285万套!2019年棚改开工量“腰斩”对市场意味着什么

近期，随着财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉，整体”腰斩”已成为不争的事实，除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省市同比增长，其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个。对照此前地方政府在2018年工作报告中披露的2019年棚改计划数据，差异较大的几个省份近乎是全部下调了棚改开工量，对于棚改的预期转弱，又会对房地产市场产生哪些影响？

285万套且同比锐减51%

仅福建、天津等5个省市增长

山东、河南等棚改大省降幅显著

从目前已经公布的37个省市2019年的棚改开工目标来看，基本“腰斩”，总体较2018年计划开工量下调幅度为51%。

从特别值来看，江苏、江西、安徽3个省市整体2019年计划开工量依旧突破了20万套，在诸多省市中名列TOP3，而宁波、宁夏、海南等7个省市因自身棚改规模较小的缘故，2019年开工量均不足1万套。而从同比变化来看，各省市间有升有降，总体呈现出“跌多涨少”的局面。福建、天津、广西、广东、西藏等5个省市同比增长，福建的涨幅最为显著，高达117%。其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个。值得关注的当属山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省，同比跌幅均超70%。我们认为，前期棚改开工量较大的省出现阶段性回调符合客观规律和市场预期，譬如河南省，2018年棚改实际开工量就已达到了2016年的1.8倍，2019年计划目标仅为15万套，同比下降77%，跌幅显著，回落也在预期之中。

近半数省市棚改开工量较年初目标显著下调湖北、陕西、吉林等降幅都在50%以上

事实上，在4月财政部公布各省市2019年棚改计划开工量之前，2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据，通过这两组数据的对比，我们也可看出当前市场对于棚改预期的转变。

在可统计的19个省市之中，含江苏、江西、河南、西藏在内等7个省市2019年棚改开工目标量变化并不是很大，涨跌幅在5%以内。近半数城市的目标较2019年初有了不同程度的下跌，辽宁、吉林、湖北、陕西等省市跌幅显著均超50%，一方面源于部分省市年初披露数据较为笼统，基本是2年的目标开工量；另一方面湖北、陕西等省份因前期棚改开工量较大，基本也算是提前透支了未来的棚改空间，可以预期棚改对地方房地产销售的推动也在减弱。此外，福建、四川等少数省份开工量较年初公布的数据走高，这点也符合“因城施政”的调控思路，棚改目标同样体现着有松有紧的特征。

阶段性去库存任务完成加之地方财政压力

2019年开工计划下调早有预期

从历年全国棚改实际开工量增长情况不难看出：2015年到2017年基本维持着逐年增长态势，近3年的开工量都在600万套以上，2018年目标虽然略有回调降至580万套，但从实际的完成情况来看，全年棚户区新开工改造为627万套，目标完成率也创历年新高达107.4%。前几年的超额完成为后续棚改缩量埋下了伏笔，事实上，纵观棚改三年规划总量，从2015年-2017年的1800万套到2018年-2020年的1500万套，的确在收缩，棚户区改造越改越少这既是目标任务也同样符合客观规律，不可能越改越多。另一方面，大力推进棚改货币化安置的一些负面效应已经显现，比如加剧了地方财政负债压力，推升三四线房价等等，基于三四线的库存问题已经得到了初步解决，棚改开工量目标下调也在情理之中。

此外，今年两会克强总理报告中也提及“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”但是重点也集中在改造，并未有货币化安置、棚改目标等信息披露，由此我们也可以看出，2019年棚改政策收紧基本在预料之中，特别在地方财政相对紧张的背景下，货币化安置等方式也会渐渐退场，对地产销售的刺激作用也将减弱。

综上，我们认为：当前棚改规模“腰斩”，首先是对市场预期层面的冲击，也在释放一种信号，阶段性去库存任务已经完成，棚改对房地产销售的促进作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉动20%左右的商品房销售，这一作用力将在2019年乃至之后都将一去不复返。

不仅如此，货币化安置也持续收紧，早在2018年10月住建部座谈会上就曾声称，2019年棚改货币化安置将以专项债券为主，政府购买棚改服务模式将被取消；同时地方政府也纷纷提出棚改将以实物安置为主，货币化安置比例也将降低，这点对于商品房销售的影响也更为直接，缺少了资金面的驱动，居民购买力将大大降低。

事实上，我们对棚改三年攻坚战任务即2018年-2020年的1500万套持悲观预期，后期棚改政策仍有可能持续收紧，对于不同能级城市的负面影响不尽相同，核心一二线城市因为良好的基本面和持续的外来人口涌入，需求尚有支撑，受棚改收缩影响较小；而针对普通三四线城市而言，房价上涨主要是棚改驱动，本地产业缺乏，居民支付能力较弱，棚改量的缩减和货币化安置比例降低无疑于雪上加霜，会加剧市场下行压力。

（来自：克而瑞地产研究）