2021中国物业服务百强企业排行榜重磅发布

2020年，百强企业管理项目数量均值为244个，同比增长15.09％；管理面积均值达4878.72万平方米，同比增速达14.02％；百强企业市场份额上升至49.71％，较上年增加6.10个百分点。

10企业管理面积均值2.64亿平方米，同比增长27.57％，强者恒强态势显著。

首先，百强企业积极承接兄弟企业独立开发或合作开发的项目，使得管理面积的增长得到有效保障。其次，百强企业进驻兄弟企业开发项目后，借助优质服务、专业管理及高效运营，不断累积良好的品牌口碑，通过标杆项目“以点扩面”，为挖掘本土 存量市场奠定良好基础。此外，百强企业利用兄弟公司与政府、国企之间的紧密联系，成立合资合作平台或项目层面的合资公司，协助获取政府类、公建类的项目、城市服务项目，同时也有助于规避并购整合的高对价问题。

2020年，百强企业新增管理面积中超过5成来源于市场化拓展，其中，并购和通过项目竞标的增长贡献各半，可见外拓成效明显。百强企业结合自身发展战略，审时度势，扬长补短，以更加多元的并购模式加快企业高质量扩张。目前，百强企 业主要的并购策略可以分为两类：类是 物业服务企业间的并购，且超大并购案频发，“大鱼吃大鱼”趋势明显。一则能在短时间内扩充管理规模，业务重合度高，尽快发挥协同效应，二则可以丰富管理业态，扩充非 住宅业态项目，拓宽盈利渠道，三则可以弥补区域布局短板，迅速切入重点城市，提升市场占有率。第二类是围绕上下游产业链开启并购，挖掘垂直领域潜力，开拓增值业务，打造服务闭环，全面提升盈利空间。此外，并购主体已经不再局限于大型企业，中小型企业也开始主动出击，寻求良好合作机遇，实现协同效应，共谋跨越式发展。

此外，百强企业还通过及时掌握市场公开信息，寻求合作机会等方式，以优质的服务及专业高效的管理模式，赢得 招标方青睐，全面提升外拓比例。

2020年，百强企业58.93％的管理面积位于五大城市群，较2019年上升2.77个百分点，其中，长三角城市群管理面积占比达19.35％；粤港澳、长江中游城市群面积比例分别为11.31％、9.98％，较2019年分别增长1.06、0.7个百分点，增速较快；成渝和 京津冀城市群在管面积比例分别为9.85％和8.64％，增速较为平稳。2020年，百强企业总体进驻城市已覆盖，进入城市数量均值达34个，较2019年增加3个，管理版图进一步扩张。2020年，百强企业单个城市项目数量均值为7.18个，同比增长4.94％，单个城市管理面积均值143.49万平方米，较上一年度增长3.96％。

规模的扩张为百强企业创收带来持续增长的源动力，但近年来，随着收并购和市场化项目拓展增多，百强企业需要一定时间去整合、消化相应项目。2020年，百强企业营业收入均值实现11.73亿元，同比增长12.81％，首次低于在管面积增速1.21个百分点。

2020年，百强企业积极稳固基本盘，基础物业服务收入继续增高，达到9.14亿元，同比增长11.92％，业绩贡献度为77.93％；多种经营收入均值2.59亿元，同比增幅达16.08％，增长弹性更高。

百强企业基础服务收入占比逐年缓慢下降，2018-2020年累计下降2.56个百分点；相较而言，10营收结构的 改善节奏更快，2020年，10企业的基础服务收入占比达64.16％，低于百强企业超13个百分点，体现出10企业在营收结构优化方面更多的主观能动性。

2020年，百强企业非 业主增值服务收入均值实现1.42亿元，占多种经营收入的比重为54.91％。百强企业为 房地产开发企业、 物业服务企业及其他非 住宅业主单位提供多样化的非业主增值服务，主要涵盖案场服务、顾问咨询服务、前介服务、工程服务等；其中，案场服务在非业主增值服务收入中的占比，达60.41％；前介服务亦为主要服务领域，包括 开荒保洁、查验、开办等，占比达19.69％；顾问咨询、工程服务收入占比均低于10％。

2020年，百强企业社区增值服务收入同比增长15.49％，占多种经营收入的比重45.09％。百强企业社区增值服务收入主要来源于围绕 业主提供的生活服务、围绕业主资产提供的资产管理服务和对社区空间的运营服务等，基本各占20％以上。

2020年，百强企业毛利润和净利润均值分别为2.88亿元和1.05亿元，同比分别增长15.15％和14.73％。2017-2020年，百强企业多种经营收入贡献从18.20％提升至22.07％，净利润贡献从41.68％提升至48.30％，都呈现逐年上升的态势，且利润贡献的提高要显著快于收入贡献。

2020年，百强企业整体盈利能力进一步实现小幅提升，净利润率为8.91％，较上年增加0.15个百分点。2020年，百强企业营业成本均值为8.86亿元，同比增加12.07％，其中，人力成本占比达58.32％，较2019年下降0.77个百分点。

2020年，突如其来的新冠疫情给广大人民的工作和生活带来了不小的困扰， 物业服务企业不惧风险，坚守工作岗位，全面推进疫情防控工作，以专业、精细的服务，从多方面为 业主及住户带去安全守护。部分百强企业，在抗击新冠疫情期间，“逆行”而上，以更高标准、更专业的服务，拉起社区生命防护线，积极承担社会责任，树立行业抗战疫情标杆。随着服务标准的模块化、精细化，百强企业也在不断构建、更新企业的基础服务标准，希望以标准化、模式化、高效化服务满足业主日益提高的品质要求，同时提升行业整体的服务水平。

百强企业始终奋战在抗疫一线，配合医疗工作者，采取一系列防控措施，同时，百强企 业主动提高自身服务意识，以服务客户为己任，充分发挥社区优势，进一步提升服务品质。2020年，百强企业物业服务费收缴率均值为93.57％，续约率均值为98.39％。

人力资源也是 物业服务企业的核心所在，决定企业的未来。百强企业积极聚集一批批敢担当、有作为的人才，成为行业的中坚力量，以谨慎和脚踏实地的作风，推动行业快速成长。百强企业从业人员本科及以上人员占比11.23％，增长0.25个百分点；大专学历人员占比22.77％，增长1.35个百分点，高中学历人员22.68％，降低0.17个百分点；中专及以下人员占比43.32％，降低1.43个百分点。

2020年，百强企业的合同储备项目数量均值为105个，合同储备项目面积均值为1830.51万平方米，同比增长分别为10.53％和8.63％。百强企业各层级储备面积也呈现马太效应。2020年，10企业合同储备项目面积均值为1.71亿平方米，是百强企业均值的9.34倍，远远领先于其他层级企业。

2020年，8成以上的百强企业进入商业物业领域，7成以上的企业进入办公物业领域，5成左右企业服务产业园区物业、公众物业、学校物业等。百强企业凭借丰富的管理经验及专业化服务，逐渐赢得市场认可，非 住宅业态管理面积呈现逐年上升态势。

首先，非 住宅领域市场前景广阔，布局非住宅领域是百强企业快速壮大的重要手段。其次，非住宅业态项目收取的物业费较高，可以进一步充盈营收。2020年，百强企业管理项目平均物业费为3.84元／㎡／月，其中，办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元／㎡／月，公众物业、产业园区物业、学校物业及其他类型物业服务费均超过3元／㎡／月，住宅物业服务费，为2.05元／㎡／月。再次，非住宅项目竞标时对经验、专业性要求较高，企业成功进入后可通过沉淀管理经验，迅速拓展相似领域项目，或可成为“一方霸主”。最后，百强企业积极挖掘全新服务市场，不断开辟服务新领域。百强企业紧抓“城市精细化管理”的机遇，以多年积累的服务经验，开始涉足城市服务。

百强企业在稳固传统服务的基础上，跟随多元化需求，借助自身优质资源，及时推出丰富的服务，打通上下游产业，进一步扩充盈利渠道。2020年百强企业增值服务均值为2.59亿元，同比增长16.08％，占总营业收入的22.07％，仍有较大的提升空间。

百强企业开展增值服务具有先天优势。，部分增值服务所需专业程度（资质）、资金等门槛较高，百强企业具备较充分的开展条件；第二，社区团购、社区空间运营等社区增值服务需要依赖较大的 业主基数、较广的渠道才能产生较多的需求，业主数量多、管理项目较多的百强 物业服务企业开展社区增值服务更容易达到理想的效果。此外，规模较大的百强企业能发挥规模效应，可以通过标准化流程控制服务质量、通过较高的项目密度摊薄成本，通过品牌优势获取增值服务溢价。

政策方面，国家对社区养老、智慧化服务等方面的支持达到空前力度。2020年11月出台的《关于推动 物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，提出“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式。2020年12月住建部等部委发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》指出“拓宽物业服务领域。鼓励物业服务企业依托智慧物业管理服务平台，发挥熟悉居民、服务半径短、响应速度快等优势，在做好物业基础服务的同时，为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利。”

根据各企业年报、上市公告披露，截至目前，港股主板40家 物业服务企业上市以来，融资净额共计近千亿元。首先，从2020年新上市物业服务企业募集资金用途来看，用于收并购及战略投资的资金占比呈扩大趋势，比例较之前上市企业的50％-60％提高至60％-70％，这将进一步加剧行业集中度；其次，上市物业服务企业更加重视数字化运营系统和智慧社区平台的建设，预计将10％-20％的资金用于构建社区生态系统；此外，上市企业预计将在拓展增值服务或提高员工综合水平方面花费10％-15％的资金，其余资金将用于运营资金及一般企业用途。

疫情期间， 物业服务企业一方面积极配合政府进行疫情防控，做好消杀、宣传、封闭管理等全方位部署，严把社区进出口，构筑群防群治的严密防线；另一方面，通过社区服务平台，为 业主提供蔬菜生鲜配送、口罩等防疫物资团购服务，解决业主生活实际困难。

新冠疫情成为了提升物业服务能力的“磨刀石”，后疫情时代，在我国疫情防控常态化的背景下，百强企业将抗疫中积累的经验和知识，内化为营造健康环境、幸福家园的服务标准与能力，升级了安全防御体系，建立了规范的应急响应体系，整体管控能力、供应链的管理能力也得到了质的提升。

2021年，在国内疫情零星散发和局部聚集性交织叠加的态势下，百强企业坚持疫情防控常态化管理不松懈，用行动诠释物业人是建设美丽家园过程中，值得信赖的主力军之一。

在国家号召打造“共建共治共享”社会治理格局的背景下，百强企业响应国家方针政策，积极参与基层社会治理，通过与属地街道社区建立协同联动机制，坚持党建引领，与居委会、 业主等多方主体联动，共建共享社区和谐氛围，助力社区治理活力和效率提升，履行社会担当，实现政企民共赢。特别是，2020年新冠疫情期间，物业管理工作的价值让社会、政府重新认知，行业参与基层社会治理的巨大价值也被重新认识，成为创新社会治理、推进和谐宜居城市建设、提升城市发展质量、维护社会稳定的重要力量。

2020年，我国就业市场形势严峻，百强企业积极承担起社会责任，全面强化稳就业举措，部分企业在年初就提前启动招聘，创造更多就业岗位。2020年，百强企业提供就业岗位148.3万个，同比增长16.24％，提供外包岗位59.02万个，同比增长7.01％，其中多数为秩序维护、保洁、绿化等基础服务岗位，在解决基层就业，在促进社会和谐稳定方面发挥了重要作用。

近年来，百强企业公益投入力度不断增强，公益项目愈加多元，通过投身力所能及的社会公益活动中，为社会的发展贡献自己微薄的力量。从内容来看，主要涉及社区公益、扶贫助困、教育助学、医疗健康、灾害救助、绿色环保等公益领域。