大连建市时间虽短，但文化传入时间却很长，早在6000年前的青铜时代，当时的莱国人就将山东莱夷文化带入了大连。之后从战国开始，大连周边的普兰店、盖州等地就有人类活动的遗迹。

第一阶段：青泥洼—大连商业起源地

大连城市的故事要从1898年俄国强行租借辽东半岛说起。当时强大的沙俄觊觎辽东半岛已久，这个远东不冻港远比海参崴更为理想。于是占领后高兴的俄国沙皇给这里起了个名字，叫达里尼。达里尼是俄语，中文意思是“远方”，后来日本人战胜俄国卷土重来后，根据音译将这里改名“大连”。

1899年起，沙俄统治下的远东港口城市达里尼市，开始大规模建设，而建设的起点，就从中山区青泥洼开始。于是，这里诞生了大连第一个商业中心。

这是1899年俄国设计的达里尼城市规划图，规划采用了欧洲典型的中心放射型城市格局。

1898年俄国强租大连后，颁布《暂行关东州统治条例》，开始以东西青泥洼村为中心，建设城市和商港。日俄战争结束后，日本取代俄国侵占大连，在沿用俄国城市规划的基础上不断修订，城区规划面积由14.5平方公里扩展到170平方公里。同时不断扩建港口，修筑道路，建设游乐园，开辟海滨浴场，大连青泥洼的商业开始逐渐繁华起来。

日占时期的青泥洼

青泥洼是大连首个商业区，而位于青泥洼核心位置的天津街则是大连第一个商业街。

天津街始建于1909年，是大连商业发祥地，至今已有百余年历史。

从1909年一直到本世纪初，天津街一直都是大连商业的代表，在大连的商业体系里具有举足轻重的地位。

天津街上曾聚集着许多老大连人耳熟能详的老字号店面：50-60年代规模最大的百货天百大楼、老字号商业品牌大连商场、令人垂涎欲滴的四云楼烧鸡，狗不理包子和糯米香、毛主席亲笔题词的新华书店等。这里店肆密集，人声鼎沸，霓虹闪烁，在上个世纪，这里一直是大连的年轻人逛街最爱的去处。

上世纪80年代的天津街就已人来人往，热闹非凡

进入2000年以后，大连城市发展开始进入快车道，一方面主城区在不断扩张，大量居住人口开始向外迁移。另一方面，受东北大环境低迷影响，大连的经济环境也在遇冷，青泥洼传统商业区大量店面出行了经营不善的情况。

近两年间，天津街上老字号店面纷纷出行了“关店潮”，例如新世界百货、天植商城、久光百货、天津街古玩城等。

如今的青泥洼区域大致范围（来源百度地图）

天津街商业步道如今门可罗雀

天津街面临如此窘境既有内因，也有外因。外因受东北大环境影响，商业萧瑟自不必多说。内因是几年前天津街进行了大范围改造，导致客流被迫流入旁边的胜利广场和大商，然而改造之后天津街的商业也并无太多特色内容，使得流出的客流量难以挽回。

面临如此境遇，天津街开始了自救，市政府进行了大量宣传，商业升级，同时老字号也针对现代客户需求，纷纷想法对产品和推广进行了创新，这条老商业街能否完成自我救赎，如今还是一个问号。

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如今的天津街

第二阶段：西安路——第二代商业中心崛起

随着城市的更新，人口和商业的迁移，天津街商业的没落可以说是必然现象。天津街的没落，也开始促成了下一个商业中心—西安路的崛起。

第一代商业中心向第二代商业中心转移

西安路并不是在现代横空出世的一个商业中心，跟青泥洼一样，西安路其实也拥有悠久的商业历史，只不过在很长时间里，一直被青泥洼商业区盖住了风头。

与青泥洼一样，西安路同样历史悠久，它的起源可以追溯到日占时期。1908年日本殖民者开始建设这条街，1911年建成，如今我们看到西安路那条充满历史韵味的201路有轨电车，早在1928年就已建设完成。当时的西安路叫做大正通，名字来源于日本大正天皇，直到1946年大连解放后，“大正通”才改名为西安路。

日占时期的西安路街景

西安路建成后，日本人就开始逐渐建立起了西安路沿线的商业和居住聚集区，经过数年经营，西安路就已人流熙攘，街边门店琳琅满目，其繁华程度直追当时的天津街，被当地的百姓称为大连“小浪速町”（浪速町为日本人对青泥洼的称呼）。

商业基础牢固，令西安路街区在解放前打下了一个良好的基础。不过，西安路真正的崛起，一座工厂起到了至关重要的作用——今天的大连机车厂。

位于西安路西侧的大连机场厂即将迎来搬迁

大连机车厂，厂区面积达140多万平，辉煌时期员工及其家属达达数万人。所以，西安路发展初期，沿线的商业都是为了服务机车厂员工和家属而设立的。

有人疑问，从1997年百盛进驻西安路，随后发展出的家乐福、锦辉、长兴市场，不到二十年的时间，西安路在大连脱颖而出，为什么西安路可以发展的这么快？这里面机车厂的职工功不可没，当年四五点钟厂里的员工们一下班，首先要去西安路上逛逛街，没想到这一竟然逛出了如今大连的第一商业中心。

上图：2000年的西安路商业区

下图：2018年的西安路商业区

如今，西安路商业区日均客流量达30多万人次，已经一举超过青泥洼商业区，成为大连百姓最愿意逛的一条商业街。罗斯福、锦辉、福佳新天地、中央大道，一个个大型商业中心均在大连的商业体系里占据了重要的地位。

在沙河口区2016年公布的“十三五”规划中，西安路商业区是沙河口“一个园区、两个区域、六个节点”的重要组成部分，未来将与星海湾商务区扛起未来引领沙河口乃至全市商业的重任。

沙河口区“十三五”发展规划图（贝壳根据沙河口区政府公布的沙河口区区“十三五”规划以及沙河口区2017年政府工作报告资料制成）

西安路商业区目前已经发展成熟，但自我更新的脚步并未停止，根据沙河口区政府的官方规划，沙河口区今后计划在罗斯福西侧建设一条特色路街，进一步拓展城区旅游及商业市场空间。建成之后这里讲成为丰富市民生活，讲述大连故事，传承大连文化，构建城市夜经济，填补城市旅游特色街空白的特色地标。

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西安路下一阶段特色路街规划

第三阶段：大连第三代商业中心将移向何方？

在2017年中国主要城市城镇化排名榜中，大连城镇化率达到78.3%，排名全国第14位，城市仍有很大的发展改造空间，这就意味着未来大连还将继续扩大城市规模，继而产生新的商业中心。

排行榜根据各城市公布的2017年人口数据得出

那么随着青泥洼商业区的没落，西安路商业区已发展成熟，大连第三代商业中心将在哪里产生呢？作者认为，一个能否成为全市商业中心的产生必须要满足以下三大条件：

1. 地域广阔，拥有足够的区域辐射范围；

2. 区域定位高，有足够的政策倾斜度；

3. 目前已经拥有完备的商业基础；

   
   

按照上述三大条件来选择，大连的第三代商业中心有机会迁移到两个地区：华南和机场。

我们先来看看华南：

华南

地域：华南商业区范围非常广阔，北至大连北站、南至山东路、西至华北路、东可达泉水地区。整个华南地区面积方圆可达约6平方公里，区域面积比青泥洼商业区和西安路商业区要大很多。

政策：华南近些年来一直是市政府和甘井子区政府发展的重点地区，这从华润、远洋、红星美凯龙等大牌开发企业进驻就可初见端倪。

在甘井子区“十三五”规划中，大中华路商圈的概念呼之欲出（中华路是华南商业区的主干路，连通华南、泉水、南关岭等地区），政府要将大华南地区打造成为北部中央商务区和城市副中心的重要板块。  

商业：随着大连城市“西拓北进”战略的进行，大量之前位于中西沙和外来的迁移人口开始沿城市北上，而华南地区身处出入市区的必经之路，具有成为商业中心的基因，因而得以聚集众多的商业项目。

目前华南区域拥有亿合城、安盛、沃特、华南国际商城、百思德绿天地、红星美凯龙等大型商业，许多甘北地区居民已经将家门口的华南作为了自己日常逛街娱乐的首选区域。

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华南商业体系

机场

地域：机场区域原以大连周水子国际机场为核心，虹锦路以西以北，新水泥路以东的地区。随着甘井子区万达广场的运营，区域核心开始向甘区万达转移。

政策：机场区域在之前很长一段时间内都是以周水子国际机场为核心，承担的主要是商务和航空物流功能。在甘区政府迁入以及甘区万达设立后，机场区域在全市板块中的地位在与日俱增。

在甘井子区“十三五”规划中，机场区域已经升级成为虹港商务区板块，政府要在这里打造甘西区域行政商务中心。

商业：地产行业里有一句话叫做“万达广场建在哪里，哪里就是商业中心”这句话虽有主观成分，不过也说明万达广场对于区域确实有很强的经济带动作用。

甘区万达广场开门运营后，整个甘西区域数十万居民都已经处在其辐射范围内，不仅万达广场现在每到周末人流熙攘，就连周边区域居住氛围也已已比较浓厚。不过目前机场区域除了万达广场以外，其他大型商业屈指可数，商业基础相比华南仍有一定差距。

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