拆迁收官！青岛这个城中村怎么变？

2023年7月，青岛市区大拆迁最重点的崂山区计划中最后的中韩村启动拆迁，标志着张村河片区12个旧村的整体拆迁实现收官。

而激活低效片区是一次城市样貌的深刻雕琢，随着开发建设，这些原先的低效片区将驱动区域经济、民生、文化、环境与风貌等协同发展。

那么作为一个起点很高而又是一张白纸的区域，张村河片区建设，具体又将如何落笔？

置地有声第518期

撰文/胡佳敏

审校/张慧

导入一批项目

激活一个片区

去年2月，崂山区在城市更新和城市建设三年攻坚行动动员大会上提出，未来三年，崂山区将集中发力推进株洲路两侧区域升级改造、张村河两岸区域开发建设、旧城旧村改造、市政设施建设、地铁建设及沿线开发建设、停车设施建设、公园城市建设等。将崂山区打造成为高质量发展、高品质生活、高效能治理的开放创新宜业宜居的山海品质新城。

从青岛的发展路径及产业分布图上看，张村河板块地处青岛东岸城区的核心位置，处于株洲路高科技产业带及金家岭金融聚集区交汇处，是崂山区“四新经济”产业集聚发展的黄金地带。

因此，张村河片区的改造升级，并非简单的空间重塑，而是从根本上推动该片区的结构优化、功能完善及品质提升，打造与城市发展目标相匹配的城市新空间，接续放大中心城市的辐射带动作用。

根据规划来看，张村河两岸区域的未来——定位“水脉智城”，重点发展商业商务、文体休闲、居住配套三大功能，打造生态环境优美、设施配套完善、宜居宜商宜业、富有活力的高端综合型社区。

具体来看，在规划上，张村河片区以“水脉智城”为总体定位，承载中央生态居住商务区、金家岭金融新区服务区两大战略目标，对标上海、深圳；打造山林、水系、岸线、公园、绿道、人文、白鹭生态保护湿地等有机交融的优美景观风貌；中心水域、浅滩湿地、滨水草甸区与滨水步道、亲水平台、生态林地穿插交融，打造多自然弹性河道景观；建设国际人才公园、剧场、音乐厅等文化设施，设置地标建筑及特色景观步行桥，创造有世界级影响力的休闲共享滨水复合空间；配备运动健身、文化艺术、科技交流、休闲生活、儿童活动、时尚商业街等功能片区，通过特色亮化、智能化体系搭建以及科技秀、水幕电影等进一步提升核心区魅力。

而从地理位置来看，北边株洲路是产业创新创业区，以产业导入为主；其不远处就是张村河两岸的景观公园，也是区域的景观主轴；崂山文化艺术中心也落户在北侧，包含了美术馆、图书馆以及文化馆这三大馆，未来建成后，图书馆有数字化试听阅读体验空间，文化馆有容纳600-800人的大型演艺剧场，美术馆设立知名艺术家展馆及工作室和开放式活动区域，都将成为青岛不可或缺的文化设施。

南边沿着张村河，是中央生态居住区和商务区，以城市生活为主。聚集着海信、华润等多家一线房企和品牌开发商，不仅会带来优质的生活居住体验，还将释放更多的高端居住需求，带来片区品质住区的集聚效应。

此外，张村河片区打造“水脉智城”，自是离不开人才的支撑。为此，区域西侧规划的是国际人才创新基地。根据规划，以张村河、株洲路和滨海大道为关键发展轴带，崂山国际人才社区将打造综合服务区和核心聚集区两个核心，范围涵盖张村河两岸、株洲路两侧、创智谷三大片区，规划总面积约42.8平方公里，其中城镇建设用地29.2平方公里，生态空间13.6平方公里。

到2025年，这里将成为集居住、工作、休闲、消费等功能于一体的国际人才核心聚集区。到2035年，将全面建成崂山区国际人才社区，实现核心聚集区、综合服务区双核引领，张村河、株洲路、滨海大道轴带展开，融合发展，布局形成六大产业组团和四个宜居生活区。

另外，在产业重构的同时，张村河两岸片区各类配套也陆续到位。

公立学校张河村小学已投入使用，是一所崭新的学校，名字依旧沿用张村河小学，但是师资力量教育环境都焕然一新，48班制，未来有望与在这里设立分校的青岛二中一道，形成辐射力较强的区域教育资源板块。

西北侧设立崂山第三个三甲医院——山东中医药大学附属医院青岛医院。目前项目主体已经封顶，依托山东中医药大学优质资源，将建设成为集医疗、教学、科研、创新于一体的国内一流的现代化三级甲等中西医结合医院（院区）。

由此可见，改造提升后的张村河片区，在满足宜居的基础之上，向南可以推动金融产业空间扩容，为金家岭金融区的发展提升空间承载力，满足中长期内崂山区金融业集聚发展的空间需求。

对标沪广城中村改造

青岛如何做？

俯瞰全国其他地市，推进城中村的改造正是如火如荼。

上海市提出，预计到2025年，中心城区周边城中村改造项目全面启动；到2027年，中心城区周边城中村改造项目全面完成；广州市有关部门发布了《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，表明广州将以立法推进城中村改造工作。

以上海红旗村为例，与张村河片区相同，都有着最大“城中村”之称、都坐落于城市中心区域。现在的上海红旗村，所在的普陀区GDP连年攀升、区域天际线“中海中心”A座全面封顶、村民“入职”世界500强......旧貌已然换新颜。

梳理红旗村的改造提升之路，不乏可借鉴的经验。

占地不到600亩的红旗村，在2014年拥有70家印刷厂、207个冷库、9个大型市场、16家“四小”（小旅馆、小超市、小饭店、小休闲娱乐）场所、1200多家经营户、4800余家租赁户、近10万的流动人口，是当时上海中心城区规模最大、改造需求最紧迫的“城中村”，也是普陀区真如板块迭代焕新中的“最硬骨头”。

2018年10月，上海市普陀区政府携手中建集团旗下中海企业集团，由中海联合体拿下红旗村四地块，作为全市首批“城中村”改造的试点。

中海中心写字楼

和张村河片区规划相似的是，红旗村项目相较于90年代“拆为主”的改造模式，更需要重视综合业态融合和保护在地文化、生态。

中海携手国际设计团队，以多元化交融的方式焕活出红旗村未来新的生活场景。从产业价值、社会文化价值、生态价值三个维度，中海为红旗村勾勒出“创新、文化、生态”三条轴线，倾力缔造出“超高地标商务、国际奢尚生活、菁英生活平台、国际文化地标、漫步休闲广场”五大业态，呈现出了“城市会客厅、童心生长地、云端商务场、禅意冥想地、全球资讯地、潮流聚会地、活力运动场、步行生活区”八大生活场景。

环宇荟MAX

其中，真如中海中心以约30万方超高甲级写字楼汇聚世界500强、领袖国企及TOP100独角兽资源，提升出真如红旗村未来的世界商务高地；超15万方国际购物中心的环宇荟MAX，依托双地铁交通将打造全新的TOD顶级商业中心，将为红旗村带来城市级繁华商业中心；约2万方公共生态绿廊与约1万方国际化艺术殿堂——中海大剧院，同时为区域带来自然生态与文化的享受高地；约20万方高品质中海首个5G社区——中海臻如府，则将区域的人居空间推向了新的品质高度。

另外，中海“真如境”项目工程负责人王伟林表示，“真如境”引入TOD理念，地下有轨道交通线路穿越，与综合体融为一体。

值得一提的是，这一理念与地铁2号线、4号线、11号线三线交汇的张村河片区建设不谋而合。

改造后的红旗村成为汇集“吃、住、行、游、购、娱”多元业态的一站式超级综合体，打造网红打卡点，定期举办艺术潮品展，及时捕捉全球资讯，并用“融合”的方式保留传承在地文化，为城市国际化发展更新与传统文化传承的融合写下范本之书。

眼下，上海中心城区最大的“城中村”项目建设进入尾声，从脏乱差的“城中村”到靓丽的“城中景”，从低端传统产业到高端创新资源聚集，从民生洼地到区域产业高地。5年时间，昔日的红旗村已经重拾生机。今起三年，上海还将启动“城中村”改造项目30个，让至少1.3万户村（居）民受益。

未来，无论是迎来拆迁收官的青岛张村河片区，还是早已脱胎换骨的上海红旗村，都将为其区域主导产业发展，提供必要的空间载体与金融支撑，继而通过产业集聚和辐射效应，为区域实现经济高质量发展增砖添瓦。