湖州“商转公”正式实施！

利好消息，5月1日起， 湖州“商转公”正式实施。

大家关心的相关热点问题及解答如下，供大家参考：

● 这次修订完善后湖州市关于商业性个人 住房贷款转公积金 个人住房贷款的具体受理范围有哪些？

商业性 个人住房贷款转公积金个人住房贷款（以下简称商转公贷款）的具体受理范围主要包括以下情形：

1、已办理《 不动产权证》和 完税凭证的 现房。

2、已办理《房屋预告登记证明》的期房，且该期房 楼盘须为公积金中心签约楼盘，受理时须提供开发企业盖章确认的《个人住房借款保证合同》。

● 商转公贷款对申请人范围是否有规定要求？

有要求，商转公贷款申请人须为原商业性 个人住房贷款的借款人或配偶。

● 商转公贷款以 共有产权作为抵押的， 房屋共有权人具体指哪些范围，共有产权贷款额度如何计算？

以 共有产权作为抵押的，其房屋共有产权人须为商转公贷款申请人配偶；商转公申请人与父母、子女按份共有的，按照贷款申请人所占份额为房屋总价计算贷款额度，共同共有不能申请 公积金贷款。

● 申请商转公贷款，具体额度应如何计算？

计算方式和最高限额按照公积金管委会最新确定的 贷款政策执行，按照借款人具体缴存余额及贷款年限等综合计算贷款额度。一是不超出单笔最高70万，且该家庭 公积金贷款累计不超100万；二是不得超出申请转 住房公积金贷款时的 银行贷款余额（取千元以上整数）；

● 原 商业贷款余额较多，是否可以转出部分贷款办理为组合贷款？

不可以，因原贷款商业银行及公积金中心均不能注销部分抵押，以及会存在先放款后抵押或先撤销抵押再重抵环节，按照资金风险相关规定不允许贷款发放时未设定抵押权，出现抵押物悬空状态。

● 原贷款为公积金加商业组合，现 公积金贷款部分还清后，是否可以把原 商业贷款这部分转为公积金贷款？

不可以，同一套房子不能使用两次 公积金贷款。

● 商转公贷款在申请时，首套及人才等优惠政策是否和一般 公积金贷款一致？

一致，商转公 贷款政策未明确规定的，如属首套房或属人才优惠政策范围的，可以享受相关 公积金贷款优惠政策。

● 商转公 贷款期限应注意什么问题？

贷款期限长短在一定程度上会影响贷款额度，借款人应注意商转公贷款期限规定。一是最高年限为30年；二是原商业性 个人住房贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过360个月；三是原 商业贷款的 房源是二手房的，转为 公积金贷款时按照 二手房贷款期限执行。

● 采用顺位抵押冲抵方式的，还款时有贷款差额要注意什么问题？

因申请至放款有间隔时间或申请公积金额度低于原商贷时，存在一定的差额。一是公积金放款金额略多于商贷结清余额时，由各受托行按照协议规定，在抵冲商贷后将多余部分金额打入借款人还贷卡内；二是当公积金放款金额少于商贷结清余额时，由借款人自行补足差额，且在3个工作日内完成 商业贷款结清手续，如借款人未及时办理，商转公贷款后续操作事宜即告暂停。

● 采用重新抵押自还方式的，还款时要注意什么问题？

重新抵押自还方式适用于非公积金合作贷款银行的商业性住房贷款。一是商转公贷款申请人应首先持原商业银行出具的《商转公贷款联系函》到公积金中心或各受托银行网点申请 公积金贷款；二是公积金中心审批确认后会发送电子短信，申请人收到短信后必须在一个月内自行筹资结清原商业性 个人住房贷款。

● 异地缴存职工能否申请商转公贷款？

职工在异地缴存公积金，可以申请商转公贷款。具体受理参照现行异地 贷款政策。

● 目前有哪些银行可以采取顺位抵押冲抵方式办理业务？

市直：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行 、湖州银行、吴兴农商银行、浙商银行、兴业银行

南浔区：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、南浔农村商业银行

德清县：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通行、农商银行、邮储银行、浦发银行、兴业银行、湖州银行  

长兴县：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、湖州银行、兴业银行

安吉县：工商银行、农业银行、建设银行、农商银行、湖州银行、邮储银行

● 商转公首套房如何认定？

需同时满足首次首套。首套房是指除申请住房 公积金贷款所购住房外无其他住房的按首套房认定；首次申请公积金贷款是指申请人在湖州及缴存地 住房公积金信息系统以及中国人民银行个人信用报告中均无公积金贷款记录的。

● 采取重新抵押商转公自还方式办理商转公业务的，结清时间是否有要求？

申请人需先预申请，经公积金中心审批确认后将以电子送达方式向申请人发送短信通知，在收到短信后再去结清 商业贷款，结清商贷和办理抵押注销登记手续需在一个月内完成。

● 第三套 住宅能否申请商转公贷款？

不能。根据住建部和人民银行要求，中心不向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房 公积金贷款。按照公积金主要方向是支持首套刚需及第二套 改善性住房贷款。

● 婚前商贷，现已婚，配偶能否作为主借款人申请商转公贷款？

配偶在符合 住房公积金 个人住房贷款申请条件且有产权的情况下可以作为主借款人申请商转公贷款。

● 未经原商业银行同意能否申请商转公贷款？

不能。商转公贷款需原商业银行同意借款人提前偿还 商业贷款，并出具由原商业性 个人住房贷款银行盖章确认的《商转公贷款联系函》才能申请。

● 夫妻双方共同共有的能否申请商转公贷款？

可以。申请人与父母、子女共同共有的不能申请商转公贷款，夫妻双方共同共有的可以申请。

● 公积金在上海，商贷是中国建设银行，可以 商贷转公积金吗？如何申请办理？

商转公政策将于2023年5月1日起实施，职工在异地缴存职工公积金，可以申请商转公贷款。如商贷为建设银行的，可采用“顺位抵押冲抵方式”。

● 湖州商转公，中信银行不是公积金签约银行，是不是意味着就要先还清 商业贷款，然后才可以转 公积金贷款？

如商贷为中信银行的，可采用“重新抵押自还方式”（适用于非公积金合作贷款银行的商业性住房贷款）。

● 商转公贷款是指什么贷款？

商转公贷款，是指符合 住房公积金个人住房 贷款条件的职工，用住房 公积金贷款来偿还尚未还清的原商业性 个人住房贷款余额的一种 信贷方式。是专指住房 按揭贷款，其他消费、 信用贷款等都不能转。

申请人首先要符合 住房公积金 个人住房贷款申请条件的，其次要原商业银行同意其还款，商转公联系函各网点都有，也可以在公积金网站自行下载。

● 转公政策惠民主要体现在哪些方面？

主要体现在节省借款人 利息支出。公积金目前首套房5年以上利率为3.1%， 二套房利率为3.575%，如按照银行平均4.5%左右计算，贷30万 等额本息还款，贷足30年，与 公积金首套房比，总利息大约要节省86000多元；按公积金二套房上浮10%后比较，可节约57000多元。如果按照50万来计算，和公积金首套比要相差155000多元，二套比相差96000多元。

● 这次修订完善后湖州市关于商业性 个人住房贷款转公积金个人住房贷款的具体受理范围有哪些？

商转公贷款的具体受理范围主要包括以下情形：

1、已办理《 不动产权证》和 完税凭证的 现房。

2、已办理《房屋预告登记证明》的期房，且该期房 楼盘须为公积金中心签约楼盘，受理时需要提供开发企业盖章确认的《个人住房借款保证合同》，这个主要是涉及到后续转现后开发公司要按要求办理抵押权证。

● 商转公贷款以 共有产权作为抵押的，房屋共有产权人具体指哪些范围，共有产权贷款额度如何计算？

一是以 共有产权作为抵押的，其房屋共有产权人须为商转公贷款申请人配偶；

二是如果申请人与父母、子女按份共有的，按照贷款申请人所占份额为房屋总价计算贷款额度， 房屋产权是共同共有不能申请 公积金贷款，如申请人占80%产权，父母、子女占20%，100万的住房，申请人只能按照80万作为房屋总价计算额度；

三是如果不是夫妻或父母、子女共为产权人的，比如朋友之间一起 买房贷款，就不能申请 公积金贷款或申请商转公。

● 商转公时，公积金账户余额较多怎样操作最佳？

商转公时，部分缴存职工余额较多，为最大限度降低借款人 利息支出，可以提取一部分公积金，贷款少一点，简单的说可以理解为提取+贷款不超商贷余额，如商贷余额为40万，账户中有10万，那么我可以考虑公积金贷30万提取10万，或者贷32万提8万，账户留下2万（举例）可以后续办月冲。

● 商转公可以提取吗？

前面提到账户余额较多的，可以提取。职工在放款后可以提取一次，提取额度加上商转公贷款的额度不超过商贷的余额。建议提取时可按照公积金月冲保留金额后多余部分提取。

● 商转公的办理方式有哪两种？

是商转 公办理时两种不同的还款及抵押方式，有 公积金贷款合作的银行可以采用顺位方式；非贷款合作银行采用重抵模式。

特别提醒：无论哪一种还款方式，在原商业银行同意还款的大前提下，先到市民服务中心或银行延伸网点进行预审，再按照流程要求去办理结清手续，千万不能出现先把贷款还了再来办理 公积金贷款这种情况。

● 商转公期间要注意一些什么事项？

商转 公办理期间，借款人要注意 公积金缴存情况，包括停缴、转移封存等等情况，要确保整个过程中申请人正常连续缴存，同时也要注意家庭的个人 征信情况。如果在商转公办理期间出现任何不符合现行公积金 贷款条件异常情况时，公积金将按照协议终止贷款发放。

● 申请商转公贷款配偶是否可以变更为主借款人？

可以变更，但需主借款人符合 住房公积金 个人住房贷款申请条件且有产权。如，婚前商贷，借款人未交公积金，配偶交公积金且拥有该 房屋产权的，可以以配偶作为主借款人申请商转公贷款。

● 商转公 贷款期限应注意什么问题？

按照人民银行相关规定，住房贷款不超出30年。 贷款期限长短在一定程度上会影响贷款额度，借款人应注意商转公贷款期限规定。一是最高年限为30年；二是原商业性 个人住房贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过360个月；三是原 商业贷款的 房源是二手房的，转为 公积金贷款时按照 二手房贷款期限执行，因二手房涉及到 房龄问题情况比较多，我就不详细解答了，大家可以通过热线咨询具体了解。

● 网友问异地缴存职工能否申请商转公贷款？

职工在异地缴存公积金，可以申请商转公贷款。具体受理参照现行异地 贷款政策。

商转公贷款在申请时，首套及人才等优惠政策是否和一般 公积金贷款一致？

一致的，商转公 贷款政策未明确规定的，如属首套房或属人才优惠政策范围的，可以享受相关 公积金贷款优惠政策。

● 按照哪种方式办理商转公贷款？

在满足政策条件的情况下，先确认商贷的银行是否为中心的贷款合作行。如果是合作行，那么就可以采用顺位抵押的方式。顺位抵押就是在商贷未结清时，办理 公积金贷款抵押，待公积金放款后结清商贷，注意存在差额部分的，也就是商贷余额大于公积金放款的金额时，差额部分需自行补足。

如果是非合作行，比如招商、杭州、绍兴、民生、稠州、泰隆、平安银行等，那么只能采用重新抵押的方式，重新抵押就是申请好 公积金贷款，在发放前先行结清商贷，公积金抵押办好后，发放贷款。两种方式的抵押办理稍有不同。

● 职工需要先还清，再申请商转公吗？带什么资料？

无论哪种方式办理商转公，都需要先申请，后还清。

至于资料这块， 现房在操作层面会方便，只需提供不动产证、银行合同，还款明细，商转公联系函，以及职工及配偶的身份证件、婚姻证明、户口证件。当然上述许多资料是可以共享到的，但是仍建议办理时拿来，以备不患。

期房的话，考虑到未交房，需要职工和开发商协商，出具预告登记证明，开发商盖章的个人住房借款保证合同。其他材料与 现房一致。

● 哪些银行可以办理顺位抵押方式的商转公贷款？

市本级和中心建立贷款合作关系的银行都可以办，这些银行有工、建、农、中、交、湖州银行、邮储银行、兴业银行、浙商银行、吴兴农商行。南浔区和三县可以咨询当地公积金中心。我们前几期微信中也提到这块的联系方式。

● 具体到哪里办商转公贷款？

建议先到中心的合作银行网点咨询，是否符合办理条件，如是建行商贷，请到建行的合作网点，像建行城中支行、营业部、吴兴支行都是合作网点，如果符合条件，且可以直接出具商转公贷款联系函，那就可以直接办理。以重新抵押方式办理的职工，可以先到商贷银行去打个商转公贷款联系函，再去合作网点办理。

● 可贷额度如何确定？

在现行的 公积金贷款额度认定上，再加一条“不超商贷余额”，商贷余额以商转公贷款联系函上的银行出具的商贷余额为准。所有的条件相比较，取最低的额度为最终可贷额度。

● 商贷的期限确认？

按照原商贷已还 贷款期限与商转公贷款期限之和不超过360个月的规定，商贷如果已还款5年，那么商转公的期限理论上最多为25年。男性我们到期限放宽到65周岁，借款人45周岁的话，期限最多可贷20年。女性到60周岁，期限确认与前面所说一致。

● 部队缴交公积金的商转公可以吗？

允许部队缴存公积金的军人进行商转公，我们按外地缴交公积金的情况办理，要出具部队缴交的证明。当然部队能不能进行年冲月冲，就要看其相关规定了。

● 对房屋抵押有什么要求？

商转公贷款的商品房，二手房必须只有商贷银行的抵押，不能有其他再次抵押，即所谓二抵，一旦有二抵，申请不了。

● 商转公放款时间和账户有什么规定？

顺位抵押方式的，在中心办好抵押后，根据资金计划放款。贷款金额打入银行过度户。重新抵押方式的，在中心审批通过后，会短信告知职工进度，职工收到短信后有一个月的还款时间，在这一个月内，职工要结清商贷并注销抵押。然后通知受托银行，为其办理商转公贷款的抵押，待抵押全部完成后，中心即放款。贷款金额打入借款人的银行账户。

● 顺位抵押方式放款后如何结清商贷？

顺位抵押方式放款后，按照申请时签订的三方协议，银行和个人要履行结清商贷的手续。对于当时商贷余额小于商转公额度的，冲抵商贷余额后，多余部分打入借款人还贷卡内。对于有差额的需要职工补差的，职工应在商贷还款卡内留存足够金额，便于银行扣款。结清的过程应在3个工作日内完成。完成后再由银行进行商贷的抵押注销。如果超时未结清，贷款金额会从过度户回退至中心，暂停该笔贷款，保留取消贷款权利。

● 商转公申请期间遇到还款日，还要不要继续还商贷，还有其他要注意的吗？

在商转公贷款发放前，遇到还款日，应按照商贷合同要求继续还款。同时为保证放款正常，要关注自身的公积金状况，不能有停缴的情况发生。如果是重新抵押，这边还清了，公积金因为停缴又不能放款，那就比较麻烦。所以请确保正常缴交。