政府和居民共同出资，原地搬新家：北京西城首个危旧楼改建项目交付

中国房地产报  2024-05-31 09:54

[摘要] “看着这大红房本，我心里踏实极了！”纪阿姨手持崭新的房产证兴奋地表示，新房子布局合理，宽敞舒适，仿佛住进了现代化的公寓；房子还新增了电梯，楼道里也设有安全扶手等‘适老化’设备，真是考虑周到。

“看着这大红房本，我心里踏实极了！”纪阿姨手持崭新的 房产证兴奋地表示， 新房子布局合理，宽敞舒适，仿佛住进了现代化的 公寓；房子还新增了 电梯，楼道里也设有安全扶手等‘适老化’设备，真是考虑周到。

5月28日，北京市西城区首个危旧楼改建项目“桦皮厂胡同8号楼”正式启动回迁，首批14户居民率先拿到 新房钥匙。从项目启动到向居民“交钥匙”，历时3年多，老住户们终于在原址住上了新楼。

桦皮厂胡同8号楼，坐落于北京市西城区新街口街道，始建于20世纪70年代，是一座5层的 住宅楼，有住户20户。将近 50年的 楼龄，导致楼体逐渐出现墙体开裂、构件脱落等各类安全隐患，被鉴定为D级危房。

面对这一情况，北京市西城区委区政府积极行动，将桦皮厂胡同8号楼纳入危旧楼改建工作计划。

2020年6月，北京市住建委、市规自委、市发改委、市财政局联合印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（以下简称“危改试点意见”），桦皮厂胡同8号危旧楼改造项目在此背景下，被确定为西城区首个通过拆除重建方式进行改造的危旧楼改建试点项目。

经过8个月的建设，桦皮厂胡同8号楼终于在今年5月华丽蜕变，获得了 业主的高度认可。蜕变背后，桦皮厂胡同8号楼的改建工作亦有多个突破，一是 70年产权得到更新；二是市区财政和居民共同出资的危改模式有望得到进一步推广。

住进 新房子，生活有点“甜”

“红黄金碧交织，青瓦素墙环绕”，正是改造后的桦皮厂胡同8号楼的真实写照。经过精心改造，其坡屋面巧妙地融合了小青瓦、灰色玻纤瓦、 水泥瓦以及彩钢瓦等多种元素，与街区传统风貌相得益彰。

走进 新房，居民们无不感慨万分，他们从未想过自己的老旧楼房能够变成如此舒适、美观的新家。

“原先购买的老旧 小区 产权年限并非那么理想，经过原拆原建后，现在 房产证上已赫然标注着70年 大产权，起始年份为2024年。随着小区品质的提升，我们的房子也增值了，现在价格和附近的高档社区差不多。” 业主代表靳阿姨也表示。

更令居民们欣喜的是，每户家庭都进行了水电气热等智能化升级，安装了太阳能集热板和阳台 热水器等节能设施，降低了能源消耗，为居民节约了用电量，同时也为城市的可持续发展作出了积极贡献。

北京市规划和自然资源委员会西城分局相关负责人表示，桦皮厂胡同8号楼危旧改造项目规划过程中，在不影响临近 居民楼采光的同时，将楼体建设与临近道路平行，做到改造后的楼体不占道。

为了让居民住的更舒服，在设计时将室内 户型进行了调整，完善了套型使用功能，实行了动静分离，户内公区也能延伸共享。在楼房的结构方面也做了相应调整，由原来的砖墙承重优化为钢砼墙体，提升了户内使用面积。同时，对公共区域进行了优化，如合理退线、管井外移、增设 电梯等。

记者在现场的 户型图上看到，此次改造设计了01＃、02＃、03＃、04＃四类户型。其中，03＃户型面积较大，原本的 建筑面积62.7平方米经过优化后，增至73.69平方米；01＃、02＃和04＃户型也经历了相应的优化，这些户型原建筑面积在45～49平方米间，但改造后，它们的建筑面积均新增了9平方米左右，整体提升了居民生活的舒适度。

改建的难点

与上述其乐融融的画面形成鲜明对比的是，改建之初，桦皮厂胡同8号楼是摸着石头过河，少有经验，很多居民也心存疑虑。

桦皮厂胡同8号楼改建的难点在哪儿？

北京市规自委西城分局相关负责人表示，首先，项目的产权主体多；其次，实施主体为非产权主体单位，产权注销后将带来一些影响，其中最难的就是转移登记产生的 税费问题，由于危改试点意见没有明确危旧楼改建多个产权主体登记路径，这成为考验西城干部智慧与担当的试金石。

为解决这个问题，北京市西城区成立了工作专班，由住建牵头，规自委、房管、税务、街道、实施主体等各部门深入调研，结合危旧楼改建已出政策以及桦皮厂8号楼实际情况，北京市规自委西城分局创新性地提出“产权主体不变、实施主体代建”“先注销后首次、一户一首次”的总体办理思路，按照危改试点意见相关要求，单套住房包括新增建设面积在内，房屋性质统一登记为“按照 经济适用房产权管理”。

其中，原住房已转为商品房、已购公房的部分，在办理不动产权登记时进行注记，上市转让时商品房部分无需缴纳地价款，新增面积部分应缴纳。

北京市西城区住房和城市建设委员会危旧 房屋改造管理科科长、四级调研员王勇介绍，按照该项目的运行模式，改建完成后产权主体将保持不变。值得一提的是，由于是整体重建，将重新计算 楼龄，即按照2024年开始计算。

重建资金同样也是破局的关键。王勇表示，项目资金方面，市区财政按照5786元／平方米的标准对原始面积部分的重建资金进行补贴，剩余差额部分由居民自行承担，对于新增面积部分，居民则需要按照综合改建成本进行全额支付。“总的算下来，每户居民大致需要出资18万～23万元不等，居民们普遍表示接受。”

在项目建设过程中，项目承建方中建国际投资也给予了支持。据项目承建方中建国际投资华北区副总经理李宏伟介绍，该项目采用了中建海龙科技原创研发的模块化集成建筑（MiC建筑）技术，这90％以上的建筑工序在工厂内完成，再将预制的模块运送至施工现场装嵌成完整建筑，现场工作量大幅度降低，相较传统建造方式工期缩短75％以上，3个月实现了建成 封顶。

除了资金来源是一个难点，试点中还发现了多个问题，如产权主体多、转移登记难、各类 税费高、居民负担重等，更为棘手的是，危旧楼改建工作亦缺乏足够的政策支持。

王勇表示，目前，北京危旧楼重建工作主要依据的是北京市住建委出台的两份文件，一是2020年6月发布的京建发〔2020〕178号《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，二是2023年3月发布的京建发〔2023〕95号《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》。

但随着工作的深入，一些问题也在显现，如改建中涉及的土地政策、不动产权益、 税费问题等还存有真空处，需要更加明确的指导，“我们希望能有一份更为具体的指导性文件，以补充和完善现有政策 框架。”王勇表示。

能否推广？

“下一步，西城区将进一步提炼总结该模式经验做法，在其他地方的更新项目上继续推广。”王勇表示。

哪些楼体可能适用于该模式？王勇介绍，按照北京市相关文件规定，首先，是建于上世纪五六十年代、被评估为D级危楼、不具备加固改造的条件住宅；其次，需要全楼居民同意。

该模式在经济上是否可持续？王勇表示，北京老旧房屋较多，这种模式需要居民参与负担一部分资金，至于多少资金是居民能够接受的，我们也在研究探讨。

在清华大学建筑学院城市规划系、土地利用与住房政策中心主任田莉看来，政府补贴的模式难以长期维系。“尽管目前北京市政府启动了一些带有补贴性质的试点项目，但如果要将危楼拆除重建的模式得以持续推广，必须进一步深入探索，以找到能够切实支撑原拆原建模式的有效策略。”

田莉倡议引入社会资本，并强调在简化规划建设流程的同时，为居民预留更多的额外空间，以此吸引更多社会资本参与。

她进一步解释说：“当老旧 小区面临拆迁与改造时，如果我们能在确保规划合理性的前提下，适当提高容积率，比如增加百分之二三十，这将为 开发商提供更大的操作空间，从而减轻居民的经济压力。此外，我们还需要构建一套完善的金融和 财政政策体系作为支撑，以确保整个项目的顺利推进和成功落地。”

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