深圳两会期间，有政协委员提交了《关于规范产业用房租赁行为，营造中小企业生存与发展良好营商环境的建议》。该建议指出，深圳绝大部分中小企业使用的用房空间都是租赁来的，近一段时期，中小企业用房的租金上涨凶猛，直接给中小企业带来沉重的成本压力，违规或违法手段主要有以下方式：通过缩短租赁年限不断涨租；通过旧厂房穿衣戴帽大幅涨租；通过降低实用率隐性涨租；投资客通过囤积房源涨租；众创空间、孵化器、特色产业园等平台转嫁成本给租客；部分国有和集体物业由于注重短期物业收益或不敢承担相关责任，采取公开招投标，价高者得的管理模式。

深圳市智能装备产业协会、深圳市电子装备产业协会秘书长施浩认为，对于不少中小企业而言，找到合适的生产空间很重要，但现在市面上“二房东”情况比较突出，企业在租用厂房时面临变相涨价、随意涨价的现象，这让企业不能一心一意地搞生产，而且“处理这方面的事务特别消耗中小企业的精力”。

深圳湾科技生态园内的深圳湾创新广场，这里运营方发布公告严禁转租。

背景：部分产业用房老旧“二房东”改造后投入市场赚钱

高力国际是一家面向外企的地产咨询服务公司，该公司的工作人员陈剑锋负责为很多来华外企在珠三角尤其深圳市场寻找办公、生产场地。

陈剑锋发现，这些年，深圳产业转型升级已出成效，原关内园区主要承载企业的研发、办公以及部分高端制造等功能，而原有的制造生产仓储等功能则外溢至东莞、惠州、中山等地。与此同时，一批批科技创新领域的“凤凰”企业开始栖居深圳。

笔者未获取深圳全市产业空间的相关数据。但以产业大区龙岗为例，该区2018年产业用房普查情况显示，该区产业用房总建筑面积达10100．96万㎡，其中建筑年限在10—15年的产业用房建筑面积为3403．50万㎡，占比33．7％；建筑年限超过15年的产业用房建筑面积为5233．68万㎡，占比51．8％。产业用房大部分呈现老旧状态。

“二房东”正是在这样的背景下应运出现。“这几年，有一批‘二房东’专门从业主手里以高于市场的价格租赁厂房后，加以改造，再投入租赁市场赚钱。”汤某透露，其中一些“二房东”具备一定的园区专业运营能力和产业资源整合能力，善于在提供物业管理服务之外，提供一些运营服务和增值服务。

2018年下半年，张先生为来年的厂房涨租一事忧心忡忡。2013年开始，他的工厂就在石岩料坑工业园开业，当时月租金是每平方米15元，虽然此后几年有过几次微涨，但都属于正常的市场行为。

但在2018年，“二房东”进入这一园区，并提出从2019年起月租金要大幅上涨至32元／㎡，还要增加20％的公摊面积。张先生不堪重负，多次与“二房东”谈判交涉依然无果而终，他不得不开始筹划把工厂迁往深圳周边。

笔者了解到，在该园区，随着“二房东”大幅涨租，很多工厂租户都难以接受，开始迁至东莞或惠州，加之一些工厂受经济影响，导致该园区从2018年的基本满租，到现在空置率上升至30％。

园区空置率上升，又反过来影响了“二房东”定价，房租又从原定的32元／㎡降至现在的27元／㎡。这让张先生暂时得以喘了一口气，但未来工厂是迁是留，依然没有定数。

“‘二房东’的存在，往往有其内在原因与基础。”戴德梁行深圳公司产业地产部主管及董事张冬冬分析，对于业主未能用好的空间，由相对专业的第三方来对产业定位、产品设计、招商运营等进行升级、改造和完善配套，是与产业空间转型升级的需求适应的，同时对各方利益与效益也进行了平衡。但是，如果只是对原有空间原始粗暴地分割赚差价转手，对除了“二房东”自己之外的产业经济及各方都不利，这是要避免和淘汰的。

深圳湾科技生态园内，这里运营方发布公告严禁转租。

对策：多措施整治转租涨租行为稳定工业用房租赁价格

随着“二房东”导致产业用房过度涨租的案例不断增多，政府部门也在加快推出政策措施。笔者了解到，宝安、龙岗最近几个月先后出台了多项稳定工业用房租赁价格、降低实体经济成本的措施。

2018年12月发布的《宝安区关于稳定工业用房租赁价格降低工业企业成本的若干措施（试行）》，提出了严格保障工业用地和工业用房的功能属性、定期发布工业用房租金指导价格、强化工业用房租金指导价格导向作用、严控工业用房的转租行为、规范工业用房用电用水价格、规范工业用房公摊面积、搭建工业用房公共服务平台、建立投诉举报和联合执法机制等八条措施，持续优化营商环境。

其中，宝安区严控普通工业用地的产业用房改造成新型产业用地的产业用房，意在及时遏制工业用地被蚕食的苗头，并引导现有老旧工业园区完善配套，推动产业转型升级。

天格科技园便是如此。笔者了解到，该园区目前约有25％的空置率，不过与前述料坑工业园不同，天格科技园有很大比例是属于“主动空置”：园区在虚位以待合乎自身定位的企业入驻。天格科技园是在2018年初由旧工业厂房改造而成，开园时间不长，定位为“智能制造产业创新园，全球科技成果孵化园”，一年来，已引进20余家企业，其中规模以上国家级高新技术企业达到7家。

而针对集体用房，宝安区集体资产监督管理办公室3月印发的《关于进一步加强社区股份合作公司工业用房类物业出租管理的若干措施》要求，除了落实该区“八项措施”，“严控物业的转租行为，工业企业因经营状况变化需要转租的，应报辖区街道办审核批准。”“对现有‘二房东’坚决予以打击，已出租给‘二房东’的工业用房类集体物业到期后由股份合作公司全部收回，不得以任何形式延期或续租；未到期的，逐步进行梳理、谈判和清退。”

龙岗区也打出有针对性的“组合拳”。今年3月，龙岗区出台《关于加大力度降低实体经济成本的若干措施》，推出片区产业用房租赁指导价格制度，开展分片区分类调查、评估租金价格水平，科学制定片区产业用房租赁指导价格，指导价每半年发布一次，对产业用房租金进行精准引导。

同时，龙岗区要求国营产业用房和社区集体产业用房的租赁价格不超过片区租金指导价；鼓励社会机构按产业用房租赁指导价格出租，租金标准高出指导价格15％的，不得参与区属国企物业、集体物业的运营管理等。

另外，龙岗区还实行产业用房租赁合同备案制度，要求区属国企物业、集体物业对外租赁厂房合同中应明确禁止转租。

（应受访者要求，汤某、张先生均为化名）