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新动向!买房窗口期来了!大批深圳人果断出手!

楼兔子2021-09-19 22:32:37

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◎原创撰稿：胡春

◎稿件来源：楼兔子

短短半年时间，深圳楼市暴力探底。

二手房冰冻、新房日光盘罕见、房企危机、中介关铺……这些消息不断刺激着购房者的神经。

负面情绪传染之下，不少朋友都开始持币观望，甚至动摇了对深圳楼市基本面的信心。

但是，楼兔子行走在楼市线，看到最真实的表现是：底部即将来临，楼市正在回暖！

比如前两天刚拿证的坂田某项目，推出住宅365套，不作任何推广，依旧人潮汹涌，据说超过2000人竞争；素有“ 房票收割机”之称的光明区，某项目二期推出583套房源，9月18日开盘即售罄！

我们研判，经过半年以来的调控探底，现在深圳楼市已经迎来调控创造的关键买房窗口期。

.01

探底半年后

深圳市场正在分化回暖！

市场的风向正在悄悄转变。

调控以来不断趋于冷淡的市场，正在出现有选择、有分化的回暖，好产品依旧表现不俗！

八月份新房市场转暖，全市共网签5885套住宅，环比上升94.4%，同比上升44.4%，去化周期仅有3.6个月，已经下滑到历史低位！(数据来源：深圳中原)

图源：安居客

金九银十。

九月以来，楼市更是明显出现了新风向，不少个盘都表现惊人。南山新盘依旧出现“日光”，宝安松岗也有住宅开盘当日去化约9成，甚至南山有公寓也要摇号开盘，当日去化约9成！

二手房市场呢？

前几天，链家突然放出了真实的二手房均价地图。指导价出台七个月后，房价依旧被锚的死死的，虽然没什么成交，但业主显然比想象中更加能扛。

图源：链家

被市场大肆渲染的“房价大跌”，原来只有少数急卖业主降价。好的产品依旧价格坚挺，中原大咖数据显示，宝中甚至有楼盘挂牌价上涨了14.7%！

事实证明，市场不是完全看跌，而是在寻找好的方向买进！

.02

不要浪费每一次危机

买房绝佳窗口期来了！

深圳楼市为什么开始出现分化性回暖？

我们认为，原因有三。

1、全球通胀，深圳楼市长期看涨。

前段时间，千万级流量大咖韩秀云谈深圳楼市，她提到，疫情过后，多国纷纷放水，一线城市的核心房产有长期看涨的基本面，是抗通胀的资产配置。

深圳楼市短期必然剧烈波动，主要来源于前期过度炒作的杀猪盘。但整体来说，基本供求关系制约下，深圳楼市价值剧烈波动的可能性很小，长期依旧看涨。

08年世界金融危机，15年股灾，深圳楼市都曾遭受重创。但如今我们回过头来看，每个低谷期恰恰都是窗口期。

看清深圳楼市基本面，自然有了买入的信心，也奠定了楼市回暖的底气。

2、市场开始消化对政策的恐惧，整体回暖。

“208新政”、学位房重挫、土拍调整、发展租赁用房……一系列调控之后，市场对调控的恐慌正在降低，也开始放弃抄底捡漏的幻想，转而抓住限价红利期，以居住需求为出发点开始买入！

3、买房逻辑转变，市场出现分化。

当购房者以居住需求为出发点，自然不再是什么房子都能受到热捧，市场分化进一步加剧！

依靠概念、规划、学位这些附加值炒作起来的楼盘，仍旧在经历痛苦的挤泡沫；

好的刚需住宅、资源豪宅、能够长期运营的不限购资产……这些能真正满足居住需求，具有安全性的房子，则率先走出了严厉调控的政策消化期。

楼兔子研判，变盘将近，现在就是这一轮调控效应爆发的时间点，也是近几年买房的极好窗口期。

当底部表信号越来越多，聪明资金已经挑选进行布局，但有的人还在沉浸在上一轮悲观情绪中，这就大错特错啦！

随着开发商熬过这段流动性问题时间，加上越来越多的城市开始限跌、放松、甚至刺激楼市，这个红利低谷期很难长期维持下去！

英国前首相丘吉尔曾说，“不要浪费一场好危机。”

这个格外特殊的“金九银十”，恰恰是挑选穿越周期优质资产的绝佳时机！

.03

如何挑选安全资产？

城市新中轴，还有限价盘！

现在买房，安全性成为首要考虑问题。

我们认为，好的地段+好的开发商，二者缺一不可。

好的地段，奠定了城市价值和未来生活配套。

好的开发商，则是产品品质、居住体验的“保证书”。

先说地段，我们认为，在回归居住价值的当下，购房者千万不要只盯着大热的“前海扩容”，更要盯紧“宇宙中心”龙华，寻找新机遇！

龙华跻身深圳城市中轴、都市核心区

6月9日，深圳印发“市十四五规划”全文，其中有13处提到龙华，明确指出要将龙华打造成大湾区国际化创新型中轴新城。

同时，将龙华区的民治、龙华街道纳入都市核心区，与福田、南山等中心区在“同层次”。

8月13日，省政协调研组到龙华，开展“关于做优做强粤港澳大湾区东岸城市中轴的提案”办理工作调研活动。

龙华作为城市中轴、都市核心的地位，愈发明确！

机遇集中，转型将至，民治发展充满想象空间

地处福田向北站，纳入都市核心区……更重要的是，民治还坐拥深圳北站国际商务区！

深圳北站国际商务区效果图，图源深圳龙华融媒

根据规划，北站国际商务区定位于“打造国际会客厅”，总投资约2000亿，占地面积约6.1平方公里，仅次于后海、前海！

未来，计划引进约20-30家大型总部企业及上市公司，预计可容纳约25万高端就业人口和约11万居住人口。

深圳中轴线上，再造福田、后海传奇，民治的想象空间可谓无限大！

城市形态再升级，民治将打造中央活力区

龙华十四五规划表示，民治的定位是“具有CBD属性的高铁经济集聚区……的中央活力区”。

所谓中央活力区，即要求城区功能更加复合，业态更加多元，而不是白天人声鼎沸、夜晚人气不足的“工作城”。

这意味着，民治将承接大量的居住需求，才能完成城市形态的转型。

深圳第二次土拍，龙华的可售住宅用地，三宗全部集中在民治街道，正体现了民治的转型之路！

自然，民治的房价也充满想象力。

比如民治今年五月开盘的项目，新盘备案均价已经冲上“7字头”。

而第二次土拍的三块地，价格也都在“7字头”左右，其中A811-0344宗地，毛坯价已经到了7.82万/㎡，价格仅次于前海的地块！

这样一对比，楼兔子就不得不提到，民治去年10月份出让的宅地A808-0020地块。

为什么？

因为它毛坯限价6.72万/㎡。

这个价格，意味着在当下乃至未来几年里，民治都找不到比它更香的盘了！

更重要的是，这块地，中海拿了。

当居住作为购房首要需求时，房产安全的根基不仅仅来源于好区位，更来源于品牌开发商对质量的保障。

当调控、限价之下，入伙纠纷频发时，中海地产的品牌，就是不少购房者心中“房产质量”的保证书。

而被誉为地产界“工科状元”的中海地产，不仅仅是房地产行业的品质引领者，更是城市价值的发掘者，始终以极具前瞻性的眼光布局深圳核心区。

深耕深圳三十余载，从福田香蜜湖一号、宝安九号公馆，再到罗湖中海天钻，中海以先行者姿态，不断提升品质人居的打造。

而在限价的A808-0020地块，中海所打造的中海明德里项目，产品品质自然也不在话下。

.04

中海落子都市核心区

打造全新品质人居标杆！

中海明德里预计将是民治被纳入到都市核心区后，区域内入市的新盘。

所体现的，是中海卓越的择址观，和一贯的产品力。

“金九银十”，开盘的项目虽多，但地处都市核心区的项目却寥寥无几。

中海明德里占据了都市核心区民治街道的核心区域，位于梅观高速和民康路的交汇处，距5号线民治站仅1km，距5、10号线枢纽站五和站仅1.7km。

自驾的话，200m外就是梅观高速入口，百度地图显示，车行25可达福田中心区，地铁30可达罗湖，50可达前海。

项目不仅通勤出行方便，周边配套也非常成熟。

商业方面，从中海明德里出发，一街之隔就是建面约8万㎡的8号仓奥特莱斯，周边还可去到星河cocopark、星河cococity、一方天地、红山6979、北站商圈，巨大体量的商业满足吃喝玩乐一站式体验！

8号仓奥特莱斯，图源网络

教育方面，中海明德里小区自带12班制幼儿园，项目紧邻着公办九年一贯制学校华南实验学校，孩子从幼儿园到初中的一站式教育，都能够在家门口完成。

说到孩子，项目附近还有一个占地约2万㎡的云里梦想乐园，开车上布龙路转坂雪岗大道就能到达。

乐园内近约20项的大型户外娱乐项目，集高科技游乐项目、科普游乐项目、娱乐健身项目、观光旅游项目于一体，周末、节假日带孩子出门，再也不愁去哪儿！

云里梦想乐园，图源网络

另外，选址于民治的展览馆、演艺馆、深圳市第二图书馆（在建中）、美术馆（在建中）、深圳市文化新馆（待建中）等正陆续兑现。

距离项目约700米，还规划有民治体育公园（在建），占地约3.7万㎡；5公里范围内还有黄金山公园、雅宝山体公园、白石龙音乐主题公园等。

丰富的文体配套，是业主们茶余饭后散步、周末出游玩乐的绝佳去处。

民治体育公园效果图

中海明德里坐落在民治精粹生活圈内，周边配套让业主尽享一站式城市配套的人居生活体验。

当然，最重要的还是项目本身产品够过硬，延续了中海一贯的产品力。

当限价缩减了开发商利润时，中海依旧耐下性子，认真打磨社区园林，倾注心思构建人文主题故事的全龄园林。

全龄儿童活动区、云朵主题泳池、晨曦书屋……不仅打造了属于孩子的趣味乐园，也开启了亲密的亲密的社区邻里生活时光。

云朵泳池示意图

沐光林地静读园、环游康养跑道，动静皆宜，让成年人在工作之余也能享受安全简单的运动时光。

林荫台地、口袋花园……漫步其中，一步一景，是下楼就能拥有的繁花似锦小天地。

示意图

从园林到室内，中海没有放过任何一处细节。

安防方面，项目采用了三星电子门锁、可视对讲系统等，多重保护业主安全。

精装方面，选择了超10项国际一线知名品牌，如三星、西门子、TOTO、林内等，高规格选材，甚至为业主配备了大金中央空调，打造品质居家生活。

示意图

而更多隐藏在生活里的细节，则体现出中海对生活方式的理解。

户内门槛无高差设计、公卫无障碍淋浴扶手、公卫报警按钮、人体感应小夜灯……适老适幼设计，从幼儿到老人，中海每一个细节都是对业主的关爱。

中海“4+4”定制收纳系统，4项交付：橱柜、玄关柜、衣柜、卫浴柜，4项拓展：餐边柜、家政柜、电视柜、飘窗柜。

中海“空间大师”的设计，方寸之间物尽其用，大件小件到处可藏，真正满足“居家”的真实收纳需求。

示意图

据悉，中海明德里将推出建面约81-113㎡的3-4房，南北通透，多面宽采光，倾注了中海对户型一贯的设计用心。

占据龙华核心区域，享有交通、商业、文体丰富配套，更延续了中海一贯的产品品质，中海明德里可谓是享受城市中心品质生活的绝佳选择！

调控行至当前，购房窗口期已经来临，像中海明德里这种地处都市核心区+享有限价红利+知名开发商打造的品质之作，是这个购房窗口期的极好选择！

据悉，项目拿证在即，即将开售！

感兴趣的朋友，千万不要错过了！

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