扒了一天数据后，我终于看清宜兴楼市现状！

来源： 365淘房 2020-07-31 09:06 

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前几天，我们房博士带网友去售楼处看房，发现很多楼盘可售货量已不足，但同时又有很多纯新盘还有很大货量未入市。

每个楼盘和板块分别有多少货量，有多少可售，有多少待售，纯新盘又有多少货量，由于没有人统计和研究，所以这些宜兴楼市的数据一直都是一个谜。

但这些数据对于购房者、房企以及宜兴楼市本身来说都有重要的影响，至于具体影响我们等会再说，我们先来看一下宜兴楼市的一些数据。

上面是截止7月29日，宜兴主城各新楼盘剩余货量预估。数据来源于宜兴房地产市场网，由于其中部分新楼盘规划未出，项目具体套数目前尚不明确，所以我就暂且按照建面约120㎡/套结合项目总建面进行项目总货量估算。

为了更好地看清各个板块的可售套数、待领预售套数、纯新盘未入市货量以及各板块剩余总货量的数据，我又做了上面这个表。

先来看一下总的数据：

目前宜兴市区可售套数总计为1906套，这个可售套数是指楼盘已经拿预售许可证，目前是可售状态的货量，当然，由于很多时候网签要滞后于案场实际销售情况一段时间，比如说案场已付定金已草签但是尚未网签这种情况，所以实际上宜兴市区可售总套数是低于1906套的。

目前宜兴市区待领预售套数总计为1507套，这个数据是指这个新楼盘已经开过盘，但是还有部分房源未领预售许可证，所以处于待售状态的房源数量。

目前宜兴市区从未入市预估货量约10193套，这个数据是指从未开过盘的纯新盘总户数，以及已经拿地但规划未出具体户数不详的地块总货量预估，这也是未来宜兴楼市的主要供应来源。

最后这个宜兴市区剩余总货量预估就是将可售套数、待领预售套数、从未入市预估货量相加得出的，各个板块的剩余总货量也在表中可以找到。

至于将宜兴市区分为宜城城东、宜城城西、环科园、开发区、新庄这5个板块，也是基于这些板块不同的特性、价格的差异以及购房者的认知等因素。

这些概念已经基本解释完了，接下来我们就来根据这些数据解读一下其对于宜兴楼市、宜兴购房者、房企拿地、房企营销等等的影响。

先说说这些数据对于宜兴楼市意味着什么？

从可售待领预售总货量来看，目前环科园和新庄是最低的，分别是223套和188套，这意味着这两个板块亟需补货。

从剩余总货量预估来看，宜城城西和开发区数量最大，基本都接近4千套左右。当然，这其中包括很多纯新盘以及尚未发声的项目货量预估。有意思的是，这两个板块也都是目前宜兴主城的价格洼地，所以不免让人好奇这两个板块价格洼地形成的原因是否和整个板块的供应量有关。

再看各个新楼盘的可售待售总货量，不难发现很多我们耳熟能详的新楼盘都即将成为过去式，比如宜城城东的金科氿里、碧桂园凤鸣府、翡翠天元；宜城城西的恒大悦龙台；环科园的远洋溪山宸章；开发区的世茂璀璨天宸、辰华氿府、恒大珺睿府氿玺；新庄的海伦堡海伦湾……

再来说说，这些数据对于购房者来说，意味着什么？

首先，自然就是宜城城西和开发区已经成了宜兴主城的价格洼地未来会吸引更多购房者，在环科园新楼盘卖到一万六以上、宜城城东新楼盘一万六以上、新庄也一万四千五以上且剩余货量不多的情况下。虽然目前很多购房者还在宜城城东、新庄以及开发区之间徘徊，但是随着宜城城东和新庄更高价格的地块入市，约四五千左右的价格差 也会促使对价格比较敏感的购房者优先选择这两个价格洼地。

对于环科园来说，改善依旧是这个板块购房者的主要诉求。远洋剩下的实际货量基本已不足两百套，今年必定清盘。之前可能还有人因为地段不太看好环科园人才公寓南侧的恒乐，但环科园的楼市现状也注定了恒乐这个盘未来将供不应求，当然也看其开盘价格。

对于宜城城东来说，目前能够选择的价格相对略低一点的只有金科氿里，而当金科氿里清盘后，就只剩下价格更高的翡翠天元、春晓江南、以及明年的龙信B05地块，碧桂园凤鸣府剩余货量也不多。目前来看，宜城城东依然是宜兴主城关注度最高的板块，而且价格目前来看也是相对最稳固的。

对于新庄来说，目前在售的仅剩一个海伦堡海伦湾以及二期氿云庭，总货量剩余不到188套，也可能是很多人在王婆河东上车的最后机会，因为接下来入市的就是王婆B的高价地。新庄板块的热度在宜兴楼市也是有目共睹的，不知未来上市的王婆B楼面价和现在的海伦堡相差三四千，房价又会相差多少？

我们再来看这些数据对于房企拿地，有何影响？

首先，我们看剩余总货量预估，环科园是主城各板块中最少的，只有约593套，事实上最近几年来，环科园土地供应量一直都是主城各板块中最少的，这样的局面对于房企拿地来说自然是十分有利的，因为基本就是拿地房企自己一家在售，不愁卖不掉，没有什么竞争压力，而且环科园一直以来都积压了很强的购买力，所以在环科园拿地对于房企来说是最稳健的。

由于环科园剩余货量已不多，所以近期环科园有很大概率将出让新地块，从之前的公布的重点出让地块来看，应该就是新人民医院南侧地块或者卓易南地块，预计成交楼面价不会低于八千。如果要问环科园的房价天花板在哪里，就以环科园现状来看，目前在售的仅远洋溪山宸章一个，其毛坯低密度多层均价约17000元/㎡，和宜城城东的金科氿里不相上下，而金科氿里是目前宜城城东的价格低位，所以可以认为环科园的房价天花板基本就是宜城城东或者未来王婆B的价格低位，至于原因，试问如果环科园房价超过宜城城东或王婆B很多，还有多少人会选择买在环科园？

由于开发区和宜城城西剩余总货量预估最大，所以未来在这两个板块拿地的房企可能需要更多考虑，因为这两个板块内楼盘间竞争较为激烈。不过由于体量较大，又是价格洼地，所以这两个板块未来也会成为价格敏感购房者的首选，但要赢得他们的芳心，那自身的拿地价格也肯定需要有一定优势。

新庄目前剩下的货量已不多，接下来入市的就是王婆B高价地产品，未来入市货量还是较大的，预估总计有两千多套。价格应该大概率都是低开高走。如果房企继续要在新庄板块拿地，那拿地价格自然要低于现在的王婆B地块，否则与王婆B的优质地块竞争将失去优势。而在新庄拿地的参考价格可以从实时的售价以及这个周边新楼盘的去化速度进行考量。

我们再来看这些数据对于房企营销，有何影响？

首先，对于宜城城西以及开发区的楼盘来说，如果自身项目货量较大，那自然需要快销，因为当大量的纯新盘入市后，竞争将比现在变得更加激烈，如果本身拿地价格也不具优势的话，那更不适合打持久战。如果项目体量很小，那也需要快速清盘，因为房企拿小地块本身不就是为了快速清盘吗？

当然，如果本身项目有一技傍身的话，比如常工世纪学府有无锡外国语学校宜兴分校在项目旁，那就另当别论了，毕竟优质教育资源在宜兴也是很少项目能有的金字招牌。

环科园和宜城城东未来自然还是高端改善为主，做优质产品，获得高溢价应该是这两个板块优先选择的道路。

至于新庄王婆河以东区域，拿王婆B地块的房企自然是要选择做改善的，但是由于配套尚未成熟，东氿2.0宏伟蓝图尚未实现，所以投资也将是这一板块的一大标签，而投资就意味着不管项目整体定位如何，多多少少都要一些小户型来提高去化速度，带动项目热度，以及加快现金流回正。

注：以上数据来源于宜兴房地产市场网，2020年7月29日统计，新拿地房企楼盘总货量为预估数据，按建面约120㎡/套计算，非实际数据，365淘房综合整理分析，仅供参考。

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