海南超常规举措，释放了哪些房地产信号？（附解读）

5月5日晚，海南颁布《关于进一步采取超常规举措确保完成全年经济目标的实施意见》（以下简称“实施意见”），对疫情影响下的海南经济发展，作出了紧急调整方案，围绕促投资、扩消费、招商引资、推动园区发展、抓好三农工作及强化保障措施等六个领域提出43条超常规措施，其中对房地产也提出了多项建议和措施。

那么，海南这一系列超常规举措，究竟释放了哪些房地产信号呢？

一、保障民生住房方面

1、加强老旧小区改造补短板投资

据3月11日海南省新闻办公布的《海南省城镇老旧小区改造指导意见(试行)》显示，2020年，海南计划完成153个老旧小区、893栋住宅楼、建筑面积247万平方米，惠及20000户以上居民的改造工作，目前已启动相关前期工作。

其中老旧小区的认定范围是指：城市、县城(城关镇)、农林场场部建成于2000年以前、失养失修失管、建(构)筑物破损老化、市政设施不完善、社会服务设施不健全、环境脏乱差、公共设施落后影响居民基本生活，居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。

对于个别市政设施不完善、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿非常强烈的建成于2000年以后的住宅小区，也可纳入改造范围。

2、加快旅游地产、商业地产建设，适度发展市场化商品住房，加快发展租赁住房

尽管在此次“实施意见”中没有出现相关细则，但这一措施在此之前酝酿多时。

2019年1月28日，海南省自然资源和规划厅厅长丁式江指出，“鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导的产业项目。”同年3月24日，海南省便将该意见落实为政策出台。

2020年3月7日，海南省印发的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》中也有提出，鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。

3、选取海口、三亚等6个市县开展安居型商品住房试点

这里讲的试点市县包括：海口、三亚、儋州、五指山、定安、陵水。

其中，“安居型商品住房”是指限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。

其具体特征给各位小结一下：

· 销售均价：按房价收入比不超过10倍确定，或不超过商品住房市场价的60%

· 项目选址：在城区内交通便捷、生活便利和配套设施比较完善的区域

· 套型面积：不超过100平方米

· 销售制度：现房

......

那么，谁能购买这安居型商品住房？

答案是：海南明确3类的本省居民家庭和7类引进人才的可购买。譬如：

·由省外整体迁入海南的企业总部或区域总部的随迁员工；

·本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的；

·在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

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4、加快基层教师和医务人员住房建设

在日前出台的《关于解决全省基层教师和医务人员住房问题的指导意见》中提出，海南计划用3年左右时间，基本解决基层教师和医务人员住房问题。

注意！这里的“基层教师”是指：在乡镇及以下基层（不含城关镇和划入城市主城区的乡镇）工作，公办中小学和幼儿园在编在岗的教师（含特岗教师）、编外在岗教师，民办中小学和幼儿园在岗的专任教师。

“基层医务人员”是指：在乡镇及以下基层（不含城关镇和划入城市主城区的乡镇）工作，基层医疗卫生机构在编在岗医务人员、编外在岗医务人员和“县属乡用、乡属村用”医务人员及乡村紧密型一体化管理的乡村医生。医务人员含医生、护士、卫生技术人员和公共卫生工作者。

换句话理解就是，市区的教师和医务人员不包含在内！

5、加大棚户区改造力度

《关于下达2020年棚户区改造和公租房保障计划的通知》中有明确提到，2020年海南省棚户区住房改造8563套。其中，城镇棚户区改造7555套、国有垦区危房改造1008套，包括城镇棚户区及国有垦区危房两大类，涉及海口、三亚、儋州、文昌、东方、乐东等13个市县。

二、推进项目开发建设方面

1、优化项目建设管理

· 在省重点园区试行企业承诺前提下，容缺办理施工许可；

· 允许省重点项目在完成基坑支护、桩基或地基处理分部工程施工图设计，并取得图审合格意见的前提下，办理施工许可开展基坑施工；

· 允许合理延长施工时间、优化施工工序、交叉作业、分段验收；

· 允许二级及以下资质的房地产开发企业承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。

2、引导建筑施工企业落地经营

· 鼓励省外建筑施工企业在海南注册经营或设立子公司；

· 鼓励支持本地企业与省外大型企业合作组建联合体参与承揽工程；

· 对承接政府投资项目的本省注册建筑施工企业，由纳入集中核算的项目预算单位提出资金拨付申请，手续齐全且已报国库执行机构审核的，一个工作日内办结资金拨付。

3、加强重点项目用地保障

· 对符合规划的政府投资基础设施、公共服务设施和民生项目，经报批，可先用地，后完善用地手续；

· 对年度投资额超过1亿、5亿、10亿元的重点招商项目，在项目用地保障方面分档制定优惠政策措施；

· 位于市县总体规划确定的城镇(包括产业园区及旅游度假区)建设用地范围内的开发建设项目用地，可依法办理土地征收手续；

· 推动闲置土地和批而未供土地处置。

4、依法下放用地审批权限

· 省级审批权限范围内涉及土地审批的有关事项，依法授权或委托10个重点园区实施；

· 省级审批权限内涉及“五网”基础设施、公共服务设施、宅基地项目总体规划调整、林地征(占)用以及农用地转用和土地征收有关审批事项，依法委托各市县人民政府实施。

5、降低产业用地成本

在新一轮产业用地基准地价标准出台前，除商品住宅用地外，符合自贸港产业发展方向的产业项目用地的基准地价，可按照相对应土地用途现行基准地价的60%确定。

6、推动解决海岸带历史遗留问题

对海岸带陆域200米范围内已取得建设用地使用权但未开发的历史遗留问题项目，经认定属于政府原因的，在符合市县总体规划、不占用海岸带陆域200米范围、满足建设风貌管控要求及我省产业发展要求的前提下，可通过三种方式进行调整：

· 在原宗地范围内进行用地性质、建筑布局和高度调整；

· 以控制性详细规划确定的容积率指标为限，在市县域范围内对原土地使用权人名下其他宗地进行等价值的容积率调整；

· 在市县域范围内置换为同等价值、同用途或者其他符合产业用途要求的建设用地。

三、重大基建工程方面

众所周知，基建直接利好房地产！例如，你家旁边新修了一条城际轻轨，或者多了一个公办幼儿园，房价涨不涨呢？

海南此次刺激经济的方式，其中最重要的一点就是：抢抓“新基建”投资机遇。

具体涉及如下10个领域：

· 新能源汽车充电设施

· 5G基站

· 国际海底光缆

· 大数据中心

· 人工智能

· 工业互联网

· 智慧园区

· 智慧口岸

· 城际高速铁路

· 城市轨道交通

而推动这些新领域基建开工建设的手段是：争取中央预算内资金、中央专项资金和地方政府专项债等各类资金支持。

此外，在基建配套建设上，“实施意见”中也有提到：

· 全线开工建设环岛旅游公路；

· 鼓励选择合适区域打造、升级夜市街区；

· 利用闲置办公用房兴办公办园，鼓励各市县探索开办微小幼儿园。

附政策原文：

关于进一步采取超常规举措

确保完成全年经济目标的实施意见

为贯彻落实省委、省政府统筹抓好疫情防控和经济社会发展的决策部署，千方百计把时间抢回来、损失补回来、影响的工期夺回来，努力实现全年经济社会发展目标，提出如下实施意见。

一、超常规推动投资

1.全面分解压实投资任务。分月度、分地区、按具体项目全面分解固定资产投资任务。压缩项目审批时间、加强项目谋划储备，推动项目加快开工、满负荷建设、超计划投资和尽量提前完工。

2.分片区推进项目建设。分市县、分部门建立总投资500万元以上项目“一本账”。通过召开座谈会、片区会和督导调研等方式逐一过堂对账，现场协调解决问题，确保项目全面加快推进。

3.发挥政府投资引领作用。加强公共卫生、市政设施、老旧小区改造等补短板投资。尽早明确各行业年度中央预算内投资方向，积极开展中央预算内投资项目谋划储备。抓紧谋划生成有一定的基础设施和公共服务项目，争取地方政府专项债等资金支持。

4.抢抓“新基建”投资机遇。以实施“智慧海南”重大示范工程为契机，围绕新能源汽车充电设施、5G基站、国际海底光缆、大数据中心、人工智能、工业互联网、智慧园区、智慧口岸、城际高速铁路、城市轨道交通等10个领域，抓紧谋划生成一批重大项目，争取中央预算内资金、中央专项资金和地方政府专项债等各类资金支持，推动开工建设。

5.积极扩大社会投资。优化向民间资本推介项目长效机制。引导民间资本聚焦三大主导产业扩大投资。加大帮扶力度、落实建设条件，支持社会投资省重点项目加快建设。规范有序推广PPP模式，适当延长合作期限，积极创新运营模式。加快旅游地产、商业地产建设，适度发展市场化商品住房，加快发展租赁住房。加快基层教师和医务人员住房建设。加大棚户区改造力度。选取海口、三亚等6个市县开展安居型商品住房试点。

6.优化项目建设管理。加快推进工程建设项目审批制度改革，在省重点园区试行企业承诺前提下容缺办理施工许可。允许省重点项目在完成基坑支护、桩基或地基处理分部工程施工图设计，并取得图审合格意见的前提下，办理施工许可开展基坑施工。在保障施工安全的前提下，允许合理延长施工时间、优化施工工序、交叉作业、分段验收。允许二级及以下资质的房地产开发企业承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。

7.引导建筑施工企业落地经营。鼓励省外建筑施工企业在海南注册经营或设立子公司。鼓励支持本地企业与省外大型企业合作组建联合体参与承揽工程。对承接政府投资项目的本省注册建筑施工企业，由纳入集中核算的项目预算单位提出资金拨付申请，手续齐全且已报国库执行机构审核的，一个工作日内办结资金拨付。

二、超常规推动消费

8.实施促进旅游消费新举措。开展“海南人游海南”活动。聚焦“国内游客游海南”，采取“一企一策”的方式，支持在琼登记注册和经营结算的知名在线旅游代理商(OTA)整合本地住宿、餐饮、购物、景区等多方面旅游资源，打造高性价比的综合旅游优惠套餐。省、市(县)两级财政均以不高于代理费减让额度25%的比例，按照1∶1给予补贴。全线开工建设环岛旅游公路。

9.释放购物餐饮消费潜力。加快落地离岛免税购物新政策，推动中免集团全年免税品销售额突破300亿元。采取更加灵活的小客车总量调控政策，对购买新能源汽车给予财政资金综合奖励。支持超市、百货商场、商业综合体延长营业时间，鼓励建设无人售货门店、24便利店和“深夜食堂”。鼓励选择合适区域打造、升级夜市街区。

10.扩大文化体育消费。引进一批文化创意跨国公司区域总部。大力引进文体领域大型企业进驻并设立区域总部。引进一批具有自主知识产权的体育用品知名品牌，培育一批一流的体育类企业。推动建设国际文化艺术品交易中心，依法依规开展面向全球的保税文化艺术品展示、拍卖、交易业务。全面落实《海南省国家体育旅游示范区发展规划(2020—2025)》，挖掘体育旅游市场潜力。扩大旅游演艺和文创产品消费。支持文化经营企业按规定在重点旅游产业园区内设置通宵营业的娱乐演艺场所。

11.培育钻石珠宝高端消费市场。推动将钻石珠宝加工产业列入鼓励类产业清单。积极探索扩大钻石珠宝免税购物政策。

12.利用“一码通”拓宽消费渠道。加快“消费一码通”功能和应用场景拓展，指导各商家开展线上打折促销活动，引导航空企业、加油站、景区、住宿餐饮经营主体、商业综合体、免税店联合推出优惠套餐。

三、超常规推动招商

13.精准高效开展招商引资。构建省级招商主管部门、各市县、省重点园区共同参与的联合招商机制。大力开展线上招商推介活动，充分发挥海招网、“投资海南”微信公众号等新媒体平台作用，开通运行全球投资热线，提供多语种咨询服务。优选组建外语水平高、招商能力强的“多语种”招商队伍。精心做好自贸港投资政策解读准备，认真筹备海南自贸港投资政策说明会。主动对接国内外知名商协会和重点企业，积极开展委托招商、代理招商、以商招商，组织灵活多样的招商活动。

14.加强招商项目奖补。对于市县着力引进的高质量、大体量招商项目，在市县给予相应扶持的基础上，可按照“一企一策”方式向省级主管部门申请利用重点产业发展专项资金进行扶持。对重点招商引资企业2020年实际在海南投资额达到5亿元(含)以上，年内新增贷款按照贷款市场报价利率的30%给予不超过1年的贴息，贴息资金从省重点产业发展专项资金中安排。对年度投资额超过1亿、5亿、10亿元的重点招商项目，在项目审批、用地保障等方面分档制定优惠政策措施。

15.综合考虑项目资金平衡。按照“一事一议”的方式，在科学测算的基础上，鼓励为大型功能性招商项目设置合理对赌条件以实现资金平衡。

四、超常规推动产业园区发展

16.持续改善园区发展条件。围绕省重点园区基础设施、公共服务和公共技术平台等，谋划实施一批重点项目，安排重点园区项目资金给予支持。推动向10个省重点园区下放管理权限，完善基础条件，推广“极简审批”。允许现有企业在环境容量许可的前提下扩大投资，将产业园区打造成为承接自贸港政策的重要平台。

17.培育发展高新技术产业。从省重点产业发展专项资金中安排1亿元用于高新技术企业的引进和补助。对整体迁入我省的高新技术企业，在其高新技术企业资格有效期内完成迁移的给予资金奖励。对首次通过认定的高新技术企业给予资金奖励。

18.培育互联网平台经济。瞄准动漫游戏、数字文娱、电子商务等线上产业，以海南生态软件园、海口复兴城互联网信息产业园为重要载体，引入一批平台型企业。清理制约平台经济健康发展的行政许可、资质资格，优化简化审批流程，完善平台企业用工和灵活就业等从业人员社保政策，促进平台经济规范健康发展。依托互联网开放和数据跨境便捷流动试点，开展离岸数据中心、跨境电商、国际金融、全球数字文创、离岸数据服务外包等国际业务。

19.延长油气产业链条。加快陵水17—2气田建设，推动海南能源发展有限公司、中海油田服务有限公司在琼注册子公司。推动陕西延长石油(集团)有限责任公司进驻海南，建设总部基地，开展国际贸易，发展油气化工新材料产业。

20.提升医药产业创新能力。从省重点产业发展专项资金中安排1亿元用于支持建设新药创制公共技术服务平台。依托海口国家高新技术开发区、博鳌乐城国际医疗旅游先行区，推动设立“重大新药创制国家科技重大专项科研成果转移转化试点”。实施生物医药产业研发券政策，促进企业研发创新。

21.促进教育产业发展。创新实施“规划、咨询、设计”一体化模式，确保9月底前启动陵水黎安国际教育创新试验区建设。瞄准旅游业、现代服务业、高新技术产业三大主导产业所需专业，大力引进境内外一流高校开展中外合作办学。依托网络平台向全球发布引进优质教育资源项目需求。围绕提高学前教育两个比例，加快各类幼儿园建设，利用闲置办公用房兴办公办园，鼓励各市县探索开办微小幼儿园。

22.大力落实开放政策。推动海口美兰临空产业园综合保税区获批实施。支持具有保税油经营资质的企业在洋浦注册。对海关总署授权海口海关办理的符合检疫审批要求的进口食品“即报即批”。开设特定商品快速通关专用窗口，对进口农产品、食品在各通关现场设立快速通关专用窗口。

23.打通产业堵点。“一对一”做好60家重点工业企业跟踪服务工作，精准协调解决产业链关联企业复工复产问题，促进全产业链复工达产、顺畅运行。限期解决省领导走访企业活动中企业提出的合理诉求。

五、超常规抓好“三农”工作

24.培育壮大热带特色高效农业。出台扩大粮食种植面积和生猪养殖规模的支持政策，加快高标准农田建设，加大复耕复种撂荒地力度，对今年新增的种养殖业项目可以先行开工后补办环评手续。优先保障生猪养殖用地，对省外引入母猪和仔猪予以补贴，给予生猪规模养殖场和种猪场贷款贴息，推动一批新建、在建生猪规模养殖场建成投产。新投放深水网箱500口，新增7个休闲渔业试点市县，出台《关于促进休闲渔业健康发展的若干措施》。做好农产品产销对接，加强滞销品种促销工作。总结推广文昌农村土地制度改革的经验做法，全面推进农村“三块地”改革。扎实开展农村土地经营权登记及流转合同备案，推动建设农村产权交易市场，推动农村土地经营权抵押贷款，研究设立农业互保基金。加快农业重点项目招商和建设。

25.强力推进脱贫攻坚。建立挂牌督战机制，推进扶贫项目加快建设。开展贫困劳动力零就业家庭清零专项行动。实施消费扶贫“春风大行动”。

六、保障措施

(一)强化用地用海保障

26.实施积极的用地用海政策。对符合市县总体规划和划拨用地目录、不占用生态红线、已办理用地预审、已取得建设项目批准文件的政府投资基础设施、公共服务设施和民生项目，在做好补偿安置的前提下，经市县自然资源和规划主管部门同意，可先行使用土地，并在项目竣工前完善用地手续。在国家出台成片开发标准前的过渡期，位于市县总体规划确定的城镇(包括产业园区及旅游度假区)建设用地范围内的开发建设项目用地，可依法办理土地征收手续。推动闲置土地和批而未供土地处置。在深水网箱等集中养殖区域，市县应积极预先组织海域使用论证和海洋环境影响评价，依法简化用海审批手续，提高海域使用效率和效益。

27.依法下放用地审批权限。按照法定程序，将省级审批权限范围内涉及土地审批的有关事项依法授权或委托10个重点园区实施。将省级审批权限内涉及“五网”基础设施、公共服务设施、宅基地项目总体规划调整、林地征(占)用以及农用地转用和土地征收有关审批事项依法委托各市县人民政府实施。

28.降低产业用地成本。在新一轮产业用地基准地价标准出台前，除商品住宅用地外，符合自贸港产业发展方向的产业项目用地的基准地价，可按照相对应土地用途现行基准地价的60%确定。

29.推动解决海岸带历史遗留问题。对海岸带陆域200米范围内已取得建设用地使用权但未开发的历史遗留问题项目，经认定属于政府原因的，在符合市县总体规划、不占用海岸带陆域200米范围、满足建设风貌管控要求及我省产业发展要求的前提下，可通过三种方式进行调整：在原宗地范围内进行用地性质、建筑布局和高度调整；以控制性详细规划确定的容积率指标为限，在市县域范围内对原土地使用权人名下其他宗地进行等价值的容积率调整；在市县域范围内置换为同等价值、同用途或者其他符合产业用途要求的建设用地。涉及的控制性详细规划调整事项，由省级委托市县审批。

(二)强化资金保障

30.以信贷增量促经济增长。鼓励各金融机构在商业可持续发展、风险可控的前提下，继续加大对受疫情影响企业的信贷支持。确保全省全年信贷总量增长，增速高于经济增速。

31.切实降低企业融资成本。鼓励各银行机构程度降低企业融资成本。银行等金融机构应对受疫情冲击、生产经营困难的小微企业主动减免服务收费。鼓励政府性融资担保机构简化审批流程和压缩审批时间，对符合条件的借款人取消反担保要求，对有充足订单、市场前景好、信用情况好的企业优化担保条件、降低担保费率。确保2020年小微企业融资成本不高于2019年。

32.充分利用资本市场。强力解决后备上市企业历史遗留问题，加快上市进程。支持省内企业挂牌新三板和海南股权交易中心交易板，利用省重点产业发展基金等对挂牌和中介服务费用给予财政补贴。支持符合条件的挂牌企业向不特定合格投资者公开发行并挂牌新三板精选层。鼓励省属国有企业对省属旅游企业发行证券化产品提供无偿或者低成本信用增信。

33.发挥省融资担保基金作用。由省融资担保基金有限公司按照市场化原则，对短期内资金周转困难的企业提供还贷、续贷过桥资金，帮助小微和“三农”企业稳定经营。

(三)优化环保措施

34.简化项目环评手续。在落实污染防治措施的前提下，豁免办理环境影响登记表类建设项目环评手续。扩大环评告知承诺制审批改革试点范围，将17大类建设项目纳入环评告知承诺制审批改革试点范围，加快环评审批。

35.优化监督管理方式。实施监督执法正面清单制度，对正面清单内企业原则上不开展现场执法检查。对未取得环评批复已动工建设的项目，不因未实施行政处罚或未按处罚要求整改到位，拒绝受理和审批其环评文件。对因受疫情防控直接影响，环境违法行为轻微并及时纠正且未造成环境危害后果的，可以不予处罚，但须尽快整改。

36.推进环保督察整改项目复工复产。对轮中央环保督察整改实施“双暂停”的项目，责任单位按要求完成整改并销号后，科学有序恢复项目建设经营。对第二轮中央环保督察要求整改的项目，责任单位在已依法处罚到位、启动生态修复并建立长效机制的条件下，可按照生态修复与生产建设统筹兼顾的原则，一体推进整改落实和复工复产。

(四)强化企业帮扶

37.减轻中小企业经营压力。督促银行业金融机构加快精准投放普惠金融定向降准释放的资金，督促法人银行单列普惠性小微企业信贷计划。适度提高小额贷款公司不良贷款容忍度至4%。依托大数据平台建设海南智慧金融服务平台，加快实现基于信用和供应链的中小企业智慧融资服务功能。用足复工复产再贷款专用额度。鼓励已设立中小企业发展专项资金的市县适当增加预算，将专精特新企业、信用好的小微企业本年新增贷款纳入贴息范围，并适当提高贴息标准。全省预算单位在满足机构自身运转和提供公共服务基本需求的前提下，面向中小微企业采购产品和服务的比例提高10个百分点以上。

38.提升国有企业竞争力。加快推进国有企业混合所有制改革。加快“资源资产化—资产资本化—资本证券化”进程。鼓励国资运营平台发起组建大型股权类投资基金。制定实施“百家央企进海南”方案。支持省农垦集团按规定发行离岸债券，建立跨境双向资金池，开展海外项目并购。推动金融机构给予天然橡胶收储信贷支持。

39.清理处置闲置国有资产。对省市(县)两级长期低效运转、闲置的国有资产，采取公开对外出让、出租及调剂使用等方式予以处置，盘活资金用于经济发展。

(五)强化人才支持

40.组织实施海南省2020年首批面向全球招聘三万岗位人才活动。围绕自贸港建设需求，汇集全省党政机关、事业单位、国有企业、园区、法定机构和民营企业3万个岗位资源，面向全球招聘人才。

41.着力稳定劳动力市场。针对就业困难的高校毕业生开发设置1000个以上非营利性公共管理和社会公益性服务岗位。编制省重点企业目录，目录内企业招用本省户籍劳动年龄内务工人员的，可获得省重点企业招工补助和经营性人力资源服务机构一次性就业创业服务补助。对因疫情影响见习暂时中断的，延长见习单位补贴期限。对见习期未满与高校毕业生签订劳动合同的，给予见习单位剩余期限见习补贴。

42.实施网络招应聘“两免”活动。疫情防控期间所有开复工企业、求职者均可在政府所属的人才、就业网站上免费发布招聘、求职信息。

(六)持续优化营商环境

43.提升政务服务管理水平。建设全省一体化政务服务平台。深化“一枚印章管审批”“综合窗口受理”改革。推行“一网通办”“一窗通办”，压缩企业开办时间。探索包容审慎监管，建立轻微违法免罚制度。扩大鼓励类产业类别，推动进一步放宽市场准入和外商投资准入限制。采取个性化提醒、点对点辅导等方式宣传税费优惠政策，确保纳税人、缴费人应知尽知，应享尽享。

以上超常规举措自发布之日起实施，执行至2020年12月31日。