王四营，又爱又恨又期待

王四营“三兄弟”保利锦上、中绿·东岳府、融创朝阳壹号从去年卖到现在，据说保利锦上去化80％，东岳府去化20％左右，朝阳壹号应该更差， 置业顾问只透露客户转化率低到1％。

“三兄弟”一路相随，相恨相杀，还没杀明白之时，现在又来了四弟。

这个“四弟”，就是今年北京一批次供地中，由金地＋保利以42.4亿拿下的王四营乡土地一级开发项目一期1304-L04 地块，即保利锦上二期。

四兄弟的王四营，会怎么样？

01

东岳府和朝阳壹号更难了！

保利锦上二期位于朝阳壹号东侧，虽然 地块不方正，但具有先天优势：

一， 地块为纯商品房，与“三兄弟”要配建 公租房不同，社区属性更纯粹；

二，销售指导价还是7.1万／㎡，与“三兄弟”相同，没涨；

三，可以根据“三兄弟”战局，布置、实施、调整战术，后来者居上。比如，出刚需 小户型产品。

四兄弟位置图

保利锦上二期的产品面积段分别为 高层68㎡／75㎡两居，94㎡／98㎡／114㎡三居，155㎡四居；多层为86㎡／127㎡三居，170㎡四居。

这不仅是王四营板块，还是整个五环内的朝阳板块，现阶段一个有 小户型的新盘。

之前的“三兄弟”跟商量好了似的都卖 改善型产品，也都遭遇了一些尴尬，比如正南正北的楼栋不多，朝阳壹号索性就全是偏西南方向；保利锦上的工业化 装修还不如不装，因为拆也需要不少钱；东岳府的阳台是出幺蛾子，做个墙垛不知意欲何为，而且还要单独花钱买等等，作为改善型产品差强人意。

结果呢？也就保利锦上靠着户型设计杀出了一条血路，占了上风，那俩兄弟就惨淡了些。

现在，保利锦上的亲兄弟保利锦上二期来了，东岳府和朝阳壹号就更难了！

首先，稀缺。 小户型作为区域和板块填补空白产品，让刚需人群拉满了期待。

其次，性价比。按照销售指导价7.1万／㎡计算，68㎡总价约483万／套起，首套 首付约193万起，不到200万在五环内上车，值！

再次，户型。可以想见，户型设计有一期打样，肯定不会差。

最后，有基础。本来一期就是三兄弟中卖得的，二期是对一期的补充和优化，有参照与反馈，可调整和完善，会更深谙 购房者内心。

总结：虽然东岳府和朝阳壹号都将按照“高标准”来建设，东岳府将全部建设超低能耗建筑，打造恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁的居住空间，朝阳壹号将全面按照三星 绿色建筑标准建设，但对一般 购房者似乎并不买账，对他们来说，更好的户型设计和更高的得房率才是最直观的 选房要素。

02

王四营让人又爱又恨？

王四营“四兄弟”有很多优势：

一，地铁盘。距离7号线地铁双合站、焦化厂站很近，半到国贸，1抵达金融街、望京。

二，商业 配套。板块内要建33万平米综合商业配套，方便生活与消费。

三，海淀“六小强”北京十一学校落地。十一学校在北京市高中排名第5，名列第11位，2020年高考一本率65％、实验班一本率100％。

四，将建人民日报动漫产业园。

五，将建中直机关宿舍楼，高知人群聚集。

六，在垡头将 落户三甲医院——北京中医院。

规划示意图

这么看来，王四营集齐了地铁、学校、医院和商业，其实非常适合在CBD、地铁7号线周边工作或者在大望路附近居住十年以上的 购房者 改善升级。

但，王四营的劣势同样明显：

一，周边荒且乱。附近有不少焦化厂的 安置房、 回迁房，加上汽车服务园、批发市场的聚集，荒地不少，甚至还有农家菜园，居住环境杂乱。日常生活 配套差，如果步行的话也就能满足去农贸市场买个菜这类的基本保障了。往北1KM左右有个朝阳百惠 购物中心，多坐一站去黄厂地铁站有一个惠多港购物中心，其余基本没啥像样的购物中心了。

二，“毒地”的历史问题。焦化厂的污染虽然经过了土壤治理和修复，但毕竟曾是国内的焦化类污染场地，化工生产40多年，土地和饮用水的毒素残留问题至今仍被人提起，这种心理上的影响还是客观存在的。

总结：王四营的好在路上，王四营的差在眼前。的确目前周边是荒漠 配套，但是7.1万的价格对比来看也不高。西南四环外的大瓦窑双子星单价8万，配套情况跟王四营差不多；东南三环外的寺单价10万＋，也是除了地铁，其余全靠规划。这样对比下来王四营的价格是不贵的，而且王四营属于朝阳，另外两个板块都在丰台。

03

长远来看可期待？

按照朝阳区“十四五”规划，王四营处于中关村朝阳园垡头中心区核心位置，而中关村朝阳园垡头中心区是朝阳区未来15年（2035年前）重点发展的五个功能区之一。

中关村朝阳园垡头中心区和中关村科技园丰台园类似，虽然确有含金量，但发展 周期确实相当的长，以王四营的发展节奏，也至少要等5-8年再看。

但板块距离国贸15公里左右，这个距离对于国贸外溢人群来说确实有不小的吸引力。

而且，地铁7号线已经随着新 商业中心的崛起，比如合生汇的大火，环球影城的开放，越来越好用了。从焦化厂站上车，8站可以抵达环球影城，换乘一次11站就能到国贸，非常的方便。

所以，一个板块相比于产业来说，更重要的是产业人口。

究竟有多少人能被这个板块的规划吸引，真金白银的留下了，本质上，还是对片区预期发展的判断。

长远来看，王四营还是值得期待的，怎么说也比崔各庄更具有交通优势，比金盏兑现的时间更快一些，对于朝阳区需要轨道交通的刚需或者 改善人群来说是一个不错的选择。

总结：王四营的价值在于国贸CBD的外溢，对于有1000万想在国贸能辐射到的范围内 选房，王四营会是一个不错的选择。这也解释了目前大部分 购房者是来自金融、企事业单位、私营企业和IT互联网行业。而保利锦上二期 小户型的出现，将给更多刚需人群提供朝阳置业机会。