拆迁“停止”？住建部确定：2021年起，老房子全按“新规”办

过去十年，房地产行业创造了数不尽的财富，那些早买房的人，现在几乎都赚得盆满钵盈。有一类人获得的财富更多且更让人羡慕，那就是在一 二线城市坐拥大面积土地的拆迁户。此前有新闻报道，广州、深圳、杭州等地，有些老城区、 城中村拆迁，一个村子甚至出现了几十个亿万富翁、几百个千万富翁。

“拆迁暴富”的出现也让很多人看到了房地产不一样的攫取巨额财富的机会。过去这些年，伴随着房地产的快速发展，很多专业投资 炒房客便盯上了大城市的“老破小”。他们的目的很明确，就是想通过“博拆迁”来获得巨额 赔偿金，然后房钱双收。我们此前就曾不止一次痛斥过这种现象，既挤压了数以万计的普通刚需的利益，也扰乱了 房地产市场的正常秩序——很多拆迁人利用拆迁所得的补偿款“大量囤积”当地房地产市场的 存量，这直接助涨了房价，对存量市场也是 “火上浇油”，让普通老百姓更难买到房子。

“拆迁”拉大了居民之间的财富差距，更违背了公平造富原则。尤其是 一线城市城中村动辄几千万 赔偿金的“造富神话”让“城中村富二代”浮出水面，这类人有天生的优越感。在拆迁暴富面前知识、学历、艰苦创业等变得一文不值。

但这还不是拆迁的问题。根据国家统计局公布的数据显示，过去四五年，160多个三 四线城市房价迎来“ 普涨”，其中很多环一线三四线城市房价短短两三年时间涨幅达到了200%-300%。按照经济学家任泽平的理论，绝大多数三四线城市属于人口流出、无地理位置优势、经济发展缓慢的城市，其人口、经济、需求、金融等基本面是不足以支撑房价如此快速上涨的。 

为何众多三 四线城市还是迎来了“ 普涨”？有专家开脱说，是城镇化进程、农村人口进程、以及投资炒作等需求推波助澜，但是明眼人都知道，其实过去这一轮三四线城市的“逆势补涨”，本质上就是浩浩荡荡的“拆迁”的拉动——2015年，国家出台文件明确，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，棚改拆迁由1.0进入2.0。随后的三四年时间，70%的棚改拆迁总计超过2000万套 安置房都在三四线城市。

了解棚改拆迁货币化补偿安置政策的人应该都知道，这个政策有三大好处：是完美解决了地方的 货币化安置资金问题（资金从央行-国开行-地方- 棚户区居民，然后地方用拆迁后的 土地出让金偿还国开行贷款，国开行再偿还央行贷款，资金形成了完美的闭环），第二是给 开发商创造了巨大的需求（拆迁不再以物安置，被拆迁者拿到补偿款后需要到市场上去购买商品房），第三是给当地被拆迁居民创造了很好的投资机会（拿到巨额补偿款，有了 投资买房的实力）。

棚改拆迁以解决民生居住问题的名义而诞生，但是不得不说，这些年很多地方的棚改拆迁之路完全走偏了——为了拿到长期低 利息的贷款，很多城市都在借棚改拆迁之名大肆发债，不符合拆迁条件的 小区也申报拆迁了。 

所以过去这两三年很多经济学家、学者都在呼吁国家抓紧“停止棚改拆迁”，理由是相比于棚改拆迁的积极意义它的弊端更加明显，尤其是对三 四线城市房价上涨的推动，更加重了数以亿计的普通人的买房难度。

拆迁暴富的神话还能延续吗？国家住建部确定：2021年起，棚改将逐步“停止”。

一方面，2020年初公布的《政府工作报告》明确，2020年是棚改拆迁的“收尾之年”，这意味着从明年起大规模拆迁或将退出历史舞台；

另一方面，住建部确定：棚改拆迁时代将逐渐退场——2019年7月份，住建部副部长黄艳表示，在未来改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”。

这里需要说明一点，这里所说的棚改拆迁停止并不是的拆迁都停止，而是针对房价上涨压力大、库存严重不足的城市立即叫停。对于那些有棚改拆迁需求的老房子，未来还会继续推行棚改拆迁政策，只是申报条件和每年的棚改拆迁规模将会大幅度缩水。比如2018年棚改拆迁开工套数是626万套，但是2021年可能将只有几十万套，或者更少。

看到这里很多人可能会有疑惑，既然住建部确定2021年起拆迁将逐渐“停止”，那么未来很多老房子该怎么处置，尤其是 房龄超过20年但是未达到棚改拆迁标准的老房子，这类老房子居住环境也很糟糕，而且居住其中的大多是老年人，他们对于老房子条件 改善的需求也很强烈。

住建部同样确定了：2021年起，老房子全部按“新规”处置——2020年7月28日，住建部副部长黄艳确定：棚改拆迁逐渐停止，未来旧改更新会接棒登场：老旧 小区将统统实行基础类、完善类和提升类三类改造。主要对象是2000年底以前建成的需要改造的城镇老旧小区。而且住建部明确，2025年之前17万个老旧小区，总共涉及超过1.2亿居民，都将全部改造完成。 

答案很明确，2021年起，20年的老宅统统“这样”办：不再费时费力全部拆掉重建，但会通过对水电气路等基础设施改造、4层以上居民达成一致意见后 加装电梯等、社区引进物业以及配建智慧停车场和助老等一系列以人为本的服务等。毫不夸张地说，一个老旧 小区经过三大类改造之后，不管是居住环境还是社区 配套服务，亦或是很多老旧小区急需的提升类服务，都将大大有助于老旧小区舒适度和市场价值的提高。

未来大规模拆迁将“停止”，老旧 小区的老宅统统进行旧改，将会产生哪些显著影响？其一、大多数严重依赖拆迁的三 四线城市影响最明显，这类城市房价不再具备大涨的条件，尤其是房价严重虚高的城市，极有可能会被打回原形；其二、大量购 买老破小“博拆迁”的专业投资 炒房客可能要失眠了，老旧小区不再拆迁，很多人的拆迁梦要破碎了；其三、大量期待拆迁暴富的老破小 业主要失眠了，很多已经苦等了很多年，就盼着老房子拆迁获得巨额赔付，再购买 新房。

“拆迁”变“旧改”，性质虽然完全变了，但是不得不说也有三类人跟着受益了：类就是上文提到的未来5年涉及旧改的17万个20年的老旧 小区 业主，尤其是基础条件比较好的小区，通过系统的旧改改头换面之后，这类小区将获得“新生”，特别是步梯房 加装电梯之后，老旧小区 顶层和次顶层业主的身价或会大幅上涨；

第二类是参与旧改的企业和员工。国家智囊仇保兴根据国家公布的旧改数据推算，未来5年旧改直接撬动的资金或高达4万亿，所以旧改也是名副其实的“造富”途径。尤其是涉及旧改的企业和旧改的员工，将有直接利好。有机构统计过，旧改将直接带动保温、防水、管材、电梯等数十个行业的发展。而且对社区物业、餐饮、零售、养老、教育等服务类消费也有促进作用；

第三类就是一座城市的普通 刚需购房者。这类购房者现实中处境非常尴尬，很多 配套完善、环境好的新区房价太高买不起，但是他们普遍对于老城区的老旧 小区又看不上。不过老旧小区未来经过系统改造升级之后，环境和配套都会有很大提升，所以将承接很大一部分此类购房需求。对于这类购房者而言，面貌更新后的老旧小区性价比很高，不管是买来居住还是投资，都兼具价值。所以对于这类人群来说，他们也是旧改的直接受益者。