最近燕郊房子出现下跌的消息，在买房人中产生了两种截然相反的观点，一种是房子真的不行了，一种则是未来还有希望，会有报复性上涨。不容否认的是，过去依靠房价高速上涨，一部分人获得了财富，但未来房价是否还有创富的机会呢？首先我们应该反思过去十几年，房价究竟是为什么涨起来的。
首先，房地产市场化刚刚开始的时候，我们的房子是供不应求的。那时候福利分房，什么样的房子都有，甚至有四面不透光的平房，即便如此，也是为了这样一套房而争破头；归根结底，那时候房子的修建与土地的开发都是公家主导，积极性差的远，建造的房屋数量也远远满足不了人们的需求。即便是房地产市场化、大肆开发以后，人多房少的局面也不是一朝一夕就可以解决的。
其次，广义货币M2增长，推动了投资市场的活力。如果单说M2增长让币值缩水，也不全面，毕竟货币发行量要与商品总价值相符，货币少了也不是好事；随着经济发展，M2增速加速，居民担心财富缩水，房产投资则是闭着眼都能赚钱的投资项目。过去十几年，房地产虽然有低谷，但整体看，在大的需求方向下，只要是自住购房的都没有赔钱的。
第三，总说美联储加息如何如何，原因就在于改革开放以来，中国走向世界之后，中国走向全球市场，外汇储备增多，人民币，国际热钱通过投资人民币资产获利。加之国内制造业当时还是起步阶段，多为初级环节，利润率不高；相比而言还不如买房，甚至连央企都涉足楼市了。第四、城镇化过程中，需要更多房子。不管是进城务工人员，还是城中村改造，城镇化进程改变很多人的身份；别小看这个过程，它彻底把农民从土地上剥离；就拿城中村改造说，虽然给了三套房、四套房，但是考虑到一家有两个以上的子女，所以分得房产基本上自住，而子女的下一代，则需要自己去购买住房；如果他们都是集体土地的所有者，子女成年是可以分得宅基地的，或者在原有宅基地上扩建，不需要买房。所以说，城镇化进程，实际上是扩大了房产市场的需求，需求推高房价。以上，是房价涨起来的基本原因；我们回顾历史，不是为了八卦，或者喟叹当年我要是买房就好了之类的话，而是以史为鉴，知未来兴衰更替的变化规律；真正的着眼点，是要看到未来房价还有没有希望继续上涨，即使上涨，和你有没有关系。
我们就说上海，十年前买房，上海房价也就是万元出头，那时候年轻人月薪3千到5千，两个月不吃不喝能买起房，家里努努力凑个首付，买个一室一厅慢慢还月供去了。
如今，上海7万、8万的房子比比皆是，按道理说现在月薪3万4万，就和十年前一样了；问题是别说三四万，刚刚入职场的毕业生，如果月薪到了五位数，那都是很成功的了。房子价格离实际购买力越来越远。
因此，父辈以房为富、以房创富的思路不用变，要变的是筛选项目的观念：首先，要买得起，否则都是空谈；其次，要有长期持有的可能，包括资产安全、产权期限，未来财富变迁会不会影响到投资品等等；再从持续性考量，租售同权、房住不炒的决心，让房价失去了疯涨的基础。
可以说，十年前买房创富，没问题，十年后房子还能不能带来财富呢？之前房价上涨的因素都在变化，我们投资者也唯有用变化的眼光去考量市场，才能在未来财富保卫战中，立于不败的高地；如果还按照过去的经验盲目扩大房产规模，连“十八线”小城市都不放过的话，那未来财富可能也会跟你玩起躲猫猫的游戏了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，房产投资炼金术课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。
刘磊房产评论2017-11-15 14:51:14
