近期，深圳壹地产将针对重点“城市更新项目”进行盘点，提供项目进展。
龙岗的城市更新项目也非常多，例如深圳东站就有布吉塔规划。
本期为壹地产“城市更新项目”盘点之—佳兆业布吉南门墩旧改。
从百度地图上可以看到，佳兆业南门墩旧改位于深圳东站的东北方向，南门墩北临中兴路，南临龙岗大道，西临铁东路，东临吉政路，旁边就是地铁3号线和5号线接驳的布吉站，也是一个离地铁站非常近的旧改。
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住宅建面40万㎡
还有初中+幼儿园+62层写字楼
先来看下壹地产在踩盘过程中了解到的旧改信息。
在南门墩上村综合楼处，看到了关于南门墩旧改的通知，南门墩更新项目在2008年9月列入深圳市城市更新改造项目实施计划，项目专项规划于2017年7月取得批复。
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旧改公告显示，南门墩旧改将打造成以生活居住、商业服务功能为主，及办公、公寓以及公共配套等功能高度复合的城市综合体。
项目整体计容积率总建筑面积为63.3万㎡。
其中：住宅40万㎡（含保障性住房4.2万㎡），商业、办公及酒店14.2万㎡，地下商业1.1万㎡，商务公寓6.4万㎡，公共配套设施1.6万㎡。
壹地产从官网上找到了，关于龙岗区布吉街道南门墩片区城市更新单元规划（草案）的公示原文。
项目分01、02、03三期实施，01期主要是商业和教育用地，02期主要是公园绿地，03期是二类居住用地。
地块划分及指标控制图
从总平面布局示意图中可以看到，项目涵盖了13栋40-46层超高层住宅、保障房、公寓，1栋62层高的办公楼，另外还配有24班制初中和18班制幼儿园。
总平面布局示意图
早先网上流出了项目改造后的效果图，1期和3期、深圳东站之间，还有空中走廊，连接东站，小区住宅、商业、公园以及周边的其他建筑物和资源，当然后期可能还会有修改或出入。
项目效果图（图片来自大唐设计）
另外，壹地产还留意到了南门墩项目户型设计调查表，面积段在35~160㎡，一共有6个户型：
35-40㎡1房1厨1卫
40-50㎡1房1厅1厨1卫
70-80㎡2房2厅1厨1卫
90-100㎡3房2厅1厨1卫
110-120㎡3房2厅1厨2卫
130-160㎡4房2厅1厨2卫
是不是意味着这些就是今后项目改造后的户型？？？具体的还以项目公告为主。
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3地铁交汇+1个牛校
南门墩旧改位于布吉中心片区，目前已通地铁3号线、5号线、深圳东站，附近还有龙岗大道、布龙路等主干道，通往坂田、龙华、罗湖、福田、龙岗非常方便。
除了地铁3、5号线在布吉设站外，更值得关注的是在建的地铁14号线，也接驳布吉站。
14号线是一条市内快线，连接惠州、坪山、龙岗与福田，计划2022年建成通车，届时，龙岗将进入30交通圈，坪山进入40交通圈，深惠进入1都市圈。
而距离项目1公里处还有一所非常牛的学校：百合外国语学校，前身是深圳外国语学校分校。
虽然百合外国语是一所民办的全日制寄宿制初级中学，但是学校成绩没的说，连续几年蝉联深圳市中考录取率榜首，被称为深圳最牛的民办学校！
壹地产统计了2013-2017年百合外国语学校成绩，考入四大和八大的人数和比例还有逐年上升的趋势。
时间 | 排名 | 四大录取人数 | 四大录取比率 | 八大录取人数 | 八大录取人数 |
2017 | 1 | 293 | 66.59% | 357 | 81.14% |
2016 | 1 | 251 | 61.37% | 326 | 79.71% |
2015 | 1 | 204 | 51.91% | 292 | 74.30% |
2014 | 2 | 230 | 52.15% | 313 | 70.98% |
2013 | 2 | 201 | 54.18% | 251 | 67.65% |
在今年的中考410和420上线率排名中，百合外国语学校也取得了不错的成绩。
除了百合外国语学校外，科城实验学校、布吉中学、龙岭学校、布吉中心小学、木棉湾实验学校等也在项目周边。而项目1公里范围内还有医院、商场、公园等纯熟配套，可满足业主生活需求。
目前周边的二手房在售的也比较多，不过价格分界明显，2010年之前的老小区价格在2.8-4.5万之间，下图中圈起的次新房价格在4.5-5.5万左右。
而周边在售新房价格达到了6.3万/平，壹地产整理了周边在售以及待售新盘：
楼盘 | 状态 | 类型 | 均价 | 距离旧改 |
凯旋TRC | 在售 | 住宅 | 5.6万/平 | 0.9公里 |
木棉湾商业街 | 在售 | 底埔 | 10.0万/平 | 1.1公里 |
东方盛世花园二期 | 在售 | 住宅 | 5.7万/平 | 1.4公里 |
倚龙华庭 | 在售 | 住宅 | 4.9万/平 | 1.8公里 |
信义金御半山三期 | 在售 | 住宅 | 6.3万/平 | 2.0公里 |
坤祥花语馨 | 在售 | 住宅 | 6.0万/平 | 2.5公里 |
建信天宸 | 待开 | 住宅 | 待定 | 2.7公里 |
银领公馆 | 待开 | 住宅 | 待定 | 2.8公里 |
长庆代 | 在售 | 住宅 | 6.0万/平 | 3.1公里 |
英郡年华三期时光里 | 在售 | 商业类/住宅 | 3.6万/平 | 3.2公里 |
万科麓山 | 在售 | 住宅 | 6.0万/平 | 3.4公里 |
那么，南门墩进展如何？
现在拆的咋样了？
带着这些疑问，下面跟随壹地产看看项目现场动态吧。
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人去楼空
挖掘机+卡车，现场一片热闹
壹地产在连接南门墩和深圳东站和布吉站的人行天梯上，就看到了南门墩楼栋，可以看出还有人居住，不过旁边两栋已经搬空。
从人行天梯下来后，沿着龙岗大道往前走，一路上看到的是已经搬空的楼栋，以及房屋拆迁后的石堆、土堆。待拆迁的商铺已停业关门，有些甚至连门窗都已拆除，旁边还拉着“早签约、早改造、早受益”的横幅。
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以下部分是壹地产在铁东路与龙岗大道交汇处，实地拍摄到的南门墩现场视频：
再往前走，在人行天桥上，可以很清楚的看到南门墩拆迁画面，现场一片热闹，挖掘机在紧张的作业，还有几辆大卡车进出施工现场。
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从拍摄的照片中可以清晰看到，紧靠着龙岗大道处的楼栋几乎已被全部拆除，右侧已经清理完毕，大片的空地已经显现，施工队正在清理左侧现场施工拆下来的废件。
小视频感受下现场：
不难看出，施工现场后面的楼栋也已几乎搬空，只有个别住户还没搬走。
壹地产从入口进入后，里面还停放着不少私家车，还以为里面是另一番景象，走近后发现也是空空如也，无人的楼栋，遍地的拆迁物。
壹地产还听到旁边地块有机器施工的巨大的轰鸣声，本想拍个现场照，但是被工地施工人员“请”了出来。
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虽说旧改项目是分三期建设，单从施工现场来看，多个地块在同时拆迁。有网友爆出，一期还有十几户没有签约，今年将平整土地，2019年一期开建。
图片来自家在深圳
关于南门墩旧改踩盘
1、南门墩旧改处于布吉关口，属于布吉中心片区，具备较好的交通区位条件，另外还有名校的加持，使得旧改项目一直备受人们关注。周边配套也比较成熟，已经是生活便捷圈。
2、虽然从08年列入更新改造实施计划，但至今还处在拆除阶段，改造周期较长，项目什么时候开工建设、入市还都是个未知数。目前给出的指标中，容积率也较高，要考虑居住舒适度。
3、不过大面积的城市更新，往往能带动区域环境的改善，对区域有重大的带动作用，周边物业价值也将因此水涨船高。
4、从流出的项目总平面布局示意图和旧改效果图来看，1期和3期、东站之间的空中走廊值得期待，将成为周边建筑物和资源的连接器，南门墩建好后布吉能提升一个档次。
以上是壹地产实地探盘的进展，南门墩旧改你怎么看？如果你有关于旧改的进展，欢迎留言探讨。
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深圳壹地产2018-08-28 03:31:05
