200万房子首付仅4万? 深圳二手房惊现"零首付"

　　评估二手房需参照周边楼盘价格。图为一评估师了解市场行情。深圳商报记者 姜志强 摄

　　时隔几年，零首付重现江湖。近日，有读者向记者报料，称二手房市场有零首付现象，记者同时通过短信、网络了解到，这种现象确实存在。

　　业内人士表示，零首付并不为现行政策允许。这种零首付多是做高评估价四成，银行根据房产评估值打七折放贷，从而变相实现“零首付”，本质实为骗贷，这种操作手法具有较高的风险。

　　中介热推零首付

　　“零首付的批量房：观澜湖高尔夫赛维纳公寓，共有30套，单价仅1.3万元/平方米。业主承诺零首付还可高额贷款。”这是记者日前收到的一则“零首付短信”。

　　银行放贷早已收紧，这些零首付房源如何操作？中介陈先生对于记者提出的零首付疑问，表示：“确实可以操作，但是买家必须以公司的身份一次性买下30套物业，然后转成消费贷款，由‘有路子’的卖家配合买家实现零首付和高额贷款。”

　　与此同时，深圳一些地产网站上也出现一系列似真似假的零首付。5月29日，记者输入“零首付”，出现185条房源，安居客网站上也有39条零首付信息。这些房源多分布在宝安和龙岗，无一不是强调“零首付”。

　　记者随机进行了调查，联系上的中介都表示，该房源真实有效，可以做到零首付。

　　中介康先生挂单“龙岗天健现代城133平方米四房售价145万”，称这个价格可以通过评估公司“做高”四成，到银行贷款打个折，就可以变相实现“零首付”。当记者表示想购买公园大地时，他则表示，市场价格太高，做不了零首付。

　　“这套房子350万，我们可以帮你贷到320万甚至是跟房子售价相同的贷款。”黄小姐称南山现代城的零首付只有置业者才能做得下来，并要求记者先缴纳10万元定金，就可以全力搞定剩下的事情。

　　张先生向记者开出几种公关费：想零首付购买半岛城邦的买家，根据置业的次数不同，需额外支出5万元、3万元的费用。

　　“做高”评估价变相零首付

　　记者综合调查了解到，部分中介推出的零首付有两种方式：一种是把评估价格做高，一般提高四成左右，银行按照评估价打个七折，就相当于零首付。如一套二手房成交价是200万，置业者若想申请银行贷款，按规定须首付30%即60万元，贷款140万元。如果是二套房，则需首付六成120万元，贷款80万元。但是，如果通过评估公司评估出房价为280万元，则以280万元的房价向银行申请到贷款，银行放贷70%，即约196万元，自己付4万元，但是实际上双方交易的房价仍为200万元，按照这么一操作，业主就可以实现“零首付”了。这种操作对象仅限于置业者。

　　另外一种就是用公司名义买下物业，然后转成消费贷款。这种方式操作起来较为困难，成本也较高，一般贷款年限为10年，而上一种方式的年限可以达到30年。X

　　记者从专业按揭公司得到证实，上述两种方式都有成交案例。万通担保一工作人员表示，多是短线炒家做这些单，但是数量较少。

　　“这种成交案例在市场上很少，只有明显大幅低于市场价的笋盘才有可能做到，因为房产评估需要参照周边物业，这样才可能做出高评估价。另外一种就是冷门楼盘，即各区域内少有成交的楼盘，出售物业在做评估时可参考性比较弱，因此也有可能出现高于市场价的评估价。但是也有可能是中介吸引客户的一个噱头和手段。”世华地产市场研究总监肖小平说。

　　本质实为骗贷

　　从整个操作过程，不难看出，零首付有悖于现行政策。

　　记者辗转联系到一位深谙此类操作的业内人士，他告诉记者，零首付操作难度较大，必须要额外签一份合同“做高”成交价。“除了办理过户的阳合同，以及实际成交的阴合同之外，买卖双方还需要签一份给银行看的合同。买家需要按第三份合同先‘垫付’首期，在银行将首付款支付给业主之后，再由业主退还给买家。”上述人士说。

　　一律师则对整个交易过程涉及到三份合同表现得很谨慎，认为这本质上就是骗贷：“中间只要一个环节出了偏差，都将导致纠纷的发生，而整个交易过程本来就违法，买家有可能陷于‘哑巴吃黄连’的境地。”

　　肖小平认为，明显低于市场价的笋盘多存在户型、景观等方面的“硬伤”，性价比未必优越。此外，中介称其可以能帮忙拿到高额度贷款，只是中介人员单方面的承诺。置业者应具有高度的警惕性。

　　记者了解到，少数中介要求买家交付一定的定金和公关费用，无疑增添了交易风险。X

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　　评估修正参数“做高房价”

　　过去为了少缴税做低房价的案例屡见不鲜，如今为多贷款却要做高房价。记者从一些业内人士处获悉，事实上做高房价的情况由来已久，只是近期房产政策调整，二套房首付大幅提高，做高房价才变得比过去多起来。

　　和做低房价一样，做高房价也要签 “阴阳合同”，除了送到房地产权登记中心的“高价”合同，上下家之间还须签订一个秘密补充协议，声明并不需要支付那笔“做高”的房价款。至于这一不能见光的合同，往往由中介操作并见证。

　　据一位房产估价师透露，目前一般的估价师对二手房多进行“市场比较法”估价，需要参考周边楼盘、同一小区楼盘的市场成交价，并加入很多影响房价的“修正参数”：所处地段繁华程度、交通便捷程度乃至小区的绿化、楼层、朝向、房屋装修新旧程度等，这些都会影响评估结果。这就是中介所谓的“操作空间”。

　　综合各家中介提供的材料，记者梳理得出，要想实现高评估价、低首付，首要具备的前提条件是：一定要抢到超低笋盘。因为，只有价格超低的笋盘，在与银行谈判的过程中，才有更大的做高评估价的可能。

　　有可能成为超低笋盘的有：成交案例较少的冷门楼盘，有待城市更新待拆迁物业，以及刚入伙的、比较新的楼盘，尤其是处在较偏地段的楼盘，在刚进入二手市场时参照物少，可能有高于市场价的评估价。