最近的重庆楼市，跟天气一样冷。9月份的成交量骤跌，加之各地第二次土拍遇冷，影响的不仅是 购房者的情绪，更是让许多 开发商心都凉了半截，导致大家对重庆楼市都丧失了一点信心。
尤其是国庆节的一波 购房大促，很多人低价上车，因此在国庆余热退却后，更多的人还是持观望态度：说不定还能再降点儿？
但这应该是不太可能的事情了。
从8月开始，已经有不少城市都已经发布了 限跌令，况且从9月底至今，央妈已经连续三次为房地产发声了：表示央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好 房地产金融审慎管理制度，保持 房地产信贷平稳有序投放，维护 房地产市场平稳健康发展。
就像很多老司机分析的那样，现在已经是刚需人群 购房上车的时机了。
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但是在哪里 购房？这是最核心的问题。但不管是从刚需入手，还是用于投资，核心 地段的 房源都是的选择。
而据统计，目前 均价在2万/㎡以上的有8个区域，1.7-2万的有11个区域，通过下图不难发现，均价1.7万以上都集中在以渝中半岛为核心的两江四岸一带以及礼嘉、中央公园附近。
来源铭腾机构
这其中比较有意思的一件事情，九龙坡区杨家坪、石坪桥、九龙半岛三个区域的 均价都在1.7万/㎡以上，二郎的 均价也在1.5万以上。
很多人提起九龙坡区，都会问，怎么发展不起来呢？看见这个房价你还觉得发展不起来吗？
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九龙坡本身就作为九大主城区之一，地理位置占优，距离南坪、大坪、解放碑等核心区又近。而彩云湖板块发展了10多年，目前已经比较成熟，周边有杨家坪、华岩、万象城、巴国城、盘龙等 商圈， 配套设施十分齐全。
在这一众 商圈中，年纪、发展最快的，那就非盘龙商圈莫属了。
盘龙 商圈指的是盘龙中央广场，是盘龙新城最核心的 地段，于2020年10月正式开放，到现在也不过一年的时间。
盘龙 商圈地处杨家坪、大坪、陈家坪、大渡口四大商圈中心，与皇庭广场和盘龙体育生活广场形成三角 商业聚集区，今年年底，山姆会员店也将正式开业，可能会重新将盘龙商圈周边的消费定义为高端水平。
周边 配套方面，盘龙 商圈彩云湖湿地公园，距离杨家坪动物园也仅仅2公里的距离。
医疗 配套方面有文心医院、九龙坡区人民医院、重庆市总工会重庆康复医院、九龙坡中医院、九龙坡区妇幼保健院等，医疗资源丰富。
教育 配套来看，3公里内有火炬小学、盘龙小学、杨家坪中学彩云湖校区等。
交通方面稍显不足，虽然从整个 商圈所处位置来看，2号线大 堰村站和环线彩云湖站均可到达盘龙，但实则距离商圈核心位置都比较远，加之公交车站非常分散，因此交通不是十分便利。
但目前轨道交通24号线正在规划中，红岩村隧道及红岩村大桥也正在建设中，未来还是值得期待的。
附近 楼盘先后有万科、金茂、奥园、中冶等 开发商入驻，大多都为 高层建筑，从2013年至今，房价已经从当初的七八千涨到了如今的2万元左右，短短几年的时间，盘龙能够发展的如此之快，实力确实不容小觑。
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近期，盘龙 商圈一个全新 楼盘正式 开盘，就是中交城·聆湖雅集。2019年10月，中交二航局以总价10.7亿元， 楼面价 8115元/㎡拿下大杨石 地块， 土地面积79亩，容积率2.5。
中交城·聆湖雅集就是在此 地块落地的项目，是集品质住宅、商务 公寓、 甲级写字楼及特色 商业等业态的综合性高端社区，项目总投资月21.33亿元， 占地面积约77亩，总 建筑面积约18.3万㎡。
聆湖雅集在10月首次 开盘推售，此次仅有6号楼开盘，2梯4户，楼层为30层，主要定位为 改善型住宅。
建面约99-127㎡，主打高端轻奢阔景平层。客厅采用的是目前普遍流行的大横厅设计，拥有5.9-6.8米的阔景阳台，采光充足，视野开阔。
户型分为两种，99㎡的小三房以及127㎡的四居室，做到了两卫设计，满足三代同堂或多胎家庭的居住需求的同时，也满足了家人们的生活需求。
小编了解到，此次推出的 楼盘单价约18900元/㎡，预计于2023年底完成首次交付，交付时均为清水房。
从 楼面价来看，近两年，大杨石组团 住宅用地的平均楼面价约为1.2万/㎡，的可达1.3万/㎡，而中交二航局拍得的彩云湖畔 地块，价格8115元/㎡，相对来说比较低，且正处盘龙 商圈腹地，紧邻山姆会员店，地理位置非常占优。
而截至目前为止，今年土拍供应的大杨石 地块一共5宗，以市场通用计算方法，入市房价大约是成交 楼面价的2-2.5倍，那么按照近两年的 楼面价计算，也要2.4万左右，这还是没有考虑 开发商的成本及品质等情况。
如果按照聆湖雅集的定价，以及短期来看的重庆楼市情况，未来盘龙新城，尤其是 商圈附近的 新房 均价很有可能超过2万甚至更多。
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实际上来讲，聆湖雅集处于一个较为尴尬的处境。
首先，作为 改善型住宅， 户型设计上虽说可以满足多人口家庭的居住需求，但客卧的房间面积太小，加上家具的陈列，私人活动空间被压缩，会显得房间非常拥挤狭小。
其次，盘龙 商圈周围的住宅均以高层为主，更为稀缺的是 改善型洋楼，聆湖雅集的两种 户型很难覆盖周边的改善需求人群，居住环境上来说，并无太大的区别。
再者，若将其作为刚需入手，单价却是偏高了，盘龙 商圈附近的 新房 均价目前在16794元/平米左右，聆湖雅集的单价整整高了两千多，并不划算。
另外，本身盘龙 商圈的轨道交通就不是十分便利，而距聆湖雅集最近的2号线大 堰村站为1.6公里，步行需要23左右，对于小编这种懒人来说，远，非常远。
周边 楼盘中，同样是总价200万左右的 金辉彩湖云璟，四居室有124㎡和135㎡两个 户型，而三居室81-95㎡之间四个户型可供选择，地理位置上距离环线陈家坪站也仅500米左右，在周边 配套大致相同的情况下，金辉彩湖云璟似乎更具可选择性。
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近期 开发商的集体躺平，不仅让整个重庆楼市都略感萧条，也让 购房者们更加警惕，开发商的资金链紧张是否会影响最终的 楼盘质量？因此大家在 买房之时，也越加会考虑开发商的实力与背景。
中交集团作为聆湖雅集的 开发商，也曾多次处于风口浪尖之上。
2020年，中交集团在两江新区开发的 楼盘中交某盘的100多名 业主共同维权事件，虚假宣传、消防楼梯与车库不通、车库漏水等各种问题，业主们列出了13项之多。
同年3月和12月，中交该 楼盘因没有 预售许可证违规卖房，两次被 购房者举报。
同年5月18日，该 楼盘因质量问题被要求整改的过程中，被举报钢筋含量较低，偷工减料的问题。有关部门进行抽查之后，发现确实存在部分钢筋网片间距分布不均，再次要求整改处理。
业主维权事件闹得沸沸扬扬，也对中交的口碑造成了影响。 开发商的口碑也是打动 购房者的一个重要因素，毕竟上班生活已经很不容易了，谁都不想节外生枝。
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买房，对于绝大多数人来说，是人生中的一件大事，关系到了一个家庭的命运及生活水平，中交·聆湖雅集有自身的优点，但也并非适合所有人群。
总的来看，整个项目的单价偏高，那么未来的去化率可能会比较慢，加之如今重庆楼市 横盘已久，更多的购买者还是在观望中，这样的价格很难打动他们。
看来，聆湖雅集的 置业顾问们销售压力应该不小吧。
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猫眼评房2021-10-27 09:55:14
