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租了个人的房,水电发票都是房东抬头的,如何破?

二哥 / 2020-07-09
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  • 水电费
  • 房租
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    我们都知道水电的户名都是房东,电力局和水公司也不会变名直接开给租房人。所以这块支出如何取得发票呢?这个也是一个难题。

    昨天二哥给大家说了一下公司租用自然人的房子用于办公如何取得 发票,涉及的税费相关问题

     

    公司租完房子取得发票直接计入当期 成本 费用即可,当然现实中,同样是承租方负担房租的相 关税费,但是有些是直接拿着以房东个人名义开具的完税证明来支付的,这种情况下,支付方就没法税前扣除,因为房租的税费的法定承担者是出租人,这块不属于承租方的合理支出,一般情况都是需要纳税调增的。

    为了能把这块支出也扣除掉,一般我们会采取反算税前租金的方式,把税金也开到租金发票里面去,相当于变相提高了租金成本,取得租金发票,这样就没问题了。

    那这样就完事了吗?当然不是,租金只是一部分,我们在使用房子过程中还会发生水电支出,这部分当然也得承租方承担,毕竟是承租人实际使用了的。

    我们都知道水电的户名都是房东,电力局和水公司也不会变名直接开给租房人。所以这块支出如何取得发票呢?这个也是一个难题。

     

    如何解决呢?用分割单即可。

    什么时候可以使用分割单呢?28号公告第十九条也说了。

    租了个人的房,水电发票都是房东抬头的,如何破?

    简单通俗的说,租房产生的水电等费用,出租方也可以和承租方采取分摊的方式处理。

    分割单、分割单,28号公告光说了这个分割单,但是却并没有给一个分割单的样式,实际工作中,分割单也是企业根据自己的情况自制,只要能完整的显示费用分割情况,其实都应该是合理的。

    当然,如果大家自己设计不出来分割单,可以参考一下 河北省税务局公布的一个分割单样式,可以直接用,也可以根据不同费用和自己情况在此基础上增减使用。

    租了个人的房,水电发票都是房东抬头的,如何破?

    其实分割单的使用也存在一个问题,比如电费的分割,实际使用单位如果是 一般纳税人,其取得后只能作为合法的所得税税前扣除 凭证,但是这个分割单不是合法的 增值税抵扣凭证,也就是说使用方没法抵扣增值税。但是对于房东是个人来说,这个确实也没有其他办法了。

    那么企业凭借房东取得的发票加上自制的分割单入账即可。

    如果你的房子是从公司取得的,那尽量让公司给你开发票。

     

    为了拓展业务,二哥税税念公司在外地开了家分公司。

    分公司得有办公场所啊,自己盖楼,那肯定不现实。租呗,找了个当地A公司,租用了两间其闲置的房屋。

    好了,新的征程开始了。

    房租费好说,押一付六,押 金开了收据,房租费A公司给开了增值税专用发票, 税率栏5%的,这个没问题,对方备案了简易计税,二哥税税念公司取得这张发票后当然可以认证抵扣。

    国家税务总局2016年16号公告规定一般 纳税人出租其2016年 4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

    租了个人的房,水电发票都是房东抬头的,如何破?

    租了房就得用水用电,这块双方约定是以实际用度来支付。

    但是,月底出租方来收水电时候,死活不开发票,说是开不出水电费发票,那到底能不能开发票呢?其实也是可以的。

    出租方将其作为应税 项目开具发票,这种情况下,出租方相当于是转售行为。

    电费部分,出租方从供电局取得全额13%的增值税专用发票,二哥税税念公司的用电量部分转开13%增值税专用发票,自用部分计入自己生产经营成本。

    租了个人的房,水电发票都是房东抬头的,如何破?

    对于A公司而言,就是一进一出而已,如果没有加价转售,增值税进销是相等的,不会产生多余的税金,售电 收入和购电成本也是相等的,不会产生所得税, 印花税多一点。

    水的部分比较特殊,为什么特殊呢,我们得从销售自来水的税率开始说。

    A公司从自来水公司取得的专票3%。

    租了个人的房,水电发票都是房东抬头的,如何破?

    但是正常对外开具就只能开具9%,存在一个税率差的问题。

    为什么会是这样呢?

    2019年 4月1日之后纳税人销售自来水,税率为9%。

    但由于对于自来水公司销售水的情况比较特殊,正常情况下,自来水公司能够取得的进项税发票较少, 税负率相对较高,因此给予一个特殊规定:一般纳税人销售自产的自来水可选择按照3%简易征收率纳税,所以基本自来水公司一般会选择简易计税,也就是开3%的专用发票。

    可是其他单位转售就得按照9%,因为你不是自产。

    租了个人的房,水电发票都是房东抬头的,如何破?

    那么就存在一个问题,比如二哥税税念公司一个月用了103(含税)的水,如果A公司以9%税率开具103的发票给二哥税税念公司,那么实际就会产生如下的结果

    007

    A公司因为转销行为反而让其亏损了。

    所以,A公司肯定不会干的,怎么办?其实也就是一个议价行为,二哥税税念公司既然用了103的水费,那就以3%的征收率换算成不含税价格再乘以开票税率9%收款即可,如下图

    008

    当然,其实这个问题,在 营改增后,提供物业服务的公司早就遇到了类似问题。

    税务总局为了解决这个问题,还专门出台了《国家税务总局关于物业 管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)。

    公告规定,提供物业管理服务的纳税人,向服务接受方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。解决了提供物业服务自来水费的增值税问题。

    所以,如果是向公司租入房产,用的水电尽量让其开专票。

    二哥税税念
    税务学科班;财税工作从业者;会计师,曾在大型制造业央企工作,对增值税、企业所...
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    • 二哥 税务学科班;财税工作从业者;会计师,曾在大型制造业央企工作,对增值税、企业所得税以及税务代理实务有丰富的从业经验。
      微信公众号:二哥税税念
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