南方周末
鹤岗以2177元/平方米的平均房价位列倒数第一位。顺列第一位的北京平均房价为6.49万元，与鹤岗相差6万元有余。
棚改房的大量入市增加了市场库存，最直接的影响是商品房市场无人问津。
随着煤矿的衰落，鹤岗的GDP从2013年起开始呈现负增长，还带走了这个城市绝大多数以矿工为职业的市民的集体归属感和荣誉感。
一张来自黑龙江鹤岗市的房价截图近日在网上广泛传播，让很多观者冒出一身冷汗。
截图显示，黑龙江鹤岗市房价低至350元/平方米，一套46平方米的住房总价只需1.6万元，鹤岗房子的“白菜价”迅速登上热搜。
鹤岗的房子真的是白菜价吗？2019年4月19日，南方周末记者在鹤岗采访发现，当地真实房价虽然不高，但远称不上是白菜价。
一手房市场，目前鹤岗市在售新房仅5个，都是带电梯的高层洋房，价格都在3000元/平方米以上。位于向阳区中心地带的永丰国际城为市内最高水平，达4500元/平方米。
二手房市场，当地人普遍选择在58同城上发布房源信息而非寻求房产中介。南方周末记者登录58同城发现，鹤岗的二手房有41255套，价格从1.5万-80万元不等。总价低于10万元的，大多为非市区中心的毛坯棚改回迁房——面积小、格局差、无电梯且位于平房的顶层，交易后也未必能立即拿到房产证，是这些低价房源的共同特点。
在网络上疯传的“白菜价”截图中，售价3.7万元的九州小区7楼55平方米住房正是这样的情况。
与九州小区仅一街之隔的九州新城则为商品房楼盘，该小区2楼84平方米的带装修住房售价为24.5万元，约2946元/平方米。安居客数据显示，鹤岗4月二手房均价为1569元/平方米。
虽然没有传闻中那么低，但是鹤岗房价的确便宜。据中国房地产业协会数据，2019年3月，在纳入统计的341个城市中，鹤岗以2177元/平方米的平均房价位列倒数第一位。顺列第一位的北京平均房价为6.49万元，与鹤岗相差6万元有余。
作为全国房价倒数第一的城市，鹤岗楼市如此萎靡的真实原因是什么？
棚改消灭刚需
鹤岗位于黑龙江省东北部，是一座只有100万人口的地级市。
据多位当地市民透露，自2013年鹤岗正式执行棚户改造起，除了市中心的向阳区和工农区“没怎么动”，另外四个相对市郊的兴山区、兴安区、东山区和南山区基本都“推倒重建”了，而被拆迁的市民每个人几乎都拿到了3-5套棚改房的补偿。
前文提到的九州小区正是在棚改房集中的南山区，与九州松鹤、九州兴盛等多个小区前后相连，形成清一色为粉色7层平房的“棚改房集中地”。
在小区楼下的宣传栏、墙面和电线杆上，贴满了各类租房卖房的广告，价格也相当便宜，大都在8万元以下。
以24.5万元正在售卖九州新城一套住宅的房东是南山区的一家烤串店老板，此前他手上两套九州松鹤的棚改房已完成出售。据他表示，棚改房本来质量就没那么好，拿着这么多套，还要每个月交供暖费和物业费，得不偿失。
供暖费的收费标准是23元/平方米，按建筑面积的85%去收取；物业费为1.2元/平方米，按总建筑面积收取，每个月加起来也要上千元。“所以大家都争着往外卖，出价也越来越低，如果租房的房客把这些额外费用都交齐了，也就不用给房租了。”
南方周末记者查阅鹤岗市每年发布的政府工作报告统计得知，自2013年开始大力推进棚改政策后，2013-2018年六年期间，鹤岗共建设约16.6万套各类保障性住房。
以2017年为例，鹤岗市各类保障性安居工程共开复工建设4万套，安置居民2.6万户，完成货币直接补偿9277户。据鹤岗市统计局给出的数据，同年该市商品房销售面积为11.59万平方米，如果按照平均每套房为100平方米计算，该市商品房销售量约1159套，远低于各类政府保障性住房的数量。
棚改房的大量入市增加了市场库存，最直接的影响是商品房市场无人问津。
房价由供应关系决定。大量棚改房使房子供应增加，但是鹤岗市的人口流出却在加速。根据国家统计局的数据，2010年起鹤岗人口逐年下降，从2010年的109.1万降至2017年的100.95万人；就业人口更是直线下降，2017年仅为10.70万就业人口，远低于十年前的28.94万。
房子没人住，房价自然走低。人少而房多，最终只能空置或以低价出售。当南方周末记者走在九州小区一带的棚改区路上，发现入住率很低，只有零星的老人在楼下晒太阳。这些平房的一楼大门大多损坏，可直接进入，楼梯间贴满了各类“牛皮癣”广告。小区楼下的垃圾随便乱扔，卫生有待提高。
棚改房因预算有限，开发商偷工减料导致建筑较差的现象十分普遍，加上缺乏后期的物业管理，外迁户人员素质较低，也是众多鹤岗人选择尽快低价出售棚改房的另一原因。
在九州小区棚改区附近，除了有九州新城的老式商品房平房以外，还有一个2018年5月新开盘的电梯高层住宅尚典国际，目前售价平均3300元/平方米。
虽然在该楼盘外面悬挂的广告横幅上写着：仅剩最后十套特价房，2720元/平方米。但该楼盘销售对南方周末记者表示，开盘将近1年，如今还未售出1/3。“因为棚改房太多了，我们卖得再便宜，不少人都还是觉得贵。”
据该销售透露，2018年房价曾有过一波小幅上涨。2018年1月，根据《鹤岗市2018年城市棚户区改造安置房屋购买工作实施方案》，政府扩大了棚改货币化安置的力度，推出的安置房仅500套，鼓励大家自行购买商品房。但在2018年下半年，随着棚改货币化安置政策的降温，鹤岗房价再次跌落。
根据目前使用的《鹤岗市2018年城市棚户区改造项目补偿安置方案》，城市棚户区居民可通过产权调换及货币补偿的方式进行补偿安置。如果是选择产权调换的，按照1:1置换。
新安置房屋面积大于原房可居面积的，45平方米以内按经济适用住房价格每平方米1350元结算。超出45平方米以外部分，按新安置楼层价格结算，1-5层每平方米1700元，6层每平方米1400元。
但多位当地市民向南方周末记者反映，除了补交差额，棚改房每平方米还要交350元的“手续费”，才可完成交易。而这笔费用，对于鹤岗人民来说并不少，相当于二手市场再买了一套房，“就更加没有钱和欲望购买商品房了”。
年轻人出走“煤城”
楼市萎靡不振的背后，归根结底，还在于当地经济发展陷入困局。
鹤岗和鸡西、 七台河、双鸭山并称黑龙江四大煤城。所谓“煤城”，顾名思义围绕煤矿转动。鹤岗有着上百年的煤矿开采历史，其中龙煤集团鹤岗分公司是黑龙江四大煤炭企业之一，2017年生产原煤1021.6万吨，实现税收3.28亿元，工业增加值每年占鹤岗规模以上工业超过50%。
然而，曾经的“煤城”正在走上“脱煤”之路。2018年4月，国家发改委等6部委发布了《关于做好2018年重点领域化解过剩产能工作的通知》，黑龙江省重拳整治小煤矿。截至2018年年底，龙煤集团鹤岗分公司原41处小煤矿关闭了23处，包括鹤岗市兴达煤矿、鹤岗市兴胜煤矿、鹤岗市恒达煤矿等其他12处小煤矿也已关闭。
煤炭产业此前一直是鹤岗产业结构的主体，随着煤矿的衰落，鹤岗的GDP从2013年起开始呈现负增长，还带走了这个城市绝大多数以矿工为职业的市民的集体归属感和荣誉感。
2015年龙煤集团出现负债大量裁员，曾经下井挖煤的李大叔下岗了。据他表示，以前煤炭行业好，2012年他甚至能拿1万元一个月的工资，体制内的矿产工人还有很多单位组织的业余娱乐活动，“现在今非昔比了”。
据他透露，龙煤集团承诺每位下岗工人还会持续给三年的社保和下岗津贴，每个月大概1300元。年纪大点的直接坐等退休，相对年轻的就到别的城市闯荡了。至于像他这样年龄不上不下的中年人，一般不是当出租车司机，就是改做外卖快递员或环卫工人。
鹤岗虽然地方小，人也少，但是四处可见出租车。在当地最大的商场比优特时代广场外面，常年停放着很多出租车等待接送客人，宛如大型机场外的壮观场面。
竞争如此激烈，是否有足够多的生意支撑生计？李大叔表示，就当赚点零花钱，够吃饱就行。
由于以前矿井下作业，李大叔留下了不能久坐的腰伤。他每天只会工作一上午或一下午的时间，平均每天能赚取60元。鹤岗三公里内起步价为5元，在市区出行大多不会超过10元。“大家都这样，够每天吃饭，以后靠退休金养老就行。实在没钱了就把手上几套棚改房也卖了，也够撑好几年了。”李大叔称。
正在兜售最后一套商品房的那位烧烤店老板也正打算离开鹤岗。他的女儿从哈尔滨大学毕业后，落户哈尔滨留在当地工作，如今全家人打算把鹤岗的三套房子卖了，以女儿的名义在哈尔滨缴纳一套房的首付，同时把烧烤店开到哈尔滨去。
该老板表示，从小他就教育孩子走出鹤岗。“鹤岗轻工业少，更没有大型工厂可供就业。除了公务员，留在这里没什么前途。留在这里的要不是老人家，就是没能力走出去的。”
棚改房区域，老人们聚在一起打牌消磨时光。 （南方周末记者 卢宝宜/图）
根据2017年鹤岗市国民经济与社会发展统计公报显示，17岁以下人口10.8万人，占比10.7%；18-34岁人口20.4万人，占比20.2%；35-59岁人口47.1万人，占比46.7%；60岁及以上人口22.6万人，占比22.4%，老龄化现象显著。
黑龙江2017年财政决算显示，不计财政补贴等收入，当年全省社会保险基金的保险费收入385.7亿元，而当年社会保险基金支出505.6亿元，缺口110.9亿元。而据财新CEIC数据，黑龙江职工基本养老保险基金累计结余已于2016年出现赤字，2017年赤字近500亿元。
年轻人和主要消费力正在离开这里。2019年4月，国家发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中，提出一个新概念“收缩型城市”，即常住人口小于户籍人口，且人口持续净流出的城市。显然，鹤岗作为资源枯竭型城市，转型困难，人口持续流出，正是收缩型城市的代表。
目前在哈尔滨大学读大三的鹤岗青年小琪对南方周末记者表示，希望以后也可以留在哈尔滨工作。“如果我留在鹤岗，肯定会过我爸妈的生活。”
【南方周末记者】卢宝宜
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