上周主城区二手房签约435套交易量软着陆

2013-04-17 12:26:41 来源：搜狐焦点网

　　一、成交量：

　　近期主城区周二手房成交量变化

　　成交量点评：

　　在经历了3月的疯狂之后，杭州主城区二手房交易量自本月初开始，已经明显回落，受到新政细则公布的时间节点影响，4月排名前列周交易量仍维持在近600套，不过随着买卖需求的大幅减少，本周，杭州二手房交易量继续下行，仅签约400余套。

　　二、成交均价：

　　虽然本周杭州二手房交易量呈现出继续回落的态势，但交易价格并未出现太大的变化，仅出现微增0.29%，由于本周交易的物业类型中，总价超过500万元的豪宅项目未出现，此外，重点学区房的交易比重也比较低。特别是上城区，由于交易物业多为老小区物业，仅一套钱江新城悦府的高端项目，因此区域交易均价大幅回落。

　　近三个月主城区二手房成交均价变化

　　三、各城区成交占比变化

　　成交占比分析：

　　受到交易量的回落影响，城区间市场交易占比也发生较大变化，其中上城区的交易比重明显上升，除此之外，下沙的交易比重也出现上升势头，本周占比8.51%，为今年以来较高。而拱墅、西湖、滨江的交易占比小幅下降。

　　四、市场热点及宏观政策分析

　　新国五条对改善型置业影响

　　1、购房意愿上升

　　由于在国五条细则中，“人行杭州中心支行可根据杭州市新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”特别是从近期北京的政策微调，还是浙江省公积金缴存额度的提高，都反应出政策有收紧的迹象。由于在最近几年，二套房的首付比例不断提高，“新国五条”引发改善型客户的换房意愿，根据华邦地产市场研究中心数据显示，购买120平米以上户型的市场占比，已经由1月份初的17.52%上升至目前的20.40%，上升2.88%。特别是3月份，大量的刚性需求集中置业的背景下，改善型物业占比提高，说明了国五条对改善客户的意愿起到推动作用。

　　2、购房资金加快回笼

　　诸多的改善型客户，由于受到改善成本的因素影响，需要出售原有物业才能实现置换升级。而在新五条出台以后，因恐慌政策变化而带来的购房成本增加，使得在3月份，杭州二手房市场出现井喷，并且受到买卖双方急切心理的影响，交易进程加快，有改善需求的业主顺利出售原有物业，也及时获得了售房款项，为其再次置业提供了资金保证。

　　3、购房机会增加

　　在国家政策抑制投资投机需求、支持刚性和合理改善需求的政策导向下，商品房的市场供应量，目前主要针对的仍是刚性需求客户，同时，受到开发量和推盘节奏的影响，新房市场中，热门区域和高性价比楼盘中，小户型的房源量呈现出供不应求的态势。相比之下，许多大中户型的房源供应量较为充足，因此，改善型客户拥有充分的选择范围和挑选空间，实现更理想的置业目的。

　　4、购房成本或下降

　　在目前的市场环境下，8成以上为刚需买家，小户型房源的供不应求反而造成许多商品住宅小户型单价出现上调。与此同时，受到房源量较多、预售制度等因素影响，改善型物业的单价反而出现下调，部分楼盘甚至可能与小户型单价出现倒挂。价格的下降，使得改善客户的购房成本得以缩减，获得较高的性价比。

　　（文章来源于华邦地产）

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