2014年10月全国各房地产市场及价格走势点评

　　一、10月房地产市场走势分析

　　2014年10月，全国房地产市场整体继续保持回落态势，但回落幅度较此前有所减速，部分指标降幅有所收窄。

　　从各项指标实际增速与此前预测增速相比看，房地产开发投资、企业资金来源、竣工面积、销售面积、销售额等指标的走势弱于此前预期，新开工面积、土地购置面积等指标增速则好于此前预期。投资销售增速低于此前预期表明，尽管房贷政策有所放松，但市场反应仍有待观察。

　　表1 2014年10月房地产市场主要指标实际值与预测情况对比

　　从10月份各主要指标的增速上来看，在五项主要指标中有2项指标出现负增长，3项指标保持增长。从本月主要指标增速与上月增速的变化情况上来看，投资增速基本与上月持平，资金来源增速有所加快，新开工面积降幅收窄明显，销售面积降幅略有缩小，土地购置面积增速实现由负转正。

　　2013-2014年10月房地产主要指标增速变化情况

　　1．房地产开发投资增速稳中有升

　　2014年1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，同比增长12.4%，与上年同期相比回落6.8个百分点，与上月相比回落0.1个百分点。其中，商品住宅完成投资52464亿元，同比增长11.1%，同比回落7.8个百分点。

　　10月份当月，全国完成房地产开发投资8469亿元，同比增长11.8%，增幅与上月相比加快3.2个百分点。其中，住宅完成投资5739亿元，同比增长9.5%，增幅比上月上涨4.3个百分点。

　　2．当月资金来源止跌回升

　　2014年1-10月，房地产开发企业本年资金来源达100241亿元，同比增长3.1%，增幅比上月回升0.8个百分点。其中，利用外资增长较快，实现489亿元，增长17.68%；其他资金最慢，下降9.0%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现10895亿元，同比下降4.3%。

　　10月份当月，房地产开发资金来源新增10372亿元，同比上涨10.7%，增速比上月加快11.3个百分点。其中，国内贷款新增1447亿元，上涨3.3%，增速比上月加快6.9个百分点；个人按揭贷款新增1101亿元，同比上涨1.7%，增速较上月加快9.9个百分点。

　　3．土地购置和新开工面积增速双双大幅回升

　　2014年1-10月，房地产开发企业土地购置面积为26972万平方米，同比上涨1.2%，涨幅与上年同期相比回升4.8个百分点。10月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2958万平方米，同比上涨98.4%，降幅较上月扩大110.8个百分点。

　　2014年1-10月，全国商品房新开工面积为147661万平方米，下降5.5%，与上年同期相比，增速回落12.0个百分点。其中，商品住宅新开工面积为102879万平方米，下降9.8%。

　　10月份当月，商品房新开工面积为16250万平方米，上涨42.9%，增速较上月加快43.0个百分点。其中，商品住宅新开工面积为11125万平方米，上涨38.6%，增速较上月加快44.7个百分点；办公楼新开工面积为698万平方米，增长63.8%；商业营业用房新开工面积为2468万平方米，增长54.5%。

　　4．市场销售面积持续下滑，待售面积增速企稳

　　2014年1-10月，全国商品房累计销售面积88494万平方米，同比下降7.8%。其中，商品住宅实现销售面积77607万平方米，同比下降9.5%。10月份当月，商品房销售净增11362万平方米，同比下降1.6%，增速较9月当月加快8.7个百分点。其中，商品住宅实现销售9938万平方米，下降3.4%，增速较上月加快8.7个百分点。

　　从销售额上看，2014年1-10月商品房销售额实现56385亿元，同比下降7.9%。其中，商品住宅实现销售额46375亿元，下降9.9%%，增幅同比回落42.5个百分点。

　　从待售面积看，10月末全国商品房待售面积为58239万平方米，比2014年9月增加1091万平方米，同比增长28.4%，增幅较上月提升0.4个百分点。其中，商品住宅待售面积为38286万平方米，同比增长28.6%，增幅比上月回升0.1个百分点。

　　二、10月份房地产价格走势分析

　　1、整体形势：同比继续保持下跌　环比跌幅再次收窄

　　从全国整体水平来看，10月份全国70个大中城市商品住宅房价同比指数继续回落，房价同比连续2个月出现下跌。

　　从70个大中城市房价指数的加权平均值来看，新建商品住宅环比价格指数加权平均值为99.2.，较上月小幅回升0.3个百分点。同比价格指数加权平均值为97.3，比上月回落1.5个百分点。

　　表2 2013年-2014年9月全国住宅价格指数走势情况

　　从同比价格指数的走势情况来看，10月份70个大中城市中仅剩余3个城市（合肥、厦门、郑州）商品住宅价格同比保持上涨，比上月减少7个。其余67个城市均出现下跌，比上月增加9个。

　　从指数分布上来看，本月同比价格指数的较大值是103.8，比上个月下降1.1个百分点，最小值为90.9，比上月回落1.2个百分点。第1四分位数为98.2，比上个月回落1.4个百分点，中位数为97.4，比上个月回落1.5个百分点，第3四分位数为96.6，比上个月回落1.5个百分点。从加权平均值来看，9月份70个大中城市的加权平均值为97.3，比上月回落1.5个百分点。

　　表3 近期各月新建商品住宅同比价格指数走势情况

　　从环比价格指数的走势情况来看，9月份新建商品住宅价格中所有城市均停止上涨，其中郑州房价环比与上月持平，其余69个城市环比出现下跌。从环比下跌幅度来看，各城市跌幅较上月有所缩小。

　　从指数分布上看，本月环比价格指数的较大值是100，与上月持平，最小值为98.4，比上月回升0.3个百分点。第1四分位数为99.4，比上个月提高0.1个百分点，中位数为99.0，比上个月上升0.2个百分点，第3四分位数为98.9，比上个月提高0.1个百分点。从加权平均值来看，10月份70个大中城市商品住宅环比价格的加权平均值为99.2，跌幅为0.8%，与上月相比跌幅收窄0.3个点。

　　表4 近期各月新建商品住宅环比价格指数走势情况

　　2、重点城市房价走势

　　从10大重点城市房价走势情况来看，呈现出较为明显的企稳态势，十大城市新住宅和新建商品住宅环比价格指数均出现下跌，其中沈阳市新建住宅环比跌幅较大，北京市新建商品住宅跌幅较大，二手住宅价格则呈现出涨跌分化的特征。

　　表5 9月份十大重点城市环比价格指数及变化情况

　　从各类房屋环比价格指数与上月相比的变化情况来看，多数城市跌幅有所收窄，其中杭州新建住宅价格跌幅变化最为明显。二手住宅则全面企稳，其中北京市二手住宅环比价格指数变化幅度较大，环比指数较9月上升1.7个百分点。

　　三、未来房地产市场及价格走势研判

　　2014年9月30日，中国人民银行、银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通过放宽贷款限制等一系列金融服务，加强对房地产行业的支持，促进房地产市场持续健康发展。《通知》出台后市场反应明显，10月份房屋成交明显活跃，市场信心有所恢复。预计央行房贷新政的出台将有效缓解当前房地产行业资金偏紧的局面，改善性需求入市动力加强，房地产市场整体回落的态势将得到遏制，市场将在四季度出现阶段性企稳。

　　基于以上分析和判断，根据ARIMA模型，我们对未来几个月房地产市场的走势预测如下：随着地方政府楼市刺激政策的出台和房贷政策的的放松，市场销售将会有所好转，市场出现阶段性企稳，但市场整体增速将处于近年来较低水平。

　　表6 房地产开发主要指标及预测情况

　　从当前的房价走势来看，一方面，随着全国楼持续半年以上的调整回落，各城市的同比价格指数均出现明显回落，大多数城市房价同比出现下跌。另一方面，随着二季度以来地方政府松绑限购等刺激性政策的影响，市场信心有所恢复，市场成交量出现企稳回升，房价环比指数出现明显的企稳迹象，10月份有70个大中城市有45个城市的环比跌幅较上月有所收窄，房价环比跌幅连续2个月出现收窄。

　　从房价未来的可能走势来看，预计随着央行房贷新政的实施，市场信心进一步回升，销售量将出现上升，价格有上涨的压力。但在市场整体库存压力较大的背景下，预计价格回升的速度相对较慢，预计四季度有部分城市房价环比指数会止跌回升，但多数城市房价仍保持小幅下跌态势。从房价同比指数来看，受此前连续几个月的持续下跌影响，预计四季度大多数城市房价同比指数呈现出下降趋势。  

（源自：中国房地产信息网）