过去十年，房地产毫无疑问是公认的创造财富的行业。根据国家统计局公布的数据显示，过去十年，我国房地产市值增加了240多亿。这直接使得数以万计的 开发商以及早 买房、多买房或者从事房地产相关行业的人，均轻松实现了巨额财富的积累。笔者身边就有一位朋友，因为早买房，叠加擅于利用银行资金杠杆，十年间凭借房子实现了财富过千万，轻松碾压了无数同龄人。
不过，有一类人通过房地产获得财富更快也更多且更让人羡慕，那就是在一 二线城市坐拥大面积 土地的拆迁户。大城市“拆迁暴富”有多恐怖，我们举两个例子：深圳 城中村白石洲拆迁，一夜之间诞生了几十个亿万富翁；广州大冲村拆迁，据悉也诞生10个亿万富翁，而且400多户家庭资产均过千万。
“拆迁暴富”是国家政策导致的不公平创富，绝大多数人即使有不忿但也无话可说。但另一拨伴随拆迁而存在的群体不仅扰乱了正常的 房地产市场秩序，更严重挤压了数以万计刚需的利益，早已是过街的老鼠，人人喊打。这便是窥探到拆迁有利可图，专业购 买老破小“博拆迁”的投资 炒房客。这部分人的目的非常明确，买来不被看好的老破小，就等着拆迁一声响，然后赚取巨额拆迁补贴，最终达到钱房双赢。平心而论，正是因为有这部分群体的存在，存量房市场才会蠢蠢欲动，不仅造成了 房源紧俏，更加剧了楼市“只涨不跌”预期，对于整个存量房市场来说是“煽风点火”，最终导致无房者 买房更难度加大。
事实上，透过现象看本质，我们更会发现，拆迁造成的不公平造富的弊端也是显而易见的：获得巨额拆迁款补偿的这部分群体，不仅财大气粗，更产生了高人一等的优越感，对于传统的知识改变命运、勤劳致富等认知是一场摧枯拉朽的颠覆。
拆迁影响的还是诸多三 四线城市。众所周知，过去五年是重点一 二线城市 调控的关键时期，从国家统计局的数据可以看出来，过去这几年包括北京、上海等在内的几十个一二线城市基本都是保持稳定态势，房价整体波动很小。不过正因为有拆迁的存在，160多个三四线城市却迎来了完全不同的市场行情——从统计数据看，过去四五年时间，绝大多数三四线城市房价翻了一番，更有甚者短短两三年时间，房价飙涨了200%-300%，由原来的三四千一平上涨到一万多一平。这期间， 开发商、拆迁户、银行、地方甚至是 中介都赚得盆满钵盈，但是无数普通刚需却不得不承担房价极速飙涨后 购房成本的大幅增加。
按照地产大佬 王健林的说法，过去五年以及未来五年，三 四线城市都没有多少上涨空间，这些城市其中的绝大多数都要走“汽车城”底特律的老路——产业没落、人口流失、购买力向大中城市转移，房子严重过剩，高房价难以支撑。
为何地产大佬的预判会失误？过去五年，三 四线城市房价能迎来逆势“补涨”？很多专家开脱说是城镇化进程、投资炒作过盛和居民收入大幅增加所致，但我们认为，过去这几年影响三四线城市上涨的核心因素是“拆迁的拉动”——从住建部公布的数据看，2015-2019年，棚改所占比例的城市是三四线城市，75%的棚改份额（2000多万套）在三四线城市，这意味着棚改引入的贷款资金有3/4（3万亿多）都流向了三四线城市的楼市。
熟悉中国房地产进程的人都知道， 棚改货币化安置政策不仅解决了地方拆迁补偿款问题，还为 开发商创造了大量 购房需求，很好地解决了库存需求的问题，更直接导致了房价的快速上涨，因为棚改货币化安置不再发房，所以很多拆迁户拿地拆迁款之后，只能自行到市场上购买商品房。叠加承接了大量一 二线城市严 调控下外溢的需求和资金，所以很多三 四线城市房价短期就获得了巨大的拉升。
棚改货币化安置政策能一直实行下去吗，拆迁暴富的神话会一直上演吗？答案是否定的。一方面，过去这几年，很多专家学者都意识到了拆迁的弊端，确实使得千万人“出棚进楼”，但不得不承认，棚改拆迁对于三 四线城市房价的助涨作用也是巨大的。所以“叫停拆迁”的呼声也是此起彼伏；另一方面，以民生工程自居的棚改拆迁越走越偏，比如为了拿到长期低 利息的贷款，很多城市都在借棚改拆迁之名大肆发债，不符合拆迁条件的小区也申报拆迁了。
事实上，两方面的消息显示，国家住建部已经确定：2021年起，棚改将逐步“停止”：一方面，去年7月份，住建部副部长黄艳明确表示，在未来改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”。未来棚改拆迁也会因城而异，不需要的一个不拆，需要的要严加审核；另一方面，2020年初公布的《政府工作报告》明确，2020年是棚改拆迁的“收尾之年”。换言之，从2021年起，实行了十年之久的棚改拆迁将逐步退场。
对于“棚改逐步退场”，很多人可能不解。这里我们多说两句，首先从住建部透露的信息来看，未来5年棚改不再是老旧小区处置的主导方式，这意味着其规模不会很大，可能不及过去5年的百分之一，直白点说2021年拆迁的体量可能只有几十万套；其次，既然拆迁的体量会大幅萎缩，那意味着未来老房子拆迁的条件可能会更加苛刻：要求更高，审批也会更严格。
现存的老旧小区，少说也有百万个。住建部确定2021年起棚改拆迁的原有模式将逐渐“停止”，那么这些数量众多的老旧小区未来将迎来何种命运？要知道这类小区的居民大多以中老年人为主，而且这类小区的居住环境相对较差， 改善的需求也非常强烈。
住建部确定，2021年起，老房子全部“这样”办
2020年7月28日，住建部副部长黄艳在发言中明确表示：以 棚改货币化安置补偿为主导的 老旧小区改造的方式将逐渐停止，未来5年针对17万个2000年底以前建成的老旧小区，总共涉及超过1.2亿居民将进行“原地改造”。这意味着，从2021年起，“旧改”将全面接替运行了十多年之久的“棚改”。根据住建部公布的信息来看，旧改主要内容包括三方面：是基础类改造，即房子主体、基础设施改造，包括但不限于
管网破旧、上下水、电网、煤气、光纤缺失或者老化等问题的优先改造；第二是完善类改造，主要是 配套设施建设，比如停车场配建、 加装电梯、引进物业规范管理等；第三是提升类，说白了就是精神层面的配套建设，比如养老、抚幼、文化娱乐建设等。
答案很明确，2021年起，符合条件的20年以上的老房子将全部进行“旧改”：不再大费周章、劳民伤财地全部拆掉重建，但会通过上述提到的三项内容进行全面彻底的改造。虽然棚改拆迁和全面旧改本质上都是为了老旧小区居住环境的 改善，但不得不说二则有实质性的差别：、资金来源不同，棚改是央行通过一定程序的专项贷款发放，其中经历了国开行、地方、 开发商和被拆迁者，资金完全形成了闭环。而旧改资金来源主要是三个方面，专项补贴、旧改居民和社会资金；第二、操作方式不同，棚改目的性很强，很多地区为了达到棚改的目的不惜“强拆”，旧改则完全是以人为本，被改造群体的意见未达成一致，改造无法进行。
旧改的意义是什么？毫不夸张地说，一个老旧小区经过三大类改造之后，不管是居住环境还是社区 配套服务，亦或是很多老旧小区急需的提升类服务，都将有质的飞跃，尤其是居住环境这一块，提升可能会更加明显。事实上，通过这两年很多老旧小区旧改的试点来看，改造之后的老旧小区，不仅舒适度大幅提升，市场价值提升也是有目共睹的。很多老旧小区居民更迎来了身价的“再度上涨”。
未来大规模拆迁将“停止”，老旧小区将全部进行旧改，确实能让很大一部分群体的居住环境有明显 改善，但是不得不承认，“旧改”取代“棚改”，也会让两类人失眠：
大量购 买老破小“博拆迁”的专业投资 炒房客可能要失眠了，因为老旧小区不再拆迁，这意味着很多人的“拆迁暴富梦”将彻底破碎。从棚改规模减少的城市看，山东、安徽、河南等地的影响；
第二大量翘首以盼拆迁获得巨额补偿金 置换 房产的老 业主要失眠了。很多人已经苦等了很多年，就盼着老房子拆迁获得巨额赔付，再购买 新房。住建部确定，未来老房子将全部旧改，这类人的心理落差可能更大。事实上笔者身边就有不少“拆迁梦”破碎的人已经开始失眠了：现在就低价 抛售换房，还是等改造完毕后再作打算，很多人举棋不定，彻夜难眠。
十三画生2021-01-16 21:47:25
