01
银保监会郭主席每次讲话，大家都喜欢传播讨论，因为干货很多，特别是房地产的话题，总能给市场传递一些信号。在今天的新闻发布会上，郭主席针对 房地产金融谈了不少，算是对2021年调控的一个总结吧，同时也给出了今年的方向。
“去年 房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了，但住房还是需要的，特别是 租赁住房，装修也还是需要的，做这方面的金融服务很有意义。”
这段话大家自己理解下，我个人觉得呢，有两个意思：
，去年调控取得了非常好的成果，房地产去泡沫去杠杆很不错，不用担心 房地产泡沫引发 崩盘的问题。
第二，去年 信贷收紧导致楼市不活跃了，但房子还是需要的，所以现在需要放松房贷装修贷这些。
郭主席还说，“现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。”
这段话能感觉是惦记着金融风险， 房地产调控其实就是要挤掉过多的泡沫，稳住房价。
去年针对房地产的调控，虽然短期降低了楼市热度，但是长期来看，也是为了化解金融风险。
但也不能调整过度了，不是要把房企赶尽杀绝，更加不是要把房价打趴，否则对经济影响太大了。经过一年的调控后，现在大部分地方的楼市早就不是过热的问题，而是过冷。
过紧泡沫挤掉后，现在要做的就是放松一下，让市场回归正常。
02
今天我专门梳理了一下市场的 信贷端，信贷端就要做到精准投放，不管是房企、还是刚需，合理的需求都要得到满足。
1、针对刚需
房贷利率还在不断下调，有的已经降至2020年时候的低点。
根据某研究院的数据，目前103个城市平均放款 周期不到40天。
最近在看房的人应该感受比较深，放款 周期比以往都要快，大部分城市一个月内就能放款，有的一周内都放了。
而且利率几乎每周都在刷新降低。
上周我看深圳还是4.95％，这周降到了4.9％。
苏州更夸张，3天内放款，今天更新的利率是4.7％，估计没有比苏州更低的了吧。
苏州今年的行情很可能会超乎想象，而且据我所知，在去年就有很多投资客盯着苏州，甚至提前买了苏州的社保，就是为了抄底苏州。
但即便没有投资客，积累了2年多需求的苏州，仅靠刚需都能把市场托起来。
2、针对房企
虽然到目前为止，房企出清还没有结束。
但是之前经历过阵痛的房企现在已经开始疗伤了。今天，中国 房地产业协会向部分房企发出书面调研函，摸底房企债务情况、偿债情况、资产处置进展、化解风险进展情况及在建 住宅项目停工情况等。
房企最惨的时刻肯定是过去了，接下来就是要看看摸底后如何解决。
不仅仅是层面，地方也已经在牵头，希望把房企从泥泞中扶起来。
昨天发布了救市政策的河南郑州，今天就针对房企融资需求做统计了。
摸清房企的底细，统计好房地产项目的融资需求情况。
其实就是落实银行和房企项目的对接，为房企融资更好的保驾护航。
项目有钱后，接下来郑州已经停工的项目都会逐渐复工，甚至 烂尾楼也能死而复生。
想要 房地产市场回归理性，市场要救，房企也得扶。
之前经常说拿到融资的都是央企为主，民营房企即便拿到融资，利率都比较高。
但是这两天民营房企也迎来了好消息，比如美的置业成功发行了期中期票据，利率是4.5％；
甚至在拿地上，地方也给出了很大的善意，提出了很多宽松的条款。
天津就提出了七大项优化土地出让举措，南宁甚至直接不需要竞买 保证金了，主要是为了降低房企拿地的资金压力。
随着各地小阳春逐渐启动，房企融资也恢复正常后，今年的土拍市场肯定会一扫去年阴霾。
03
当然，今天郭主席的谈话中，还是照旧，和大家提示风险了。
“现在房贷发放得多，在一些大型 银行贷款中的占比很高。”
已经反复提醒相关机构注意风险。因为很多人 贷款买房是为了投资和投机，万一将来房价出现下跌，就可能酿成巨大的金融危机。
市场一火就很容易有各种声音，根据往年的调性来看，一松就乱。
抖音平台上这两天还疯传着一张“重磅快讯”的图片。
内容大致就是说，不查首付来源了，对 月供流水也不做要求，还有板有眼的列出具体的银行。
这消息明眼人一看就知道是假的了，这种政策不可能拿出台面说的，即便执行也只是偷偷私下操作。
首付来源还是要查的，但肯定没有去年那么严格。
比如去年有的地方要求 首付款在自己的账户待半年，除了父母，任何人借钱都不通过，这些审核估计会松一些。
首付审核一松，有人就动小心思了，那经营贷可以突破吗？
现在不少 房产群关于经营贷的讨论又开始火热起来。
甚至有一些贷款经理也通知我，经营贷利率下调至3.7％，还提醒可以拿去 购房。
但我劝大家，还是不要眼红经营贷的低利率了，拿来买房后期风险很大，怕你睡不着。
毕竟一旦市场火起来，地方想要查经营贷，那是易如反掌的事情，一旦抽贷，如果房子又未过限售期，到时候欲哭无泪。
即使没抽到你，但假如地方对二手房限价，你经营贷1年或者3年到期后，银行按照指导价评估放贷，之前贷你500万，现在只能贷300万，这200万的差额你去哪补上啊。
商丘楼市官方号2022-03-04 09:27:26
