房价暴涨根源何在？限价的错？

　　我们经常说，房子是用来住的而不是用来炒的这个定位已经非常深入人心，按照现有的政策目标，市场不太会出现大涨大跌的局面，因为稳定大局才是主旋律。

　　实际上也确实如此，大多数城市都在稳定通道中，市场不好的时候没有过度放松调控，市场好的时候也会保持一定的定力，目的很明确，那就是不能让已有的调控成果付诸东流。

　　但也有个别城市，借着自己有人口流入有资源和产业，也为房价上涨制造了一波机会。这是很可怕的。我一向跟大家说，像一线城市或者说一些热点的二线城市别看当时房价在下跌，但是不要忽略其未来价值，长期看依然潜力十足。

　　这下倒好，随着2020年上半年客观情况好转，经济也在复苏，很多地方城市甚至出现了利用市场复苏对 房地产放松了警惕，甚至有意制造房价热销场面。

　　尽管也有一些象征性调控出台，但是依然没有控制住猛涨的房价，尤其是到了年底。你看看前不久的上海和深圳就大概知道了。12月份，上海二手房成交竟创下3.9万套新高，这也是自2016年以来新高。其中教育房出现普涨，甚至有半年大涨60%的情况发生。

　　有的业主更是疯了，一小时内上调房价40万，一个月调涨了200万。在这样的背景下，如果购房者不慌才怪。这是有意还是无意？是市场规律使然，还是调控不给力？

　　再看看深圳，12月房价，深圳以87957元/平的均价遥遥领先其他城市，高也就算了，关键是上涨幅度也大，同比2019年同期上涨34.25%。这是什么概念？比北京贵23236元／平、比上海高近50％，是广州的2.2倍，是杭州的2.6倍。

　　涨幅中，深圳还不是第一，排第一的是东莞，居然高达47%。是什么样的魔力让房价涨这么快？真的是仅仅因为一个需求吗？恐怕还没有这么简单。

　　最近，上海、深圳等地也都收到了上边的调控督导，从而掀起来新一轮的房地产调控。可是如果我们的房地产市场仅仅是这样，那能真的稳定住吗？

　　所以，最近，经济学家 马光远一席话或许能让我们再次对地方调控陷入思考。他说，楼市暴涨的基础早已不存在，但为何一些城市屡屡出现恐慌性购房？根子在于不合理的调控政策。按照中国房地产的基本面，极度短缺在任何城市都不存在，房价不可能暴涨。原因何在呢？因为一些城市的调控政策不是为了抑制房价上涨，而是为了维持房地产的热度和制造恐慌。比如，新房限价，让一二手房价格倒挂，这样才有人抢，这样才能制造恐慌，这样会让很多人觉得楼市真的很热。

　　他的话不一定全对，但有一点我觉得是值得讨论的，那就是地方对于调控的理解有多深，过去我曾说过，别看各地调控不断，从来就没有停过，甚至时不时就出点新花样，但是一方面调控，一方面又变相松绑。打一下，动一下，不打就不动。这就是很多地方的态度，你让我调我就调，只求自保。

　　这也是过去很多地方调控的常态和思维。说白了，并没有从根子上认识到调控的重要性，也就是说，他们没有感觉到疼。他们怕的就是房价下跌或者说市场冷却。可以理解，但是一旦对调控的定力把握不好，很可能就陷入另一个极端。

　　就比如说，一二手房倒挂现象，由于限价等原因，有时候新房的价格比周边二手房价格要低得多，这也成为很多人挤破了头也要抢到这种新房的原因之一，开发商也是把这种过度炒作，认为只要买到就是赚到。显然，地方在这方面的监管是不够的，甚至有纵容之嫌。

　　针对这种现象，经济日报也都发过评论表示，“露头就打”，各地连续对楼市出“重拳”，几乎毫不手软。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”在目前的经济环境和政策环境下，大部分城市的楼市成交不具备大幅增长的条件。出现新房、二手房价格倒挂现象，表明房地产市场还没有完全步入良性循环轨道。如果从“房住不炒”定位出发，楼市调控工具箱中最具针对性的措施，不是同时抑制改善性需求的限购，更不是导致新房、二手房市场价格倒挂的限价，而是切实抑制炒房的限贷和限售。

　　这样联系起来，或许马光远批评限购和限价是有一定道理的，经济日报都说了，如果说最有效的工具，可能不是限购限价，而是限贷限售，这才是抑制炒房的工具。

　　再联系北京也在新推地块中不再限价，说明可能会有松动。有松动不代表调控有松动，在这方面松了，一定会有另一方面更紧的政策，而且是更加精准打击炒房的政策。

　　虽然调控不动摇，但是我们也知道有因城施策的灵活，所以限购限价一定是权宜之计，什么时候调整可能需要市场验证。但是地方对调控的认知必须到位，只有从内心主观意愿想控制房价，就一定会有办法，这就需要在监管和问责上多下功夫。

　　“城市主体责任”该如何落实，对地方为政者而言，既要考虑眼前利益，更要站在全局谋划城市长远发展。承担好主体责任，与国家上下联动，在房地产调控上形成合力。

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