抛开成见|2020年视高真的“变”了

　　写在前面

　　2020年，实际楼面地价1万+、房价2万+常态化的天府新区成都直管区，已经不是谁都能“玩得起”！

　　那个我们熟悉的区域，也再次被市场唤醒——天府新区以南，距离兴隆湖17公里左右，从2017年初就开始“狂飙”的视高。三年多来，视高被品牌房企一窝蜂追随，也频繁出现在媒体的“风口浪尖”。如今，我们抛开固有成见再来思考：2020年，市场应该如何重新认识“变化”的视高？在开发基底已经铺好的局面下，视高未来需要什么样的房子？由于篇幅有限，锐理君将分两期探讨，本期我们来看视高热度究竟是“短期现象”还是“长线机会”？

　　正如天府新区经常霸占“热搜”榜，视高的“头条”也从未间断。

　　2月19日，视高街道寨子北路北侧11宗土地拍卖，合计面积847.14亩，土拍耗时约四个半小时，举牌应价次数逾127轮。让人充分领略了疫情下房企“抢地视高”的热情。

　　2月25日，视高柴桑河湿地公园二期项目复工，预计2020年下半年将建成开园。

　　4月9日，视高300米地标地块成功拍出，这里将建视高第一高楼。

　　这些重磅消息不断刺激着市场对视高的观察与思考。实地考察后，锐理君认为有一个字能很好地概括如今的视高，那就是：变。

　　市场认知变了

　　视高面临的问题已不是“难题”

　　成见：地理太远、区域较偏，抱天府新区成都直管区大腿……争议始终缠绕着视高。

　　但争议也是“热议”，这恰恰意味着视高具备足够的话题性。市场曾经抛给视高的“问题”，是任何一个“洼地”初始阶段都会有的经历，关键在于它会不会是“难题”：

　　太远？观察的“坐标”本就有差异。视高位于成都城市中轴线——天府大道正南方，距离成都两大机场约30公里，如果站在天府新区成都直管区的核心来看，这样的地理位置其实非常优越。对于在城南或者在天府新区工作生活的人来说，半小时车程带来的距离感非常弱。

　　抱成都天府新区大腿？视高也在拱卫“兴隆湖”。天府新区规划起就确立了“再造一个新成都”的目标，打造新兴的产业增长极。天府新区成都直管区和周边区域，必然会形成吸纳和反哺的二元关系——天府新区成都直管区向外辐射利好视高，视高形成新的产居场景，反向拱卫“兴隆湖”。就 房地产市场而言，天府新区成都直管区的土地、楼盘价格，会和视高形成“对视差”。

　　定位变了

　　从工业小镇到“公园产城”华丽转身

　　成见：视高不过是远在成都六环外的工业小镇，发展方向模糊且难以协调。

　　视高的改变是“进行时”。如果说最开始的视高是被热情“裹挟”着往前走，那从2018年底开始，它很快找准了方向，规划、政策等方面有了明确的定位。

　　规划方面，强调承接产业空间落地。2018年12月，天府新区眉山管理委员会关于《天府新区视高及周边地区一体化发展总体规划、天府新区视高片区控制性详细规划》出炉，提出重点联动北部的成都高新区、科学城，承接产业空间落地，优化产业空间布局,以高端产业为支撑,加快天府新区仁寿视高区域发展。按照规划，视高是四川省“51025”重点产业园区、仁寿县首个百亿工业园区。

　　△一路向南视高承载天府新区产业空间落地

　　政策方面，视高将凸显政治、经济、文化中心功能。2019年12月11日，天府新区视高街道正式挂牌运行。天府视高从“镇”到“街道”，新设立的视高街道办行政面积从50余平方公里扩大至188平方公里左右。此外，2020年1月1日眉山天府新区正式运行行政权力，天府新区眉山管委会就位于视高。

　　如今，视高初步完成了从普通工业小镇到文旅、康养、教育和高新技术于一身的“公园产城”的转型。

　　实力变了

　　千亿产业项目陆续开工

　　成见：视高都是投资客，未来会成为空城。

　　视高对“怀疑论”者大声说NO。如今，视高正在强调产城一体化发展，用产业促进区域经济发展，导入人口，带来需求，进而推动当地房地产行业的发展。据锐理数据统计，2019年视高供地42宗，是2018年的近3倍，在成交的36宗地块中，80%均带产业准入条件。

　　随着视高各大产业项目相继开工，构成了未来视高人口动能的重要韵脚。根据规划，到2025年，视高人口要达到25万人，2035年将达到43.5万人。

　　△视高重大产业项目陆续落地开工

　　城市基底变了

　　公建配套在逐步完善ing

　　成见：视高很荒凉，配套不成熟。

　　静态地看视高的荒凉和不成熟，其实并不科学。回顾十年前的大源、五年前的锦江生态带、三年前的兴隆湖。那些很多人最初的鄙夷，在当前都化作了“真香”。

　　正确看待视高的姿势应该是，动态观察它的变化和速度。锐理君实地考察看到，三年间区域内很多老旧房子已经拆迁，更多的高楼大厦正在建设；以前的机耕道和泥巴路，很快变成了宽阔漂亮的城市道路；此前规划的交通、公园等配套，很多已陆续建成。

　　△视高变化速度惊人

　　>>>公铁交通提升居住效能：2019年天府仁寿大道建成通车，四川最长的经济主轴天府大道已纵贯视高全境；成宜高速、红星路南延线仁寿段启动建设；环天府快速通道预计6月通车；视高至兴隆湖的公交T50已经开通，这些都大大提升了这一区域的居住效能。

　　>>>“一河三公园”的生态屏障：视高有约3200亩的柴桑河生态湿地公园，约14000亩的南天府公园、约2000亩的帽顶山公园、寨子山公园等。其中，柴桑河生态湿地公园一期工程1560亩已在2019年12月底竣工并投入使用，二期2355亩也将在2020年下半年建成开园。柴桑河生态湿地公园之于视高，与天府公园和兴隆湖之于成都科学城，是同样的道理，是居住的生态屏障。

　　△柴桑河湿地公园一期已建成 图片来源：网络

　　>>>幼小中大一体的“教育牌”：视高有大学城——五所高校集中建立，近10万师生人数；视高有成都嘉祥外国语入驻——总投资约20个亿，设有幼儿园、小学、中学，能够容纳3000名学生就读；视高还规划有成都实验外国语学校，天府新区眉山一小及一中等丰富教育资源。

　　开发理念变了

　　2020年视高开始思索居住的转型

　　成见：搞不懂房企为何涌入视高，市场活力不够。

　　房企拿地，需要考虑区域素质（成都南拓的总体战略、视高的规划利好等优势）、钱袋子（进入门槛，视高平均楼面地价2000元/㎡）、盈利空间（视高房地价差高达8000元/㎡），从这三个层面来看，投资视高被很多企业和个人看做好机会。

　　△2014年至今视高土地平均成交楼面价及入驻代表性房企

　　品牌房企的大量涌入，直接刺激了区域开发建设提速，但需要解决的重点问题是，如何才能打造“差异化”产品，跳出残酷的竞争“红海”。

　　有楼盘的做法是：彻底转变开发观念和打造理念，在2020年重新定义视高的居住价值。其中以天府中心城、天府未来城这两个“姊妹盘”的动作最为突出：

　　1、数据显示，2019年天府中心城项目两开两胜：8月首开三小时就被全部抢购，而且此次首推216套房源，750组购房者打卡签到，有500多组最后只能望盘兴叹。二期在去年10月加推，当日销售总额达3亿多元，是视高单日成交金额最高的项目。

　　2、实地调研发现，疫情后这两个楼盘的售楼部维持着高到访率，热度甚至超过成都主城区的很多项目。仅2020年2月-3月，天府中心城和天府未来城的销量就占到整个视高住宅销量的六成左右。

　　3、热销原因？区域、产品、购买力三方的精准对位是关键。该楼盘主推建面约71-108㎡的三房和四房，功能完善的小户型拉低了总价，自住和投资者都“偏爱”。

　　4、全业态背书。主题居住社区、青年能量工坊（LOFT）、产业自贸大厦（写字楼）、自然都市综合体（商业）等各类产品，发挥出改变视高生活配套和生活方式的作用。

　　5、更重要的是，2020年这两个项目提出了一个“超级计划”——“为更美好的天府人居”打造天府国际住区，从人——城——产的构思出发，彻底解决居住生活的“最后1公里”难题。

　　规划引领，企业“跟投”。如果你近期去过视高，会发现短短三年时间，它的变化是惊人的。用短期现象来诠释它并不合适，天府新区是长线机会，视高亦如此。

　　此前三年，视高被时势推动着向前奔跑，也是地方政府主导的调度和改变。下一个三年，视高最大的改变力量应该来自开发企业。平地立城的视高，需要主动思索如何重塑生活的空间。横空出世的天府国际住区，应该能给市场带来更多思考和探索。

　　文|qiu

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