我是北京房姐，资深 房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：智慧的房姐，您好！新人首问，盼回复～已付费～ 1、父母在温州有一套房子现在卖是否合适？江滨中路万盛锦园150平的三室两厅两卫，离江边景观带一路之隔，现在微涨，要不要卖了换到北京或者京郊？ 2、如果换，父母70左右了，希望在医院边上，现在住回龙观，旁边就是积水潭医院。目前想换到怀来拉菲水岸联排，300万左右，景色好，但就医不方便，附近有没有就医条件好的 别墅盘？京郊张家口，涿州，大厂别墅盘比起来哪个好些？ 3、或者买市里的小房子，300万全款适合买哪里？我们俩在西三环上班，父母住回龙观，买来后想能直接出租。 感谢～

回答：1. 投资角度，换到北京。 2. 大厂涿州张家口 3. 相比郊区 别墅更推荐买市区，推荐看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场、炫特、酷特区

提问：房姐好，新人首问。 通州户口，目前通州一套自住房，在京贸国际公馆，贷款100w。 手中有大约450w，年收入约100w，工作地点上海，所以再次买房不受地点限制。 预算450万 北京买房，纯粹投资，房总价不超450万，请问房姐有什么推荐的 小区吗？

回答：你好，450以内，可以关注以下 楼盘： 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，都好租，也都带电梯 首城国际、柏林爱乐、炫特区 橙色年代、清枫华景园 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府

提问：房姐好！退休老人，非京籍，想投50万之内，在北京周边不 限购地区，全款购 小户型新盘或二手房。主要是投资祈盼增值用于养老。哪里有适合的 房源？网上狂推雄安及周边霸洲、胜芳、涿州一带3500元\/每平米高铁旁 现房及 花园洋房，这些地区未来发展如何？是否值得投资，如可投资具体哪个 楼盘可信可投？如有增值大的房源其它城市也可。买房小白加上资金少，渴望你的详细指导！

回答：别买那些 地段，买了就是入坑。网上狂推还打着环京的幌子，都要远离。50的总价在北京没有合适的标的。只能看看外省，可以在沈阳或重庆淘一下

提问：房姐你好，新人首问。北京女单身30+。名下指标占满苦于不知如何调整。名下3房，家长单身名下1房。情况如下： 1、郊区密云2000年6层砖楼1套120多平米，位置临河边，单价估计现在1w6～2w， 房子装修比较老了目前出租中月租2k多。 2、房山大学城北地铁沿线80平米 新房，目前房价4w+，月租4k。 3、海南1套65平海景房房价1w5， 月供5k，暂时没租打算租给做旅租的。 4、家长名下房子自住，位于密云。 工作在海淀，年收入50+，手里存款60，北京限单身2套，之前想换公司附近的房子，但是苦于没有指标。家里老房单价低涨价慢。问题如下： 1、目前环境，手里资金是做基金或者买私募还是投资房产比较合适 2、目前房子自住够用，主要考虑 保值，北京购置地区不限，如何操作 （跟 中介打听可以跟母亲房子做 置换，卖掉老房子空出母亲的 购房指标） 3、目前出生率较低，都在鼓吹10年20年后房子无人接盘，这个问题你如何看

回答：1. 你这几套潜力都一般。 密云和海南都可以优化掉，没有长持价值 3. 优化掉两套后，腾出老人票利用接力贷，在朝阳入一套投资标的。 4. 长期看对3-4线城市有影响，北京不存在这个问题

提问：房姐好！我家基本情况：在复兴门附近上班，孩子在复兴门上小学，全家年收入30万，目前在安贞有一套65平商品房。上学有点远，所以刚在西便门租了一套70平的两居室。安贞的房子是顶楼，孩子上学也远，打算 置换。5月份时就在链家卖安贞的房子，一直在犹豫，所以不议价，到现在看房的很少，未成交。 置换需求：1、可供养老用的面积稍大的房子，距离不限， 保值，租价较好。总价不能过高。 2、或者置换到复兴门附近老旧小三居，退休之前住。 问题：1、房子是否是现在置换？还是再先租出去，再等一段时间卖？ 2、如果要现在置换，怎么执行更好些？多推荐几个 地段 小区。非常感谢！

回答：1. 复兴门不建议 置换过去。 2. 不知道你的预算情况，如果你是卖一套平移换一套（不增加预算），那我不建议操作，保持现状比较好。

提问：房姐你好，首次关注并咨询。 我和先生目前名下在京共两套房，一套市区，一套天通苑大户型房子。半个月前刚把天通苑的房子卖掉，卖房也是一时冲动，现在有点后悔了。 希望房姐给予指导： 1、 天通苑西三区的房子，165平，售出价格为520万左右，前期一直出租。如果反悔，是否还有补救的措施；违约的话一般要承担多少违约金？或者怎么做才能让自己损失。现在后悔主要是觉得，没多少时间和精力去看房，而且这来回一折腾， 中介费加上装修费杂七杂八的，又损失不少钱。 2、 如果最后协商解决不成，房子只能继续卖掉。请问，房姐，建议去哪里投资呢？ 原来天通苑房子已无贷款，市内是15年买的，尚有100多万贷款未还完。手上资金700万+，年收入约100万左右。前期本来是打算再在同一个 小区买一套，这样方便出租和打理，但又觉得真的好破好小，还需要添钱。700万大概只能买个和现在差不多的2居室。去别的小区吧，又不熟悉。去看过大兴附近的中铁华侨城和园的房子，但感觉那边发展前景不太好，一户一个电梯好浪费。 3、 如果拿到钱不去买房，拿在手里存银行吗？或者有其他更好的投资渠道吗？我们两个没有任何投资经验。 希望房姐给出建议。谢谢。

回答：你好，如果你经济实力雄厚，初步跨越了中产的圈层，有一定在本宅内的社交需求，是可以考虑 置换的。天通苑你已经吃掉一波涨幅了，目前没有杠杆，利润没办法化。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程， 地段 学位 圈层都需要同步升级，资产速度才更快。 中铁华侨城和园属于置换盘，主要缺点就是 周边无大型购物场所，走边待建设用地较多。彻底完善还需要些时日。学校是德茂中学（重点学校）大兴旧宫中学。 比较推荐望京 双井这2个板块，子弹700，建议直接入手总价1000左右的 楼盘，你们的 月供能力也不错。 未来还可以关注强二线城市，比如杭州 武汉 成都 重庆都是值得投资的城市。

提问：房姐，有一个妹妹在北京打工，居住证+社保三年，一穷二白。积蓄5w 她到底买买远郊延庆呢？还是去团购水库的贵阳项目呢？我朋友跟我讲贵阳的项目站岗10年。 请赐教

回答：家里能支持的资金多少呢？ 北京上车两居门槛100万左右。 延庆别碰。 重庆首付20-60 沈阳首付10-30 实在没有钱，可以买贵阳项目博一把。

提问：房姐你好，目前在远洋天地三期有小两居，想改善为三居，并考虑学区。看了通州核心区附近的二手房，都没有喜欢的。新盘融御位置好，但户型差，剩下的 房源楼层低。请问，我是否应该把现在房子换到通州去？远洋的房子潜力不如通州核心区吧？是选择融御还是二手房呢？还是比较看好融御周边的配套，不知周边二手房后期是否也能享受同样配套。谢谢

回答：远洋天地也就那样，周边没什么发展。通州长期看好，上限比较高。融御这个盘还行，买入没问题，户型要看你是否能接受，户型对的影响不大。 通州二手房推荐看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾

提问：房姐你好！新人首问：我是清华博后sfsd，男票刚把济南的房子卖掉，他有贷款记录。我们计划明年结婚，今年用我的 购房资格在北京买个两居或小三居，纯刚需自住，不考虑学区，子弹260w。我们最近刚开始看房，考虑到以后我的工作地点在海淀，主要在看回龙观和清河的房子，目前有意向的 小区是：矩阵小区，新龙城，和谐家园，宝盛里。请问房姐认为这几个小区是否值得考虑？或者您有其他区域或具体小区推荐吗？另外我纠结的是同样的价格在回龙观可以选择80.90平的房子，清河只能考虑60.70平的房子，您有什么建议吗？谢谢房姐～

回答：刚需自住，回龙观更合适点。你看的这几个盘没什么大问题，推荐 新龙城、和谐家园。宝盛里房子偏老，有学区溢价，对你们不合适 ，和谐家园和矩阵是育新学区，其中和谐家园轻微溢价还是可以选择的

提问：美丽的房姐，小白刚入圈首问，西二旗码农，子弹190，单身短期没有学区需求，五六年后换房，考虑在回龙观西二旗马连洼买，请问萬橡悦府89平小三居是好的选择吗？

回答：你好，对于在西北边工作的人，万象悦府位置还是可以的，除了开放式社区 和 大户型户型欠佳以外，其他几方面都还有一定优势， 地段在回龙观周边算比较便利。 这个 楼盘还挺适合买 小户型（大户型户型很一般，而且开放式社区对大户型改善家庭来说会有一定鼓励）的，资金足够买那个89平还双卫的3居当然，很适合这个地段定位，将来出手应该很容易。

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