回顾2021年，上半年各类利好不断：在“两集中”新政下， 土地市场首批 集中供地全部成功出让； 新房市场总体稳健，热盘频繁加推助力成交；存量房市场老 小区、次新小区 出货热度较高，整体远超去年同期水平。下半年开始市场逐渐转冷，随着政策调整， 房贷利率攀升，放贷 周期拉长，整体 购房成本增加，使得多数购房者持观望态度，签约持续走低。
接下来，苏州永联行为您详细解读。
2021年 新房总签约108415套（含政策性住房），同比2020年上涨0.14%，基本持平。 新房签约面积13326605㎡，同比上涨5.28%。其中新房 住宅签约92663套（含政策性住房），同比下跌0.63%， 新房 住宅面积签约11908087㎡，同比上涨4.41%；新房非住宅签约15752套，同比上涨5.15%， 新房非 住宅面积签约1418518㎡，同比上涨12.37%。
2021年苏州 新房市场，上半年稳中有升，下半年遇冷下滑，年末又迎来了翘尾。季度各大楼盘销售活跃，春节假期影响有所下滑，节后立即强势回暖；第二季度各类利好不断，市场稳中有升，成绩相当出色。第三季度随着苏州 房贷利率进一步上调，放款 周期大幅度延长，影响交易步伐，整体持续下行走势，“金九银十”成色不足；第四季度随着房贷利率下降及放款周期加快，各楼盘优惠活动的增加，整体有所好转。
从区域签约来看，吴中区签约量拔得头筹，签约31268套，占比29%，热门板块表现相当出色；吴江区紧随其后，签约25127套，占比23%，双吴板块依旧占据半壁江山；相城区位居第三，签约19999套，区域供应充足，核心地段热度持续；高新区排名第四，科技城板块整体去化表现较为出色；姑苏区和工业园区因供应不足，签约量较少。
2021年存量房总签约71858套，同比2020上涨8.71%，存量房签约面积7913160㎡，同比上涨11.58%。其中存量房 住宅签约63235套，同比上涨10.59%，存量房 住宅面积签约6624049㎡，同比上涨13.78%；存量房非住宅签约8623套，同比下跌3.34%，存量房非 住宅面积签约1289111㎡，同比上涨1.51%。2021年存量房签约量与去年同期相比有所上涨。
季度存量房市场较为活跃，热度持续攀升；第二季度在4月高冲后，受 房贷利率的变化和学区热度下降作用，整体有所回落；第三季度开始二手房市场持续下滑，受到房贷利率进一步上调、重点城市二手房指导价的出台、 新房市场优惠力度加大的多重影响，二手房市场整体表现走低，迈入淡季状态。第四季度已经达到今年的谷底位置，年末有所回弹，但是整体市场较去年同比仍有所下滑。
从区域签约量来看，吴中区、姑苏区、工业园区、占据前三甲位置，分别占比19%左右。从市场来看，次 新房 小区、老小区、安置房的 出货的占比较为突出，配套完善、总价门槛低的刚需户型，依旧是存量房市场的热门。
根据V估价智能评估系统监测，2021年苏州城市房价整体较为平稳，下半年以来有所下行。
根据V估价智能评估系统监测2020-2021年度城市房价
2021上半年的城市房价，整体相对稳定。2021年下半年在多地疫情出现反复和全球经济低迷的影响下，加上银行信贷的全面收紧，苏州房价整体呈下行态势。多个热门板块的存量房（二手房）成交价格和成交量都出现了一定的下滑，楼市的不确定性进一步增加。
2021年大市范围举行了多场土拍，其中苏州市区共进行了共有313宗经营性地块成功出让，与2020年同比下滑8.21%。出让地块中，纯 住宅地块132宗，商住混合地块63宗，商服地块100宗，其他地块18宗。共计出让地块总面积1298.92万平方米，同比下滑4.01%；成交总价1919.00亿元，同比上涨2.21%；平均楼面价7438元/㎡，同比上涨7.99%；总溢价率4.30%，同比去年下滑40.44%。
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从苏州大市各区域土地出让宗数来看，主城区（含吴江区）共出让地块129宗，全市占比41.21%；张家港市位列第二，出让地块71宗，全市占比22.68%；太仓市、昆山市排名并列第三，出让地块38宗，全市占比12.14%。
2021年是“两集中”拍地政策施行的年，尽管在政策环境、市场预期、房企资金压力等多重因素的“合力”作用下，苏州市 2021年 土地市场整体表现如预期般稳健。
2021年在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，各热门城市纷纷出台了适合当地发展的调控政策。上海、杭州、无锡指导政策频发，诸如限购升级、二手房指导价等等，而苏州并未出台直接引导楼市发展的调控政策，但是纵观全年苏州楼市发展走向还是比较稳健，“稳地价、稳房价、稳预期”落到实处。
长三角三省一市公安机关正式推出“升级版”便民举措，自2月19日起，江苏、上海、浙江、安徽（合肥）户籍居民在长三角区域内跨省迁移户口时，只需在迁入地公安机关申请办理，不用在迁出地和迁入地间来回奔波。
2月22日，苏州工业园区管理委员会发布关于《娄葑、斜塘、唯亭、胜浦街道行政区划变更方案（草案）》的公示。此次区划变更后，各街道区域面积、人口规模、公共服务半径和办事处驻地位置将更加合理，有利于推动社会治理重心下移，深化基层社区共建共享共治，提升社会治理水平；有利于从根本上协同推进各板块在基础设施、产业布局、城市管理等各领域的一体化发展，协同推进动迁社区、城市社区在管理理念、政务服务、三社联动、居民自治等方面的均衡发展；有利于构建高品质、标准化、均衡化的公共服务体系，提升园区居民的幸福感和获得感。
3月31日，苏州自然资源和规划局公布苏州市2021年度国有建设用地和 住宅用地供应计划。内容指出：2021年度我市市区住宅用地计划供应615.2公顷，其中商品住宅用地460.8公顷，姑苏区及外围储备商品住宅用地为5.4公顷，吴中区商品住宅用地为94.3公顷，相城区商品住宅用地为120.5公顷，苏州工业园区商品住宅用地为29.6公顷，苏州高新区商品住宅用地为108公顷，吴江区商品住宅用地为103公顷。
为推进住房公积金异地个人住房贷款业务，支持缴存职工异地购买自住住房，保障缴存职工权益，5月苏州市住房公积金管理中心发布《苏州市住房公积金异地个人住房贷款实施细则》。
6月8日上午，苏州市住房和城乡建设局官网发布了《苏州市 住宅品质提升设计指引（试行）》的通知。进一步提升苏州市住宅建设品质，建设功能完善、绿色宜居、健康安全的高品质住宅。
7月26日，江苏省人民政府发布重要通知，关于完善商业网点规划管理指导意见的通知，其中有涉及苏州。要求：
（1）严控大型商业综合体的规模和数量，避免出现商业过剩和同质化竞争。
（2）不得以商业综合体作为房地产开发的卖点，进行虚假宣传；
（3）建设单位不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商业综合体，不得采取售后或者变相售后的方式销售未竣工的商业综合体。
（4）几种应重点建设的业态形式，主要包括：一是特色商业街区。二是商品交易市场。三是农产品市场。四是商贸物流园区。
（5）推广邻里中心模式。提及苏州，推广邻里中心模式，建设集商业、休闲、文化等功能于一体的便民生活中心。
苏州，批城市更新试点城市！11月4日，住房和城乡建设部官方网站发布了《住房和城乡建设部办公厅关于开展批城市更新试点工作的通知》，并公布了批城市更新试点名单，包括北京、苏州、南京、厦门、西安等21个城市在列。
12月8日，市政府办公室关于印发苏州市“十四五”新型城镇化规划的通知，涉及：机场、人口、落户、交通、创新功能区建设、沪苏同城、人才、城市更新、教育、医疗等诸多方面。
西安天正顾问2022-01-29 21:03:58
