7月6日，道滘镇蔡白村编号2021WR016商住地，正式挂牌出让。该地块出让面积约67117.82平方米，采取的是无偿配建10%比例的安居房+无偿配建一所21班幼儿园+最高限价+终次报价的方式。这是今年道滘通过招拍挂市场公开出让的首宗商住地。

根据年初东莞市政府发布的《东莞市土地储备规划及计划的通知》，除了蔡白村编号2021WR016商住地，接下来道滘还将于年内挂牌出让4宗商住地。

即将到来的土地供应潮，将全城目光聚焦到道滘——这个一度断货、显得有些小透明的镇区市场。

道滘楼市长期供不应求

近些年来，道滘楼市长期处于供不应求状态。

据合富研究院统计数据显示，2020年，道滘新建商品住宅供应591套，网签1192套，供求比低至0.5:1，远小于2:1（平衡线）。到了2021年上半年，该镇新建商品住宅供应套数为0套，而网签套数则为98套，供不应求矛盾更加凸显。

“今年以来，东莞房地产市场整体来看，供不应求有所缓和，一手住宅库存量及消化周期均逐步回升。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至2021年6月底，东莞新建商品住宅库存299万平方米，按照过去6个月的去化速度测算，消化周期上升至6.7个月；全市近6成镇街消化周期高于6个月。但是，区域分化严重，如道滘，消化周期仅为5.8个月。”东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐说道。

▲阳光城·翡翠湾样板房

城区客户外溢置业青睐道滘

记者了解到，道滘楼市供求严重失衡，主要原因有两个：一个是土地供应较少。据统计，2010年至2020年，通过招拍挂市场，道滘仅成功出让5宗商住地，分别是2010年被钜隆竞得的道滘镇厚德村编号2010G072地块；2011年被金地接连竞得的道滘镇蔡白村两宗地块——编号分别为2011G018、2011G019；2017年被碧桂园竞得的道滘镇大岭丫村编号2017WG022地块；2020年被嘉霖竞得的道滘镇大岭丫村编号2020WR040地块。

另一个则是道滘承接了大量的外溢购买力，尤其是来自中心城区的。据东莞中原CCES客户成交系统显示，2020年，南城外溢至镇区置业的购房者中，有17%去到道滘，在所有外溢镇区中占比最高；东城外溢至镇区置业的购房者中，有5%前往道滘，在所有外溢镇区中排名第八；莞城外溢至镇区置业的购房者中，有7%青睐道滘，在所有外溢镇区中排名第四；此外，万江外溢至镇区置业的购房者，选择道滘的占比为22%，在所有外溢镇区中排名第二。

▲ 阳光城·翡翠湾项目正在施工中

市场已开启补货

值得关注的是，道滘楼市已开启补货。

据了解，阳光城·翡丽湾已于6月中下旬开放营销中心，即将于近期首次开盘。除此之外，今年下半年，道滘还将有两个全新项目入市，分别是嘉霖·玥尚府和君泰·君悦华府。

同时，东莞市公共资源交易网显示，今年道滘招拍挂出让的首宗商住地——道滘镇蔡白村编号2021WR016地块将于7月20日正式开拍。

根据年初东莞市政府发布的《东莞市土地储备规划及计划的通知》，2021年道滘将供应8宗地块，其中，5宗住宅用地，2宗工矿仓储用地，1宗公共管理与公共服务用地。这也就意味着，年内道滘还将挂牌出让4宗商住地。

除了招拍挂市场即将迎来供应潮，道滘的城市更新同样表现亮眼。如华润置地中标成为大罗沙城市更新项目及马洲城市更新单元的前期服务商；招商蛇口中标成为大备湾更新单元的前期服务商；东实集团中标成为广深科创走廊小河城市更新项目的前期服务商；泉海（海德子公司）中标成为蔡白南岛和北岛更新单元的前期服务商。

▲ 道滘蔡白片区楼市航拍图    陈栋 摄

蔡白片区发展潜力大

道滘紧邻南城，从道滘镇政府出发，经环城西路、宏图路，到万象府，仅约13公里车程。

道滘还享有轨道交通利好。已经开通的莞惠城际，从道滘站出发，1站便可到达西平，用时仅约6分钟。东莞地铁1号线（建设中），在道滘设有道滘站（厚德站）、道滘东站（昌平站）两个站点，待其开通后，亦可直达中心城区。

根据《道滘镇人民政府2021年工作计划》，2021年道滘力争地区生产总值增长6.5%左右。为了达到这个目标，道滘正全面发力，列入东莞市2021年重大建设项目计划的便多达13项。

《道滘镇人民政府2021年工作计划》还提出，全面对接中心区、深度融入功能区，加强对城市轨道1号线昌平站TOD产城融合区、城市轨道1号线厚德站TOD城市居住区、东莞大道西生态居住区“三大都市核心区”的前期规划研究，以基础设施共享、产业联动发展、公共服务延伸为重点深化与市中心区对接合作，打造宜居宜业宜游的优质生活圈。抓紧启动城市轨道1号线厚德站TOD综合开发规划，优化调整昌平、南城、大罗沙等片区地块控规，开展综合交通、电力建设、海绵城市等专项规划编制，以空间、功能重塑引领城市迭代升级。

大力推进城市更新行动，加快实施高登旧厂区、南城工业区、南岛CB－02等更新单元以及3个门户节点提升工程，活化更新桥南商业街和小河路（细氹段）沿路商圈，打造一批便捷、友善、舒适度高的城市“会客厅”。

积极配合城市轨道交通1号线项目建设，全面启动中心小学分校（蔡白学校）、莞惠城轨道滘站TOD、市镇联合招商基地、得利钟表产业园等区域路网规划建设，升级改造新丰路、新城区道路以及道厚路人行道，年内完成4号路（道滘段）一、三标段、创意路升级改造、虹桥重建等工程，打通沿江路与水乡大道连接段。

业内人士表示，道滘发展前景看好，该镇楼市补货后，对于中心城区的刚需来说，将是非常好的上车机会。“其中，尤为值得一提的是道滘蔡白片区。根据今年3月初发布的《东莞市道滘镇蔡白片区控制性详细规划C01、C03-C06街坊调整的批后公告》，蔡白片区公共服务设施、道路、商业、居住、教育等均有所升级。更重要的是，今年道滘计划通过招拍挂出让的5宗住宅用地，均位于蔡白村。”

文字：冯文彦

摄影：冯文彦 陈栋

编辑：王宝光